如何同时解决高容积率 高商业比 高停车比 日照苛刻？
拥挤、脏乱差——是高容积率的代名词。
难卖、难设计——是高商业比的代名词。
滞销、成本高——是高停车比的代名词。
损容、采光差——是日照苛刻的代名词。
当，一个项目把这四个大坑全都占满，这个项目还能做吗？
下面，就让我们来看看太原保利东郡项目，是如何将这四大难题同时击破，最终把条件如此艰难的项目，转化为了一个集高端住宅、精品商业为一体的高品质社区。
01.
困难重重
首先，让我们先来了解一下这个项目。
太原保利东郡住宅项目，位于太原市小店区南中环街与坞城中路交口处，地理位置优越。但因为性质属于旧城改造项目，土地条件与周边环境复杂，面临着以下四大难题：
| 难题一·周边现状复杂、日照条件苛刻 |
一般的项目：
周边无太多现状，
基地内建筑可自由布置
我们的项目：
周边大量现状住宅，
且存在自身日照已然不满足的情况
| 难题二·4.2的超高容积率 |
一般的项目：
容积率2.0-3.0
我们的项目：
容积率要求超高(4.20）,
开发强度巨大
| 难题三﹒商业兼容比高达20% |
一般的项目：
商业兼容比5%-10%
我们的项目：
商业兼容比达到了20%，
商业物业易滞销，去化慢
| 难题四﹒车位配比高 |
一般的项目：
车位配比1:1
我们的项目：
车位配比1:1.7，
地下开挖量巨大
面对这四大难题，最终，项目组还是实现了完美的解决方案，下面，就让我们看看他们具体是怎么做到的吧！
02.
解决方案
周边现状——色块范围内均为需要考虑日照影响的现状建筑
| 方法一. 日照解决方案 |
周边存在现状日照已不能满足大寒日2小时的累积日照小时数要求的情况，通过调整边界位置的建筑高度和塔楼位置，控制客体范围线、缩小建筑面宽，借助方位角。最终将对外及对内日照完满解决。
(1)控制客体范围线，避开周围建筑
日照现状—红色体块为日照
已然不满足规范要求的建筑
日照现状—待建项目须将日照客体范围线控制在黄色线框范围内
（2）通过调整建筑高度及位置
基地内建筑过高示意图
(基地内建筑过高导致基地外
建筑日照不满足)
降低基地内建筑高度及位移示意图
(通过降低基地内建筑高度和位置调整来满足基地外建筑日照)
（3）缩小建筑面宽，借助方位角满足内部日照
三面宽户型日照示意图
(图示可以看出面宽过大过多，
对后侧建筑日照影响非常大)
两面宽户型日照示意图
(减小户型面宽，借助方位角来解决对后侧建筑的影响)
最终方案体块模型
| 方法二. 高容积率的解决方案 |
据相关资料统计，国内新建住宅容积率在0.8以下的有14%，0.8-2.1之间的有47% 2.1-4.0的有33%，而容积率在4.0以上的只有6%，比例还是很小的。可见本项目4.2的容积率还是很少见。
容积率比例示意图
（1）有限面宽下，加大进深。满足适用空间前提下、将中间户型加大面宽，边户采取东西向竖厅形式。大进深、小面宽的通透户型，108㎡-260㎡全面积段。户型多，特点突出，同时力邀邱德光团队在优化户型的基础上，将室内设计发挥到极致。因此，太原保利东郡的环境营造，关乎东方，关乎现代，关乎生活。
| 户型展示 |
149㎡户型南向只有两个面宽，东西厅如何跳出常规产品？
经过多轮方案比对，新产品惊艳亮相：纵向7米宽厅，容纳餐、客两大功能；动线的便捷性，为家庭主妇提供更多空间；4.9米的景观大飘窗，可邀11友人畅谈人生；6.8方的多功能可变空间，填补了此面积段户型3+1的弹性需求；双排4米超强收纳玄关柜、开放式厨房+西厨岛台，让生活充满多种可能。
149㎡样板间动线及收纳空间平面图
149㎡样板间百变空间
149㎡样板间实景
198㎡（四室两厅三卫）户型，在平衡空间和功能的均好性的同时，将空间的拓展性发挥到了极致，形成一个约86.81㎡的东西、南北相连的构成。餐厨及起居室为竖向通透空间，玄关餐厅与书房构成了横向通透空间，较之于主流户型，将书房与餐厅之间的界限完全打开，使得主要动态空间的流动性与可塑性极大提高。
198㎡样板间视角平面图
198㎡样板间实景
（2）增加商业裙房进一步补充面积。提高容积率的同时也将坞城中路及东西向规划道路通过丰富而连续的商业界面串联起来，打造出了尺度宜人的社区休闲式商业界面。
| 方法三. 高商业配比的解决方案 |
东郡项目位于城市新中心，调研后，项目聚焦两大特征：1、周边住宅小区密集，两所大学，对商业配套需求高，且沿南中环已形成浓厚的商业氛围；2、学府多，涵盖小学、中学、大学将近10所，属学区房，租房需求高，公寓潜在投资价值高。由此导出，20%的商业兼容比由小商业+公寓两种产品业态消化。项目本身配套的小学、幼儿园也提升了公寓价值。
（1） 商业街内+公寓
在城市的主要展示面——南中环街，设计一个商业街+时尚公寓，通过丰富而连续的商业界面把4个住宅地块有效的串联起来，打造区域级的小型活力商业街区。
商业街转角夜景
商业内街效果示意图
公寓产品设计了多种产品可供选择，复式跃层产品，单套面积只有约35平方米，但各个功能一应俱全。
公寓实景照片
公寓夜景
复式公寓平面
（2）增加塔楼下底部商业进行消化
| 方法四. 高车位配比的解决方案 |
本项目地块分散，均被市政道路分隔，设备用房无法多地块合用，只能各地块重复设置，大大占用了停车面积。
因此本项目对地库面积及车库流线的合理性都提出了更高的要求，部分地块原设计的地库范围，在满铺两层的情况下甚至仍不能满足新的停车指标。
因此，部分地块采用了平层停车+机械停车的布置方式，且所有地块均做了较大范围的地下二层。
（1）地块分布零散，四个单体地块均做局部较大范围的地下二层
局部地下二层停车示意图
（2）商业街部分采用立体机械式车库
经过多次的尝试与实际经验，如机械车位布置在住宅区域，会极大的影响小区住宅的品质，给住户带来不便，降低业主的生活品质。经计算，地块二商业街部分如采用平层停车，面积需要1.9万平米左右；采用机械停车，面积只需9千多平米。地块三商业街部分采用平层停车，面积大概需要1.2万平米；采用机械停车面积只需6千多平米。
因此地块二和地块三南侧商业街部分采用机械停车，大大提高了停车效率，减少了地下开挖量，同时在销售角度考虑如机械停车可能遇到销售问题，我们考虑只按平层销售。
平层停车和机械停车面积对比示意图
机械车位在住宅区降低住宅品质
机械车位在商业区更为合理
03.
我是总结
遇到难题重重的旧改项目，该怎么做？
周边日照差？——反复尝试楼栋位置，适当降低高度，根据用地形状调整平面进深和面宽；
容积率太高？——在无法增加楼栋数的情况下，提高单栋楼的户型面积，在有限的轮廓内提高面积指标，沿街部分做2层商业帮助提高总量；
商业面积多？——提高沿街面商业贴线率，有条件的部位尽量布置多层集中商业，丰富商业业态；
停车配比高？——地下一层满铺地库，局部地下二层考虑部分机械车位，提高停车效率，减少开挖量。
……
随着老城区建设日趋成熟，可建造用地越来越紧张，未来的旧改项目也许难度会越来越大，限制条件愈发苛刻，但经历东郡项目的洗礼，高品质地完成超高容积率住宅项目将会成为我们工作的常态。
项目信息
项目名称 | 太原保利东郡项目
项目业主 | 太原保利房地产开发有限公司
项目位置 | 山西省太原市小店区南中环坞城路交汇处西北角
项目面积 | 694205.54㎡
建筑设计 | 上海筑博设计股份有限公司
景观设计 | 广州怡境景观设计有限公司
室内设计 | 北京欣邑东方室内设计有限公司（邱德光设计事务所）
本资料声明：
1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
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