杭州某项目近6万人摇号，魔都现千人抢房...关于近期楼市的冷思考

艳姐说

艳姐一早上打开朋友圈，就被下面的数字刷屏了：

西溪公馆959套房，超过6万人报名摇号！冻结资金至少240亿！

项目发出的红头文件

这个数字是什么概念：

意味着大概63人中只能有1个人才能抢到房。

杭州并不是个例，南京、成都最近也爆了，艳姐盘了下今年万人摇号盘排行榜：

综合整理自网络

除了热点二线城市，艳姐所居住的城市上海，今年也是频现“日光”盘，前滩的项目，甚至出现了2000多组认筹，6个人抢1套房的情况。

热闹背后，我们需要的是冷思考。

01

烂尾项目西溪公馆爆火背后

杭州已发生26次万人摇

本次西溪公馆开盘房源户型建筑面积为57-190方，房源共计959套，以最小户型面积计算，最低总价为170万不到。

从杭州一个名不见经传的楼盘，一夜成为全国网红，万人爱之拥之，一个最重要的原因：与周边二手房价格的鲜明倒挂。

西溪公馆售价仅为2.8万/㎡，而周边在售二手房住宅项目的价格在3.4万-5.3万/㎡；

按照二手房最低价格计算，每平方米的价差也超过6000元。

买入一套150平的大三室，相当于立即就有了近100万的账面财富！

除了买彩票，还有什么比这来钱更快且简单的吗？没有人敢说这波便宜不香。

比较戏剧性的是，西溪公馆曾经还是烂尾项目。

2009年7月，浙江国恒以26亿拿下了未来科技城板块两幅地块，宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”。而当时的定价为：3.5万/㎡。

然而，同年“国四条”发布，“遏制房价过快上涨”成为中央目标，其后数年，杭州楼市量价齐跌，定位较高的西溪公馆建设陷入停滞。

2017年楼市复苏，西溪公馆成为杭州当地有名的烂尾项目。

烂尾项目如何一夜火爆的？

直到2019年，远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权，而限价被定在了2.8万元/㎡，且房源也以准现房形式入市。

火爆原因自然是：限价+准现房+黄金地段，这个项目就这么一夜之间完成从灰姑娘变成公主的童话。

杭州自新房摇号政策以来，共诞生过26次万人摇。

杭州摇号新政后万人摇统计

杭州的万人摇号限价盘，恰恰是调控的结果，因为限价，所以火爆。

西溪公馆的火爆只是杭州楼市的A面，它还有B面：

数据统计显示，自2020年2月至今，200多个新推项目中，有超过100个新房项目出现流摇，其中不乏知名开发商打造的项目。

这些流摇盘的共同特点在于，与周边楼盘均价几乎持平。

没有价差红利，就没有中国大妈，部分楼盘甚至出现了报名登记人数为0的现象。

02

热点二线城市的疯魔

成都、南京的万人摇

近期，在南京，江畔都会上城的摇号也结束了。

据说几个摇号查询小程序访问量太大，几度出现系统崩溃，不知让多少买房人心里发毛。

同样让人发毛的，还有低到可怜的中签率：

普通房156套：10898组，中签率1.43%......

买房完全成了“看人品”......

万人摇现场

原因跟杭州的类似：江畔3.1万/㎡，附近的二手房卖4万/㎡，价差高达1万，要是在上海，绝对不会发生这样的奇景。

自住投资双不误，这样的楼盘，变成了“谁不摇，谁傻”！

成都，居然也出现了万人摇！

川发天府上城：推出786套房源，40568人摇号；

凯德卓越万黛，推出194套房源，22806人摇号。

怎么看都是一派辣眼睛的场景。

其实，成都除了热销楼盘之外，还有一些楼盘在垂死挣扎，这些楼盘主要集中在城市非主流地段，配套和资源都有待完善，性价比低，且周边同质化项目扎推。

成都因报名人数不足而取消摇号的楼盘还有很多。

现在的成都就处在这种冷不不均的市场分化下，一二手倒挂无疑是造成这种局面的直接原因。

我们可以想象一个画面：

成都人、杭州人、南京人，走在街上，熟人见面第一句问候：今天，你摇了吗？

03

上海现千人抢房

日光盘热销的背后

艳姐在大本营上海，相对于上述三个热点二线城市来说，上海楼市并没有如此魔幻，但艳姐也观察到了今年上海楼市的躁动。

2020年伊始，上海楼市出现过一波“日光盘”行情。1月1日-1月8日，短短8天9盘连开，就有4盘“日光”。

但随后由于疫情原因，楼市按下了暂停键。

近2个月来，疫情渐缓，新房市场回暖，其中最直接的表现就是供求两端信心恢复，不少项目认筹火爆：

和杭州、成都万人抢房不同的是，上海认筹率超100%的项目，大体分为以下三类：

1、位于顶级板块

其中认筹率最高的是浦东“顶流”板块——前滩的东方惠礼，推出411套，就收获了2284组认筹，认筹率555.7%，近约6人抢1套。

东方惠礼开盘首日，只排到第465号选房者，就宣告售罄清盘，弃号者寥寥。

2、产品稀缺

今年4月26日，碧云尊邸线上选房，共推出160套房源，其中包括100套高级公寓、60幢联排别墅。

项目共计448人参与，经过13个小时，160套房源全部售罄。

碧云尊邸认筹现场

众所周知，浦东近几年新房顶豪别墅除了浦开世纪珑墅等少量产品外，其他几乎没有。碧云尊邸是很罕有的稀缺产品，而且又位于定位高端的碧云，想惨淡都难。

要知道，碧云尊邸单价均价约11.19万/㎡，周边二手房挂牌均价都远低于博云尊邸：

• 碧云花园 8.4万/㎡
• 银泰花园8.4万/㎡
• 金色碧云8.5万/㎡
• 世茂湖滨花园 7.5万/㎡
• 维诗凯亚（别墅）8.6万/㎡

只能感叹一句，有钱人就是豪。

3、项目有亮点

位于浦东周浦的绿宝·锦庭，容积率不到1.2的低密花园洋房，在周浦板块就拥有强劲的竞争力。

5月11日，项目开盘仅仅2个多小时，100套约118-166㎡装修洋房就全部售罄。

绿宝锦庭开盘2个小时售罄

地段好、产品稀缺、有亮点，成为上海买家抢房的主要原因，而不是一二手房价格倒挂。

而且艳姐观察到，如今的上海楼市，一二手倒挂难觅踪影，同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势，或者碾压已经十分困难了。

不信你可以实地去新房周边看下。

04

关于楼市的冷思考

上述说了诸多城市的楼市画像，艳姐并不是想说楼市有多么火爆，只想以理性的视角来看目前这些现象：

1、限价是把双刃剑

不得不承认，限价对于购房者来说，价格确实是友好了许多，但是带来的另一个问题则如上述提到的，竞争更加激烈，你有钱还不够，关键还要运气好。

另外，因为限价，房企相对来说也会减配，节省成本，所以我们看到最近部分楼盘出现质量问题，业主维权事件等。

限价是把双刃剑，大家需要冷静看待。

2、万人抢房只是个别现象

大家千万不要以为楼市现在有多火爆，今年万人抢房基本上就是上面艳姐提到的这几个楼盘，都是因为价格倒挂原因，其余楼盘很多也有冷清的情况。

但是，有一点是肯定的，地段好、产品好、具有稀缺性的楼盘，肯定会受到市场的追捧。

目前房住不炒的主基调没有变化，房子是用来住的，买真正好的房子，永远不会错。

3、城市分化越来越明显，好城市就是好城市

龙湖的土地储备，一二线城市占了8成。

万科71.5%的新增项目，都在一二线城市。

所以，拥抱北、上、深、广、杭等一线和强二线大城市，以及长三角、珠三角重点城市群，肯定没什么问题。

远离那些人口外流、城市基本面缺乏支撑的三四线小城。

4、盯准倒挂盘

对于购房者来说，如果资金充足，特别是刚需自住，在自己能够承受的范围内，有价格倒挂的楼盘是值得买的。