冷弯薄壁型钢体系案例《townhouse/联排》

在土地自由交易的国家，买一块大地，重新规划成几个小户型，分别出售。这是国外常见的房地产开发商的生存业态。

下面的案例为南美洲一家公司的项目。该项目为典型的熟地开发，从周边环境看基本都是独栋别墅，开发商在一个独栋别墅的地块上，申请了六套townhouse。

工厂预制版块

除外墙做了预制OSB板，内墙均为轻钢光骨架

楼板采用大截面C型钢，阳台悬挑

在发达国家，对于这类项目最重要的概念是“partywall”的防火，也就是分户墙，从上图可以看到这个项目没有做分离式分户墙，这在英美澳等地区是不合规的

典型的外墙构造，OSB板+呼吸纸+水泥纤维板

室内石膏板

独立的钢结构楼梯

完成状态

补充字数

以下划线内容节选自天涯，很早很早之前的一个帖子，博主fengamin人好，介绍了很多在墨尔本做开发需要注意的事项。

结合自己多年从事澳洲集成房屋销售的经验，总结一下如何对付不靠谱的客户。

批文就是town planning，在墨尔本小到在后院盖个棚子，做个decking，后院建个房子，大到分割土地成几个townhouse，盖公寓，都要批文。

解释：很多客户随便拿两张图纸就要求报价，此时第一要务是搞清楚对方有没有批文，如果连批文都没有，那就是八字还没一撇，所以这种客户可以先放放。

　　

买的时候可以商量长的settlement，也就是交割期，交割期越长，比如说一年，那么你可以在这一年内做批文，还不用掏利息钱。看你具体怎么和卖家商量交割时间和价格了。

解释：从拿到地，到批文做下来，一般公认的时间是一年。　　

买下来后，赶紧去做re-establish boundary survey, 和 feature survey, 两三千吧。 同时可以找设计师做最初步的规划设计。设计师做出的初稿拿给你看看，做些修改就可以上交council做pre application meeting了。这时候有几个注意的，第一，为了节省时间，最好只改重大的细节，小细节留给后面的环节去改，这样节省时间。第二，有些council近段日子非常忙已经取消了pre application，那你的设计师只好花钱请town planner咨询，直接一次递交申请。

递交了申请，council肯定会返回一些什么意见，例如删除个房间啊，哪里再退后一些啊之类，设计师改变后上交council，如果council满意，就会发advertising，也就是14天公示，加14天等邻居的反对意见，一共28天。放心吧肯定会有人反对的，要是你的开发案没人反对过，都不好意思出门打招呼。
如果有人反对呢，在那个28天内他们会写信给council，说明反对意见，council会根据召集一个会议，由反对方，council，还有你的设计师一起，当然你也可以去。看你另据要你做出哪些改变，如果对你利益侵占太多，你可以不同意。接下来council也会审核你的规划案，如果符合规划法，就会发notice of decision给你，也会发给反对你的邻居，如果28天内邻居没有上VCAT上诉，那你的NOD就可以转为planning permit,如果有上诉，那就花些时间，花几千上万和邻居打个官司。在VCAT打官司是个很普通很正常的事，开发商上VCAT太稀松平常了，当然也是看投资回报比吧，看值不值得耗费那个时间。你不可能为了100mm的房间大小多花半年去打官司吧。

　　拿到planning permit，恭喜你，你可以去做各种图纸，申请贷款，预售，然后开始建了！
解释：各种图纸就是施工图了。如果能力不强，这个阶段没有介入，那么客户申请出来的图纸一般是传统木结构，你要做就要大量变更，所以能在这个阶段介入是最好的。当然，你得水平得达到交上去的东西不至于low到让人家笑话。国内有这个能力的企业基本没有。

　　

但是做公寓的同学先别高兴太早，你拿到planning permit还仅仅是过了第一关，后面还有一些关卡是为公寓同学们准备的。做公寓的开发商拿到了townplanning permit并不意味着你就可以开工了，你的图纸还要经过消防部门的审核，他们会叫你加消防喷头（造价几十万澳币），叫你加消防栓（几万澳币），叫你改布局，有利于水管的覆盖。过了这一关，才算是真的可以开工！所以在做公寓规划的时候，千万别舍不得钱找一些便宜的architect，最后花钱更多。