2019-2020年中国房地产市场全景分析

2020年01月22日

一、房地产投资情况

2019年全年，我国房地产开发投资完成132194亿元，累计增长9.9%。

（2020年房地产开发投资完成141443亿元，增长7.0%）

房地产的开发投资包括土地购置（约占25%左右）与建筑安装（约占75%），开发投资完成是指实际在这两项上使用了的资金。

2011-2020年全国房地产开发投资完成额

2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在销售接近0增长的背景下，房地产投资的增加主要是由于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分成本的增加。

  2019年1—12月份，中国房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%。其中，国内贷款25229亿元;利用外资176亿元;自筹资金58158亿元;定金及预收款（期房）61359亿元;个人按揭贷款（期房、现房）27281亿元。

 2020年1-12月份，中国房地产开发企业到位资金193115亿元，同比增长8.1%。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

    2019年1-12月，现房销售全款与首付：71085亿元

        商品房销售额减定金及预收款，减个人按揭贷款

159725-61359-27281=71085

    2020年1-12月，现房销售全款与首付：77090亿元

173613-66547-29976=77090

     平均按4成首付约2万亿元，全款买房的5.7万亿元，全款中算70%是经营贷，估算约4万亿元是经营贷。

房地产开发自筹资金主要来源包括两个方面：企业现有盈余（现房销售回款减去成本）和股东注资。

房地产开发企业到位资金远大于当年的实际开发投资完成金额，2019年为例4.6415万亿元，大部分是为56万亿累积负现金流支付利息（约4万亿），少部分货币资金结存。（2020年房地产企业总负债约80万亿）

房地产企业2020年经营净现金流为-4.5544万亿。

房地产企业的累计经营净现金流为-56.7303万亿元。

二、房屋新开工、竣工、销售情况

2019年1-12月，全国新房开工面积为227154万平方米，同比增长8.5%。

2020年1-12月，全国新房开工面积为224433万平米，下降1.2%

2019年1-12月，份房屋竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%。

 2020年1-12月份房屋竣工面积91218万平米，下降4.9%。

2011-2019年全国房地产开发房屋新开工面积

2011-2019年全国房地产开发房屋竣工面积

房地产项目开发周期约为两年。

3.房住不炒下量跌价稳，“稳”仍旧是主基调

2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.1%;

2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%

  2019年，商品房销售金额159725亿，同比增长6.5%;

   2020年，全国商品房销售金额173613亿元，增长8.7%。

全年销售均价9310元/平方米，同比增长6.6%。

2011-2019年全国商品房销售面积

2011-2019年全国商品房销售金额

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三、主流房企销售额市占率

2019年1-12月中国主流房企销售额市占率

商品房销售面积，是指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积，以备案登记为准)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成，不包括二手房。

现房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。

期房销售面积：是指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。

商品房销售金额，是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签定的正式买卖合同中所确认的合同总价，以备案登记为准）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。期房销售定金、预付款与个人按揭贷款竣工交房后不再结转为现房销售金额。

2008-2020商品房及住宅全景演变

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