金潮谈滨水休闲产业（07）浅谈滨水型度假小镇的开发策略
来源：滨水休闲联盟
首先我们要明确什么是滨水型度假小镇？滨水型度假小镇不同于一般小城镇，具有自身的鲜明特征。滨水型度假小镇是以滨水资源为依托、以水上运动、游艇帆船、休闲垂钓、滨水房车露营、水上飞机、滨水度假酒店、滨水商业街区、滨水生活社区等滨水休闲产品为特色，以小城镇规划规范和休闲度假产业规划规范的双重要求为前提，以滨水休闲产业作为产业支撑来主导城镇发展，以城镇建设配合休闲度假功能，实现产业发展与城镇建设产城一体化系统整合的小城镇。
一、滨水型度假小镇开发基本思路
1、以游艇码头为核心开发各类水上休闲运动产品
以休闲船艇、休闲垂钓、房车露营、水上飞机为特色产品，以互联网为推广平台为营销手段，以滨水休闲度假生活方式体验为核心理念，为游客提供滨水休闲度假全方位综合服务和一站式解决方案。提供的完整服务链包括：游艇、房车、钓具租赁预定→特色民居客房预订→水上休闲娱乐项目预定、餐饮服务等。该项目区别于滨水旅游景区运营模式，以滨水休闲度假生活方式体验为特色，面向中等收入消费者，创新滨水休闲度假营销模式，推出独具特色的滨水休闲度假全新产品。其它服务项目包括小型商务会议、滨水婚庆、影视基地、青少年滨水夏令营等。
2、形成夜间休闲度假业态聚集
大力发展餐饮、商业、娱乐、演艺等休闲度假业态，形成水岸消费集聚区，充分利用水岸景观资源优势打造滨水商业步行街、滨水美食餐饮街、滨水酒吧演艺街等多种商业业态，同时开发建设一线水景酒店、客栈、民宿等度假住宿设施，形成多天过夜度假客群。
3、打造滨水休闲度假地产项目
利用滨水休闲度假带来的人气，打造滨水休闲度假地产项目，实现滨水休闲度假小镇整体投资盈利。例如滨水度假酒店、滨水休闲生活社区、滨水康养中心等。
二、滨水型度假小镇开发策略
1、滨水休闲产业发展战略的制定
滨水休闲产业是滨水型度假小镇开发的基础，是集聚人口，形成就业的关键。在城镇化体系架构下，应以滨水休闲产业体系为构建重点，发挥传统旅游度假产业的联动作用，实现旅游产业与观光农业、养生养老、休闲运动或当地特色产业（旅游景点、特色产品）的整合，形成泛休闲度假旅游产业集群。并在此基础上，研究泛滨水休闲产业之间的互动机制，进行旅游业态及要素规划，为政府及企业设计合理的运营模式，从而形成一整套滨水休闲产业发展规划，为滨水型度假小镇开发奠定产业基础。
2、特色吸引核的设计
有特色吸引核才会吸引游客，产生消费聚集，进而带动其他产业发展，没有吸引核，难以引导城镇化。对于滨水型度假小镇来说，水上运动、休闲船艇、休闲垂钓、房车露营、水上飞机、滨水度假酒店等就是特色吸引核，可以形成滨水休闲度假聚集中心，进而带动城镇化。吸引核的设计对小城镇建设来说至关重要，自然景观、文化遗存、休闲度假要素、滨海滨湖、温泉、甚至博彩等，均可作为旅游吸引核。首先需要对资源进行全面梳理，进行本体价值与开发价值评价，选出既可产生市场需求又具有辨识度的资源，作为核心吸引力构建的基础。进而围绕这一资源，进行产品设计、业态设计、休闲方式设计及功能布局，最终形成吸引游客前来的关键因素。
3、具有小城镇和旅游双重功能的旅游项目策划
小城镇，不仅要服务游客，还要为当地居民服务。因此，小城镇里的旅游项目策划不同于单纯的景区，需要具备小城镇和旅游双重功能。
4、滨水型度假小镇的特定功能开发及其布局
产品及项目策划完成后，落地下来就是依据功能的空间布局。随着游客休闲度假需求的不断增多，滨水型度假小镇的功能布局也由单一化走向综合化，往往具有观光、休闲、度假、游乐、夜间娱乐、居住、集散、养生、运动等多种功能。当然，不同资源类型主导下的小城镇，功能也不尽相同。
5、风貌设计
特色风貌，是休闲度假小镇的吸引力之一。它的营造不仅仅体现在城镇的建筑和景观风格上，城镇的历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境方面的因素，也是重要构成。休闲度假小镇风貌的塑造是一个系统工程，建筑景观和软环境缺一不可。滨水型度假小镇整体规划应以游艇码头为中心，以水岸景观带为设计动线，以当地民居民俗为风格定位，实现功能性配套设施组团设计，使每个小镇由不同的风格和景观。
三、借鉴案例分析——新西兰皇后镇
在世界范围内，特别是欧洲地区，有许多著名的滨水旅游小镇值得我们研究和学习，其成功的经验虽然有些不可复制，但可以给与我们某些启发和借鉴，其中新西兰皇后镇就是一个典型案例。皇后镇(Queenstown)，位于新西兰南岛南阿尔卑斯山脉，瓦卡蒂普湖(Lake Wakatipu)北岸。整个皇后镇约为8467平方公里，人口相当的稀少，只有不到2万的常驻人口。
皇后镇被誉为“新西兰极限运动之都”，它的湖泊和高山景观适合几乎所有的探险活动，包括雪上运动、蹦极、喷射快艇、骑马和水上漂流等。冒险中心皇后镇，四周被高耸的群山环抱，坐落于迷人湖畔边，到处洋溢着肾上腺素飙升的刺激和欢乐的氛围。皇后镇有激流，有峡湾，有高山等惊险刺激的优良环境，在不破坏大自然的情况下，发展了许多惊险刺激的活动，常年运营的活动与景点约220 种之多。从充满传奇色彩的蹦极到喷射快艇，从漂流到山地自行车，户外探险者见随处可见。
皇后镇充分利用自身独特的山水自然资源重点打造以户外运动为主的体育产业，是皇后镇的主要特色和核心吸引力。皇后镇为什么能够成功，我认为有以下几方面原因：
1）从经济基础和市场需求来说，欧美发达国家的人们普遍热爱户外运动，这需要有钱又有闲。世界知名运动休闲度假小镇基本都在发达国家，鲜见在贫穷落后之地能搞体育度假的。新西兰是发达国家，新西兰人喜爱户外活动，户外对于新西兰人与其说是一种运动，不如说是一种生活方式。凡是户外运动，你所能想到的，新西兰都有；你从未听说过的，新西兰也有！因此，皇后镇打造滨水体育产业，既有经济基础又有市场需求。
2）从区位条件来看，皇后镇具有独特的自然资源和优越的区位条件。体育旅游为主的小镇一般都背靠著名风景区，而体育配套产业有的会集聚在客源地，有的会集中在相关人才传统聚集地。这些体育特色小镇的形成，往往会受到历史、地理、人才、相关产业等多种因素的综合影响。
3）从小镇打造上来看，由于体育度假和户外运动的需求人群的偏高端属性，体育特色小镇一般设施完善、格调较高，山地户外、水上运动、冰雪运动和高尔夫运动等占整个运动休闲市场的80%左右。且运动设施相比一般旅游配套设施来说投入更大，也更加专业，对相关教练和维护服务人才的要求很高。这就需要整个产业的聚集和产业生态链的形成，这些都对整体项目的打造提出了更高的要求。如果不是像国外小镇那样经过几十年甚至上百年的自然积累，全新打造一个小镇的话，会是个相当复杂的系统工程。
4）从赛事特色方面看：这类特色小镇往往会有一项或几项重量级赛事（甚至是世界级赛事），借助赛事来打造特色体育旅游品牌，引爆优势项目。同时融合其他运动，一年四季皆有特色体育运动产品，做大延伸体育旅游产业链。
5）从产业方面来看：体育产业在发达国家已是一个庞大的产业，经济贡献甚至已超过汽车产业。一些以体育相关产业为核心的小镇、小城利用当地独有优势，通过产业链间的联系和便捷的交通网络构成一个“大分散、小集中”的布局，在部分体育细分产业形成集聚效应，推动小镇特色化发展，同时对整个区域经济会起到很大的拉动作用。
作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。