蜜糖还是砒霜，曾经的黑马房企员工“跟投”落空了？

艳姐说

对于很多中小房企来说，如何实现高增长的情况下，又能保持低债务控制水平是一道难题。

这几天正是开发商做总结发年报的时候，只是有些开发商喜极歌起，有些开发商却一地鸡毛。

近日，曾经的某黑马房企员工向地产人言爆料称：之前该公司内部跟投，而如今该房企被并购，之前的钱款面临无法拿回的窘境。

曾经也是业内热议的热门企业，这家房企只用了一年成为行业黑马；到如今马失前蹄，也只用了两年。

繁华散尽，几多感慨。我们也曾听闻这家房企老板人很不错，对员工也很nice，老板辛辛苦苦如今也是两手空空。在遭遇行业下行，“刹车”没有踩好，酿成如今后果，也让不少和这家企业模式接近的房企唏嘘。

我们希望通过这样一个案例警醒行业做好风控，更这家房企尽快能够想出解决方案给员工一个交代。

01

从10万-1000万都“跟投”给了公司

该房企员工的口述实录

“家里有人生病，急需钱用，现在最大的心愿就是把‘跟投’给公司的钱要回来。”兰兰（化名）是这家企业的一名普通员工，曾跟投了小40万给了公司。

3月底，兰兰和其他二十多位曾任职该房企的员工于早上九点来到总部，就关于在职期间参与公司跟投资金的退款事宜与公司沟通，可是一直被拦，无人接待。

“在公司资金困难的情况下，我们没有和公司签署任何合同协议或者协议，仅有一张收据，很多员工少则10万，多则上1000万，都‘跟投’给了公司。

为了能够吸收更多的资金，公司开出了收益30%、利息2分、返租金等各项条件，并表明这是无风险、固定收益的跟投。”

出于信任，越来越多的员工加入了一波又一波的“跟投”队伍中，甚至找亲戚借钱、找高利贷公司借钱等等.

一笔又一笔的资金流向了公司。

这些员工跟投，或多或少都带着能够拿到更多的期待。

天下没有掉下现金雨，反而是让那些员工心寒的雷雨。

兰兰说，在那场并购发布会前，该房企内部已经处理过部分跟投款问题，把一些卖不出去的房源和卖不出的车位，拿出来抵员工的跟投款、收益和利息等 。

但这些还是无法全部解决员工的跟投款问题。

在那次并购后，员工也和该房企进行了交涉，而房企相关负责人的答复是，相关方案已经上报。但如何退，何时退并没有给员工明确的答复。

直到4月2日，爆料人给到地产人言该房企的两个方案，集团如下：

然而，员工无法接受该方案，兰兰告诉我们，目前员工仍将有计划、有组织地进行维权，大家的目标一致就是：能按照原定方案或者双方协商没有无理要求的方案，尽快执行并得到妥善解决。

我们了解到该房企也在寻求一些解决方案，希望能够尽快解决员工当前的跟投困局，给员工一个交待。

02

蜜糖还是砒霜

谁也没有想到，曾经是风靡地产圈的跟投制度，在最近两年会沦落到如此。

大家都知道，跟投制度最早起源于2014年，当年万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度。

之后碧桂园也在“成就共享”激励计划基础上，又创新推出升级版的“同心共享”激励计划。

两大房企推出跟投制度之后，多家房企纷纷加入，地产跟投一时间成为房企实现快速规模增长的制胜法宝。

然而随着房地产行业进入下行周期，以及调控政策的不断加码，房企的经营环境在不断恶化。

限购、限售、限贷的三限“紧箍咒”直接影响到项目的开发销售进度，资金回笼周期变长，甚至部分项目面临亏损。

这就直接导致跟投收益率节节走低，投资风险大幅增加。

那么跟投是一碗蜜糖吗?它让投资者赚的盆满钵满，让房企迅速扩大规模。

还是一碗毒药？跟投之后本金和收益都无法兑付，钱打水漂。

艳姐梳理了部分跟投项目，得出了跟投制度的一些优点和缺点，仅供参阅。

之前房企对跟投趋之若鹜，主要在于跟投制度有两大优点。

第一，员工与企业利益捆绑；

第二，帮助房企快速实现规模的提升。

房企要想发展，离不开员工的支持，把员工拉进激励体系是最简单高效的手段。

万科在2014年推出项目跟投制度后，立马赢得投资者追捧，部分项目认购率超过300%，不少员工投入大量闲钱。

高投入的确给了高回报，到了2015年8月，万科累计为跟投员工分红5亿元，员工收益率达29.4%。

这一收益率已经超过万科2015年净资产收益率10个百分点，员工获得的利益在某种程度上超过了股东的利益。

再来看另一个跟投例子。

中梁控股通过跟投机制，实现了过去3年复合增长率高达131%的地产奇迹。

从跟投规则看，中梁规定区域部门负责人以上必须跟投。

从跟投比例看，控股集团、区域集团、区域公司三者合计占24%，远高于行业水平。

从杠杆率看，中梁提供内部1∶4的高杠杆，销售回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%利润全部分配。

如此大规模的跟投比例和高杠杆，使得不少中梁的员工资金收益率高达200%以上，堪称投资神器。

俗话说，水能载舟亦能覆舟。

在房地产处于上行周期时，跟投制度能给房企带来规模的扩张和高收益，但在下行周期，其蕴含着高风险、波动性大、各方利益难平衡等缺点就暴露了。

先来看看跟投的第一个缺点高风险性。

高收益必然伴随高风险，但在跟投高收益的诱惑下，很过投资者似乎把高风险性抛在了脑后。

像前面中梁控股1:4的杠杆还属于正常，艳姐了解到有些房企跟投杠杆达1:20，配资利息也高达15%。

所以杠杆加的太大，一旦项目没赚钱，就会血本无归。

第二个缺点是收益率波动大。

最近几年地产调控，导致行业不景气，很多中小开发商倒闭，部分项目利润率下滑，企业经营陷入困境。

根据跟投年化收益率的计算公式：收益率=净利润率/地货比×现金流回正时间（地货比指的土地价值与货值的比例），艳姐做了一个计算。

以现在一线城市地货比超50%为基础，考虑到金融去杠杆，同时项目周转、去化速度变慢。若按5%的净利润率、50%的地货比、现金流两年回正，算出未来跟投年化收益率仅为5%。

这点收益率比起之前动辄20%、30%的跟投收益率对高管和员工来说毫无优势，而且还要承受高杠杆的风险，难怪有很多房企都说员工跟不动。

第三个缺点是强制性。

很多房企在推出跟投制度时，对于高管都是强制执行的，员工则是自愿。

如果不参与，高管或员工将会被降职、调整工作岗位、降低工资、甚至开除等惩罚。

这样的强制性规定未免有点不近人情，但也是目前房企们的无奈之举。

第四个缺点是各方利益难以平衡。

由于大部分房企是全国化布局，因此不同的区域、不同的项目、跟投项目的收益也就大不相同。

比如某些在一线城市的项目大卖，在三四线城市则面临去化难的问题。

一线城市的区域总监和负责人换豪车、豪宅、三四线的负责人则干瞪眼，看着大笔钱流入别人口袋。

还有一种情况是集团与区域的“撕扯”。

比如集团注重回款和现金流，会降低项目的售价；而区域负责人更在意项目利润，并不接受降价。

为保现金流，集团层面会倾向牺牲弱势区域、弱势项目。

这样弱势区域负责人就会和集团产生冲突，导致集团拿地和项目开发陷入被动，跟投资金的退出成了问题。

03

结语

说白了，跟投其实是一项高风险的投资。

既然是高风险投资，那么广大地产从业者就要擦亮眼睛，审时度势的判断行业风险和收益。

尤其在地产业内，企业针对员工的融资并不少见，且均以高配资、高收益率著称。

在行业的快速发展期，企业经营较有保障，很多员工一方面出于信任，一方面也出于在企业内的职业发展诉求，纷纷跟投，甚至叫上了身边亲人朋友，无形中放大了杠杆率和风险。

在这里艳姐想给出一个忠告：

一旦房企突然开始大批量内部融资，尤其是一些现金流不稳定的小房企，却还非常大方的"高配资、高收益率"的情况下，那就要警惕了。

天下没有免费的午餐。

希望大家谨记一点：

如果一项企业的制度会造成员工赔钱，甚至冒着抵押房产、配杠杆的风险，那么这项制度在一定程度上是失败的。

行业动荡期，谁都不知道下一把火会不会烧到自己身上来。

申明：本文所述内容为该房企员工提供内容