买房新方式:捞房丨比期房便宜,比法拍房风险低
捞房何解?
捞房,重点在一个“捞”上,字面意思上理解就是在池子里用网兜捞选。
这里的池子实际上就是银行不良资产包里的不良房产。
捞房的本质,是根据客户实际需求在不良房产资源中有的放矢的一个购房方式。
因为不良资产市场是去年才刚刚打开,之前都是“四大”垄断,现在【个贷不良】市场开放之后,不良房产的生意才开始发芽生长。
【不良房产】虽然在整个中国不良资产大盘的角度来看只是冰山一角,但对于整个房地产市场来说,却是具备足够竞争力来吸引用户的一块大蛋糕,也是注入市场的一股新生力量。
而“捞房”更是新到不能再新的一个购房途径,如果以往不关注不良资产领域的人,几乎接触不到。
所以要谈捞房,首先得说说不良房产。
一、不良房好在哪里?
1、便宜
为什么现在买房都选择期房而不是二手房?
因为期房便宜,二手房贵,同样品质的房子二手房会比期房贵出一两成。
而不良房产在价格占据绝对的优势。
不良房产的房源一般来自这三个地方:罚没资产、破产清算资产和民间资产。
不良房产的优势不在于房源多少,而在于它本身诱人的价格。
这里面不仅仅是资产升值产生的差价,还包括贷款抵押的折扣。
在银行贷过款就知道,现在银行贷款的最大特点就是抵押充分,抵押物多为房屋、土地、林权等。抵押率一般在30%-70%之间,50%居多。
而在贷款人无力偿还或者破产清算后,抵押房产变成不良房产的过程,会让房子的成本低至市场价三到五成。
2、风险低
为什么法拍房同样便宜买的人还是不多呢?
因为法拍房部分地区仍旧无法规避入住风险,并且优质的法拍房作为不限购和学区房的首选,价格有时并不低。
而不良房产的交易方式就决定了它不会存在入住风险,交易方式下面会讲,没有入住风险这一项,这就足够让大多数普通购房者松上一口气了。
其实期房也存在开发商跑路,工程烂尾的风险,这是购房之前购房者自己要规避的风险。
不良房产本身就是现房,自然不存在这一风险。
二、不良房如何交易?
不良房产具体有三种交易方式,操作难度从易到难如下:
1、二手交易
由公司将银行的债权进行收购,债权人由银行转为公司,则该公司就拥有了房子的处置权,购房人上门选房就只是跟公司进行交易,不需要去管银行和债务人等等复杂问题。
整个过程就像买二手房一样,所以也叫二手交易。
2、以物抵债
这种情况是需要跟债务人进行沟通,将其名下的房子物权转债权,购房者的购房款通过不良房产处置公司为债务人偿还债务,相应的,房子以另一种形式到了购房者手里。
3、议价拍卖
在债务人主观抵触的情况下,走司法拍卖流程。但与正常拍卖不同,这种情况下购房者和公司会提前有一个议价过程,达成一个合理价格后,该房子最终仍会到达购房者手里。
当然不良房的来源不仅限于法院和银行方面,还有【债房收购】的业务,即断供代还,相信大多数买过房的人都是知道这个操作的。
三、捞房是怎么操作的?
不良房这么好,那捞房到底要怎么进行呢?
捞房的前提是有的放矢,购房者有明确的选房标准,然后才能根据这个标准去选择合适的房源与之匹配。
而且池子也分大小,所以捞房是有小捞和大捞之分。
小捞就是二手交易这种方式,资管公司从银行收来的资产包,用户直接在其中挑选合适的房子,确定好价格和房屋情况就能按照二手房形式进行交易。
这种情况钱是直接交给不良资产处置公司的,不存在第三方,等于是直接从公司买房。
大捞就是按照购房需求在当地银行的资产包里进行选择,需要跟银行协商,也需要跟债务人协商。
能够协商沟通的话,就是以物抵债,钱就是交给银行的。
不能协商沟通的,那就要议价拍卖,钱就是交给法院的。
需要注意的是,不是所有公司都有能力从银行拿资产包,比如说房产中介、二手房公司、中小律所等等,如果遇到这类公司说自己能够承接不良房产业务,大概率都只是做下游分销工作的,可能会有一定程度的加价,购置不良房产过程中的诸多问题也都没有保障。
需要有正规的资管公司可以跟银行方面对接,也需要有相应的法务团队可以跟法院方面协调,不良房产确实很香,但不是所有公司都有这个能力去做的。
这决定了帮你捞房的团队是大游轮还是小渔船,你的定金会不会有损失的风险。
四、定制捞房
不知道其它地方其它公司怎么操作的,就说我们这边的。
购房者需要交一定数额的定金,然后就可以罗列需求了:价格、地段、开发商、小区、甚至可以精确到具体楼层,总之标准可以绝对细化到客户满意。
这个定制购房是有对赌性质的,在一定时间内如果没有找到房子还要进行赔付。
当然,肯定不是所有公司都能做到这种程度,只是因为不良房产的概念需要快速被人们信任和接受,我们作为市场参与者,需要给予购房者一定的信心。
听说有些公司如果找不到房还要扣购房者的部分定金,扣款原因当然是不缺的,条目随便罗列,但这种操作就让人有些挠头了。
结语:
总而言之,这是一个新兴的市场,也是一种绝对新鲜的购房途径。
如果对不良房产里的“捞房”感兴趣,无论是投资还是购房,都可以联系我们。
不良房产处置方面,你找不到第二家这么可靠的了。