【建纬观点】小型房产中介公司破产后的房屋租赁热点问题及相关理解
作者简介
李婧 上海市建纬律师事务所房地产团队实习律师。毕业于华东政法大学，目前从事于向住宅商品房项目及其他房地产项目提供非诉及诉讼等法律服务。接触的诉讼案件包括房屋租赁合同纠纷、股权转让纠纷、建设工程合同纠纷等。
长久以来，房屋租赁关系是否稳定会对社会安定及经济发展存在不可小觑的影响。房产中介公司一度在房屋租赁产业中起到增加产业活力，促进交易达成的积极作用。近日，不少新闻媒体曝出“黑中介跑路，一夜之间人去楼空”的消息，而且在目前在实务工作当中，小型房产中介公司申请破产或人去楼空，房东与租客利益均蒙受损失向律师求助的情况也多有发生。
笔者将此类案件基本情况归纳如下：
房产中介公司与租户签订租赁期限较长的房屋租赁合同，一次性收取租户整年或半年租金及押金，但是仅支付了房东一到两个月的短期租金及押金。如此时房产中介公司破产或遇到更加严重的经营问题，难以继续支付房东剩余部分租金。原房东在未收到租金的情况下，试图解除房屋租赁合同并清出租户。但是对于租户来说，已经支付过长期租金。此时，房东与租客均受到利益损失，针对房屋的使用权交割问题不可避免存在矛盾，难以从中调停，如无妥善处理很容易会出现矛盾激化等问题，影响社会安定。
此类案件中，首先应当分析房东与房产中介公司之间的合同关系，进一步分析房东或房产中介公司与租客的合同关系。
如房东与房产中介之间存在的是房屋租赁合同关系，则房产中介公司与租客的关系应当为转租关系，租客为次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”此类情况下，出租人如不同意房产中介公司转租给特定租客，可以在知道或者应当知道转租发生的六个月内提出异议。次承租人可以通过请求代承租人支付欠付租金和违约金的方式抗辩出租人的合同解除权，以保留继续使用房屋的权利。
另外，根据《中华人民共和国民法典》规定：“次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
根据上述规定，次承租人在支付超出其应付的租金数额后，有向承租人追偿的权利。如遇房产中介公司破产等情况，对于租客来说，后续追偿难度较大，超付租金难以追回。
1. 房东与房产中介公司之间委托手续齐全，委托代理事项明确，形成授权委托关系。则房产中介公司与租客之间的房屋租赁合同实质为房产中介公司代替房东与租客之间签署的房屋租赁合同。房东应当履行房屋租赁合同出租方之义务。
2. 房东与房产中介公司形成了表见代理关系，房产中介公司虽为无权代理，但是由于其行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，法律强制由被代理人承担表见代理行为的法律后果。
3. 房东与房产中介公司之间为越权代理关系。即房产中介公司的行为超出房东授权范围，如房东仅授权房产中介公司代为寻找租客，房东保留是否与租客签署合同的决定权，则房产中介公司与租客签署合同需要得到房东的事前同意或者事后追认。
风险防范
值得注意的是，部分小型房产中介公司采取高价与房东签订房屋租赁合同，收取房源，但是低价向租户租赁房屋。此类房产中介公司的经营模式与庞氏骗局类似，存在极大的资金链断裂隐患，一旦资金链断裂，即会发生上述的案件。
小型房产中介公司在目前的经济情况影响下面临一定的风险和挑战，应当审慎判断商业风险，诚信经营，不要沦为大众口中的“黑中介”。房东和房客在与房产中介公司签署房屋租赁合同的时候应当尽到合理的注意义务，重点关注房产中介公司资质，包括营业执照，税务登记证，房地产中介服务资质证明等，尽可能规避上述风险。
题图来源 | 摄图网