原创 ｜非房企自建房销售市的土增税处理

土地增值税因为涉及到收入和可扣除成本的确认问题，在实操中往往争议很大。而争议一旦产生，对于企业而言，涉税风险自然也就加大了。今天沥呕君就来和大家聊一聊，非房地产开发企业在转让自建房产时，土地增值税应该如何处理等相关话题。

首先需要厘清的是，自建房属于新房还是旧房？因为这两种类型对应的税收处理差异挺大，所以有必要先弄明白。啥叫旧房，啥又是新房？

所谓旧房，指的是房屋建成后已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。除此之外的，就属新房。当然咯，实务中，使用时间和磨损程度标准，可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

虽然它是非房企的身份，但是新建的“存量房”，归根结底，它还是属于一种类似于二手房的“新房”。网络上对于此类房产还是大多倾向于以“旧房”的标准来进行纳税征管。沥呕君认为，这件事的背后另有逻辑可循。我们先来看看几条法规——

《土地增值税暂行条例》

第3条　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第7条规定的税率计算征收。

第4条　转让房地产所取得的收入减除本条例第6条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第6条　计算增值额的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额【没有区分是房企还是非房企】；

2、开发土地的成本、费用；

3，新建房及配套设施的成本、费用【新建存量房应属新房】；

4，与转让房地产有关的税金【没有区分房企还是非房企】；

5，财政部规定的其他扣除项目。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定：对从事房地产开发纳税人可按取得土地使用权和房地产开发成本计算的金额之和，加计20％的扣除。因此“从事房地产开发纳税人”不仅指房地产开发企业，还包括其他从事房地产开发的企业和个人。

条例里边并没有说，非房企就不让加计扣除。但实务中税局却未必认可，他们往往以非房企不具备开发资质为由，不予加计扣除。

当然也有个别地区规定，产业园内未领取房地产开发资质的企业自行开发的房产，在一定期限内（一般是竣工验收后3年）销售的，在计算土地增值税时可予加计扣除。

结论：非房企/房企在土地增值税清算时的总体标准是一样的。最大的差别在于，那些不具备开发资质的非房企在销售自建房时，能否准予加计扣除，往往需要与当地税局事前论证。

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