TOD双子星,撑起番禺新中心!万博之后,它是南广州的扛把子

“地表最强地铁”18号线开通之后,我也慕名乘坐了一把。
但说实话,给我印象最深的不是冼村、琶洲,也不是万博、横沥,而是那个颇为低调的番禺广场站
为啥?
优先级高!

01

五轨汇聚,番禺新中心来了

首先,18号线无论是快线还是慢线,都会经停这个站。这个待遇,就是琶洲、万博两个红人,都没有。
更重要的是,它还是另外两条“地表最强地铁”3号线与22号线的交汇点。
众所周知,3号线是全球客流量最大的地铁,22号线是大湾区唯一串联世界级海陆空枢纽的轨道,18号线是全球速度最快、跨度最长的“湾区竖轴”。
刚刚发布的广州交通十四五规划,明确提及22号线将跨过珠江口连接东莞滨海湾新区,距离广深第一条跨城地铁的梦想,越来越近。
它们个个都称得上“地表最强”,现在却不约而同地交汇于番禺广场站,可见这个站的优先级之高。
不仅如此,三号线东延线以及规划中的17号线,也交汇于这个站。
名副其实的“五轨汇聚”、一骑绝尘的“地铁狂魔”!放眼整个湾区,还有哪个地铁站能有这样的待遇?
五条轨道交汇于番禺广场
写到这里,我很好奇,这样一块宝地,政府打算怎么发展?
其实政府早有打算,并且给予极高的定位。
根据2019年公布的《番禺广场及周边地区控制性详细规划》,番禺广场及周边区域被定位为番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽,以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心

番禺中心规划效果图

以上的关键词是:番禺未来新中心。
说到番禺的中心,现在很多人首先会想到万博,但政府这次把“番禺新中心”帽子给了番禺广场周边区域,这说明什么?
万博之后,番禺区要改立这个新中心为“太子”了。
毕竟这里原本就是番禺的行政中心、公共服务中心、交通中心、商业中心,先天条件实在太优越了。
通过下面一组效果图,可以感受一下番禺新中心未来的样子↓

02

TOD双子星,撑起番禺新中心

为了支撑这个新中心,番禺区决定采用最新潮的TOD开发模式,并一举推出“番禺广场+番禺客运站”双TOD战略,开发面积多达85万㎡。
也就是说,这个番禺新中心,是一个双子星结构
番禺广场TOD+番禺客运站TOD双子星
从规划来看,这两个TOD的定位各有侧重,各司其职。
番禺广场TOD定位于行政中心与公共服务中心,在交通上更侧重于“外部性”,重点承担番禺与广州及珠三角的联系;
番禺客运站TOD承接三号线延长线(地铁在番禺客运站设站),除了要打造高标准的客运枢纽,还将打造为优质居住片区,更强调为当地提供高品质公共服务、优质住区,更注重“内循环”。
根据规划,这个占地约7.7万㎡、建面约28万㎡的TOD项目,将建成集商业、客运站、公交首末站、小学、幼儿园等于一体的大型综合体。
这个TOD双子星,不仅将大幅提升番禺中心区的通达性,还将助力整个城市界面焕然一新。

规划专家谈番禺新中心“双子星TOD”
过去大家对客运站等交通枢纽的印象,就是人流混杂、杂乱差,TOD双子星规划将一举打破这样的刻板印象。
以下是番禺客运站TOD的效果图↓,一扫传统交通枢纽的单调乏味,变得精致典雅、绿意葱葱,引人舒适。
番禺客运站TOD规划效果图
如此顶配的轨道交通,如此精巧的城市设计,让不少买房人把目光聚集到这里。

毕竟,18号线通车之后,最快两站就能直达珠江新城,价值修复是迟早的事情。

然而,让买房人扑空的是,整个番禺新中心板块,二手住宅的楼龄普遍超过10年,一手更是断供多年。据克而瑞数据,近12年以来,番禺中心仅供应了两宗宅地,近5年内片区内再无新盘

越是好地段,越是无房可买,这已成为广州楼市的一大特色。金融城、琶洲、番禺新中心无不如是,好地段都是产业与公建多、住宅少。

在这样的背景下,位于番禺客运站TOD的龙湖·金地天峯,就如一汪泉水注入沙漠,为断供5年的番禺中心带来新气象。

金地、龙湖两大龙头房企联袂巨献,自然不缺关注度。

国庆期间的龙湖·金地天峯营销中心
国庆假期,龙湖·金地天峯营销中心座无虚席,门口车位都不够用,据说收筹相当乐观,真是以一己之力撑起了番禺中心板块的“楼市流量”。

03

TOD到底是怎样的生活方式?

从项目的关注度和来访量来看,TOD再一次成功引起大家的注意。
很多人对TOD不甚了了,给大家简单科普一下这种生活方式。
它的全称是:
transit-oriented development,译为以公共交通为导向的开发。
传统的城市开发是以私家车为导向的,这就催生了大广场、大马路、超级大盘,给城市带来巨大的“割裂效应”。但TOD正好相反,它要把被汽车文明打散割裂的城市,重新“缝合”起来。
以下是龙湖·金地天峯的设计效果图,我们来讲解一下这个TOD是怎样一个系统?
龙湖·金地天峯TOD规划示意图
这个项目给人的第一印象就是高度的融合感
项目从下至上分为交通枢纽层、菁英教育层、潮流商业层、雅致园林层、精奢住区层,每一部分既是独立的功能区,但又通过地下空间、连廊等设计,彼此无缝串联,实现生活的闭环。
亲密又独立,这是最好的关系哲学。
另一方面,项目通过简洁、时尚的城市设计,提升建筑、车站、街区的整体风貌,让原本乏味的车站区域焕发出精彩与美丽。
这个地块上,TOD就像变戏法一样,让客运站、地铁站、商场、公园、住宅实现了完美缝合,让人在不同的空间中随意穿梭。
整个项目,就像一台精密的仪器,功能复杂却又精巧细致。
龙湖·金地天峯TOD效果图

居住在这里,就好像把地铁站搬到自家车库,把商场搬到了自家入户大堂,把公园搬到了自己入户花园,等于是把昂贵的公共资源给“私有化”了,这是非常难的。

当然,市面上也很多楼盘号称自己是地铁盘,但很少能实现和地铁站无缝对接的,一般都要步行5到20分钟才可以。

为什么呢?真要实现“把地铁站把搬到自家车库”这个目标,要克服很多工程难题,要协调很多利益主体和建设单位,然后统一规划、统一建设,这几乎是个不可能完成的任务。

但TOD干的就是这个事儿。

龙湖·金地天峯TOD效果图

这种开发模式对片区的拉动效应是显而易见的,在大城市,成熟的TOD物业平均售价高于同片区、同类型物业30%以上。

所以,现在大家都知道,买房要带“T”。这个T就是TOD,这年头,如果买房不带T,总感觉在苹果时代买了一台诺基亚。

04

一座天街改变一座城,正在上演

不过,如今TOD也很多,龙湖·金地天峯如何做出自己的独特性?
答案你兴许已经知道了,项目引进国民级网红商业——龙湖天街
在广州,TOD常有,但龙湖天街不常有。
广州首座龙湖天街规划效果图
这是广州首座龙湖天街,建筑面积约8万方,相当于一个天环广场的体量。
提起龙湖天街,很多年轻人都知道这是网红打卡地,著名的网红景点“高铁穿喽”就是龙湖天街(重庆沙坪坝)的杰作。
截至今年9月,全国已有59座龙湖天街开业,年客流量突破4.77亿人次,商业销售额达222亿元,整体出租率高达97.8%。

重庆龙湖天街著名的“高铁穿楼”

龙湖天街不仅选址够核心,所到之处更是“骑龙攀天”,片区乃至整个城市能级都得到显著提升。一座天街改变一座城”的商业传奇,正在多个一二线城市上演。
例如,位于上海虹桥商务区的TOD旗舰——上海虹桥天街,2016年开业首日客流量便达近18万人次。首开时,物业均价仅2.5万元/平,如今已超过7.5万元/平,涨幅高达202%。
上海龙湖天街实景图
北京朝阳·长楹天街自2014年开业以来,多次跻身北京购物中心客流TOP1,日均流量达10万,招商率100%。每平米物业均价也由2.8万涨至7.7万。
这样的案例还有很多很多,它们共同印证了一个道理:高品质商业对片区的带动效应是非常显著的。
以此类推,广州首个龙湖天街,必将以番禺新中心为根据地,虹吸全城的关注度与人气,在南广州形成一个新的价值高地。

05

现在适合买房吗?

这年头,最扎心的一句话,莫过于:比你优秀的人,比你更努力。
龙湖金地天峯就是这样一个人设,不仅外部条件好,还非常内秀,愿意在产品上精心打磨。
户型延续了金地、龙湖的优良传统:空间舒展,功能强大
项目首推建面约90-129㎡户型,这对以二手市场为主的番禺中心区来说,堪称王炸般的惊喜。

以下是90㎡A户型鉴赏:

2房2厅2卫

2房2厅2卫

3房2厅2卫

3房2厅2卫

内有样板间实景图,可滑动查看

以下是103㎡B户型鉴赏:

3房2厅2卫

3房2厅2卫

3房2厅2卫

3房2厅2卫

内有样板间实景图,可滑动查看

以下是129㎡C户型鉴赏:

4房2厅2卫

4房2厅2卫

4房2厅2卫

4房2厅2卫

内有样板间实景图,可滑动查看

不仅如此,项目还配建了18班小学(在建中,后扩建24班)+6班幼儿园(在建中),孩子就在家门口上学,多睡十分钟,元气满满地去上学比啥都重要。
龙湖·金地天峯配建小学设计效果图
最近很多人问,现在还适合买房吗?

从政策面来看,已经回暖,多个城市下调了二手房交易个税,广州多家银行下调房贷利率,银行放款速度也明显加快。

从区域来看,番禺楼市表现不俗。

例如,这个黄金周,番禺无论是成交量的涨幅,还是一二手房价的涨幅,都稳居全市第二。

这是番禺楼市的一个典型特征,当市场烈火烹油的时候,番禺不见得有多热;但当市场冷却时,番禺也不会太冷。

当市场下行的时候,番禺为何能独善其身?这个问题值得大家思考。

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