直说了，这几种情况，你可能不适合在日本买房

▼全文共2648个字，阅读大约需要6分钟

“我想在日本买房。”

这一个念头和决定，背后可能有一万个契机，理由和动机五花八门。或许是在日本旅游后觉得日本房子不错，永久产权，想要拥有一套连带土地和房子的不动产；或许是打算让孩子去日本读书，有个属于自己的居所；又或许是看到全球经济局势不稳定，想让自己兜里的钱不贬值；也可能是周围朋友推荐，大家都买了，我买一套应该也不亏......

不管出于什么原因萌生在日本置业的想法，但并非所有人都“适合”在日本买房。为什么这么说？难道在日本买房有限制吗？并非如此，外国人在日本购房并无身份限制，满18周岁即可。

见守君这是说的“不适合在日本买房”，实际上是针对一些对日本房产投资毫无了解，并且固执坚守自己的一套思维理念的投资人。所以何种情形下日本房子会和你有缘无分呢？注意了，如果你持以下观念，可能还要再斟酌斟酌。想通了自有一片开阔天地。

过分担心地震灾害

日本是一个岛屿国家，地震和台风时有光顾。很多国内投资人担心地震会给自己的房产带来意外损失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生于斯长于斯的日本人民经过世世代代的智慧和努力，在房屋建筑安全方面走到了世界前沿。

1981年，日本修改了建筑基准法,新抗震标准要求6级~7级的大规模地震中也不会出现结构性损害。而且在新抗震标准中，除了防止建筑物倒塌外，还要注意确保建筑物内的安全。另外还有地震保险来加一层保障。

新耐震法实施后，建筑的抗震性能更上一层楼。2011年震惊世界的“3·11大地震”中，东京几乎没有一栋楼倒塌，旧耐震也接受住了如此大的考验。天灾不可逆，但是人为力量也不可小觑。

当然了，历史上留下深刻印记的大地震屈指可数，小地震对于构造严密的日本建筑不足以构成威胁，基本就是“挠痒痒”的存在。所以如果因为担心黑天鹅事件让自己的房产受损就举步不前，因噎废食，那就再考虑考虑吧。

炒房升值翻倍赚

我知道国内房产在几十年间的翻倍猛涨让一部分人尝到了甜头，另一部分人眼红。既然没有乘上国内的东风，把目光放到海外，说不定东京是下一个北京呢？

对有这种想法的朋友见守君想说，你的视野突破了国门，很好但还不够。你也应该回到上世纪90年代看一看，那时候的日本房价怎一个“高”字了得。感受一下当年的豪言壮语：“卖掉东京买下整个美国！”再送你一首歌“全都是泡沫~”

蚂蚁竞走了30年了

30年后的今天，日本房地产市场经过长时间沉淀才沥干了泡沫，终于开始逐渐缓慢稳步上涨。（划重点：缓慢、稳步。）地价和房价确实在涨，但是平缓稳步地上涨。所以说当今的日本，已经发展出一个比较成熟稳定的房地产市场，短时期内很难有“过山车”式的波动。带有淘金色彩的炒房发大财梦，恐怕在日本是很难实现了。

追求10%以上高回报率

当然，我们接触到的投资人大多都摒弃了上述两种想法。他们理性地认识到，在日本投资房产主要是稳定的租金收益，实现海外资产配置，外加小幅度的房产增值。

既然达成了这个共识，再来看看租金回报率。以东京为例，公寓的租金回报率平均在4%~6%（扣期间除费用后的实际到手收益）。

好了，很多人看到这个数字就皱眉头了。与柬埔寨、泰国那些10%以上的高回报相比，东京这个回报率不够诱人。

首先，泰国、柬埔寨是新开发市场，高回报伴随着的必然是高风险，法律制度保障以及后期维护都要打很大的问号。如果你不是想投机的冒险家，成熟稳定的市场才是你的选择之道。

其次，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200，回报率即4%~6%。如此看来东京都市圈的房子完全符合房产运行良好的国际水准。（国内一线城市租售比在1.5%左右）

而且回报率不能只看比例数值，一般而言郊区的房子比市区的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因区域而异，所以比较相同区域房子的收益率才是关键。就算将东京都中心和地方城市的房产收益率相比较，孰高孰低其实也没有实际参考意义。

（关于回报率高低疑问，可以点击蓝色文字链接阅读这篇文章：如何判断收益率10%的房子买？还是不买？）

瞄准偏远地区低价房

可能很多人手头资金并不宽裕，但还是想在日本投资一套房产。不是说日本房价不高吗，正好手里有30万元闲钱，在日本买套房子保值，总比握在手里安全得多。

其实有这样的理财规划已经成功了第一步，但不是故意要泼冷水，30万元确实只能买到日本较偏远地区的房子。如果是自己居住，完全没有问题。但如果想用来投资收租，不得不考虑空室风险。因为地方人口流失，租房需求没有那么旺盛。空室期间仍然需要维护房屋，所以很容易得不偿失。

所以回归到房产投资的核心标准：地段！地段！地段！（重要的事情说三遍）

人口流向教育资源和就业资源好的地方，这是放之四海而皆准的必然趋势。作为日本的首府，东京占据了日本三分之一以上的人口，GDP占据日本全国70%。不管是经济实力，还是人口流动，东京都遥遥领先于日本其他城市，也是国际都市中的佼佼者。

自90年代中期以来，一方面，为了寻求工作机会而涌入东京的年轻人一直在持续增加。另一方面，来东京求学的各地学生也与日俱增，包括很多外国留学生。在东京并不太需要担心人口老龄化的问题，反而能看到有源源不断的年轻血液注入进来。

我们用数据说话。截至2020年2月1日，东京总人口估算为总人口13,953,443人，较上个月增长1,807人，较去年同期增长94,718人。

图源：东京都官网

上图中可以看出，每年从3月份开始有明显的人口涌入，之后一整年内缓慢提升，并且人口也是逐年增加。因为3月正值开学季，会有很多学生从各地聚集到东京。

上图可以看出，东京的15~60岁的人口占绝大多数，以劳动人口为主。另外，2019年7月日本总务省公布的调查数据显示，东京圈是日本唯一人口增长的都市圈。

所以，你迈出了第一步，还要再往前进一步。

总而言之，以上这些情况并不是不可逆的硬性限制条件，只要你愿意转变固有思维，理解日本房产的投资逻辑，日本房产就还是适合你的。

编辑 | 时雨

审稿 | 柒萬