买房新方式：捞房丨比期房便宜，比法拍房风险低

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捞房何解？

捞房，重点在一个“捞”上，字面意思上理解就是在池子里用网兜捞选。

这里的池子实际上就是银行不良资产包里的不良房产。

捞房的本质，是根据客户实际需求在不良房产资源中有的放矢的一个购房方式。

因为不良资产市场是去年才刚刚打开，之前都是“四大”垄断，现在【个贷不良】市场开放之后，不良房产的生意才开始发芽生长。

【不良房产】虽然在整个中国不良资产大盘的角度来看只是冰山一角，但对于整个房地产市场来说，却是具备足够竞争力来吸引用户的一块大蛋糕，也是注入市场的一股新生力量。

而“捞房”更是新到不能再新的一个购房途径，如果以往不关注不良资产领域的人，几乎接触不到。

所以要谈捞房，首先得说说不良房产。

一、不良房好在哪里？

1、便宜

为什么现在买房都选择期房而不是二手房？

因为期房便宜，二手房贵，同样品质的房子二手房会比期房贵出一两成。

而不良房产在价格占据绝对的优势。

不良房产的房源一般来自这三个地方：罚没资产、破产清算资产和民间资产。

不良房产的优势不在于房源多少，而在于它本身诱人的价格。

这里面不仅仅是资产升值产生的差价，还包括贷款抵押的折扣。

在银行贷过款就知道，现在银行贷款的最大特点就是抵押充分，抵押物多为房屋、土地、林权等。抵押率一般在30%-70%之间，50%居多。

而在贷款人无力偿还或者破产清算后，抵押房产变成不良房产的过程，会让房子的成本低至市场价三到五成。

2、风险低

为什么法拍房同样便宜买的人还是不多呢？

因为法拍房部分地区仍旧无法规避入住风险，并且优质的法拍房作为不限购和学区房的首选，价格有时并不低。

而不良房产的交易方式就决定了它不会存在入住风险，交易方式下面会讲，没有入住风险这一项，这就足够让大多数普通购房者松上一口气了。

其实期房也存在开发商跑路，工程烂尾的风险，这是购房之前购房者自己要规避的风险。

不良房产本身就是现房，自然不存在这一风险。

二、不良房如何交易？

不良房产具体有三种交易方式，操作难度从易到难如下：

1、二手交易

由公司将银行的债权进行收购，债权人由银行转为公司，则该公司就拥有了房子的处置权，购房人上门选房就只是跟公司进行交易，不需要去管银行和债务人等等复杂问题。

整个过程就像买二手房一样，所以也叫二手交易。

2、以物抵债

这种情况是需要跟债务人进行沟通，将其名下的房子物权转债权，购房者的购房款通过不良房产处置公司为债务人偿还债务，相应的，房子以另一种形式到了购房者手里。

3、议价拍卖

在债务人主观抵触的情况下，走司法拍卖流程。但与正常拍卖不同，这种情况下购房者和公司会提前有一个议价过程，达成一个合理价格后，该房子最终仍会到达购房者手里。

当然不良房的来源不仅限于法院和银行方面，还有【债房收购】的业务，即断供代还，相信大多数买过房的人都是知道这个操作的。

三、捞房是怎么操作的？

不良房这么好，那捞房到底要怎么进行呢？

捞房的前提是有的放矢，购房者有明确的选房标准，然后才能根据这个标准去选择合适的房源与之匹配。

而且池子也分大小，所以捞房是有小捞和大捞之分。

小捞就是二手交易这种方式，资管公司从银行收来的资产包，用户直接在其中挑选合适的房子，确定好价格和房屋情况就能按照二手房形式进行交易。

这种情况钱是直接交给不良资产处置公司的，不存在第三方，等于是直接从公司买房。

大捞就是按照购房需求在当地银行的资产包里进行选择，需要跟银行协商，也需要跟债务人协商。

能够协商沟通的话，就是以物抵债，钱就是交给银行的。

不能协商沟通的，那就要议价拍卖，钱就是交给法院的。

需要注意的是，不是所有公司都有能力从银行拿资产包，比如说房产中介、二手房公司、中小律所等等，如果遇到这类公司说自己能够承接不良房产业务，大概率都只是做下游分销工作的，可能会有一定程度的加价，购置不良房产过程中的诸多问题也都没有保障。

需要有正规的资管公司可以跟银行方面对接，也需要有相应的法务团队可以跟法院方面协调，不良房产确实很香，但不是所有公司都有这个能力去做的。

这决定了帮你捞房的团队是大游轮还是小渔船，你的定金会不会有损失的风险。

四、定制捞房

不知道其它地方其它公司怎么操作的，就说我们这边的。

购房者需要交一定数额的定金，然后就可以罗列需求了：价格、地段、开发商、小区、甚至可以精确到具体楼层，总之标准可以绝对细化到客户满意。

这个定制购房是有对赌性质的，在一定时间内如果没有找到房子还要进行赔付。

当然，肯定不是所有公司都能做到这种程度，只是因为不良房产的概念需要快速被人们信任和接受，我们作为市场参与者，需要给予购房者一定的信心。

听说有些公司如果找不到房还要扣购房者的部分定金，扣款原因当然是不缺的，条目随便罗列，但这种操作就让人有些挠头了。

结语：

总而言之，这是一个新兴的市场，也是一种绝对新鲜的购房途径。

如果对不良房产里的“捞房”感兴趣，无论是投资还是购房，都可以联系我们。

不良房产处置方面，你找不到第二家这么可靠的了。