全国都限购，为何没人提昆明！
地产八卦女说
昆明楼市整体的格局，可以用十一个字概括：东邪、西毒、南帝、北丐、中神通。
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最近老是有人问我，昆明的房子值得买吗？
从全国范围来看，昆明、贵阳、重庆是少数几个不限购、外地人随时可以买一套的省级城市。
但是这些城市，大都处于中国西部地带——在西部城市中，仅有成都被列为重点监控的【15个热点城市】，而昆明在西南四城中涨幅最低、涨势最滞后，所以以历史经验来判断的话，在昆明投资房产值得商榷。（但是，相对2015年房价，确实涨了2000左右）
△昆明继续执行宽松的楼市政策，即：不限购，认贷不认房，首套房依然按照首付最低20%执行，二套房最低30%首付。
△从2015年11月-2017年3月昆明房价变动情况（来自云南房网）来看，昆明自2016年5月才进入上涨通道，属于这一波全国涨价潮里“后知后觉”的城市。但是，自2016年10月以来，昆明房价已经进入了快车道，涨幅不断加大。
△昆明房价地图
而从地理位置来看，昆明比贵阳、成都、重庆、长沙的地缘优势更好。这有两方面的原因：
（1）云南接壤老挝、越南、泰国和缅甸四国，是中国面向东南亚最重要的陆路中心。相比广西北部湾的水路，广州深圳的机场航线，云南的陆路交通可能更便捷。
而国家也看到了云南的区位优势，随着国家扩内需，保增长政策的出台以及一带一路政策的全面落实，云南铁路建设迎来黄金时期，至2020年，云南省铁路里程将达到6000km，“八入滇四出境”的铁路运输大通道将基本形成，构筑起云南铁路通江达海、连接周边的枢纽中心，云南将从原来全国路网的末梢地位，战略性地转变为面向东南亚、南亚，沟通太平洋和印度洋的国际大通道前沿，形成布局合理，功能完善，运力强大的铁路运输网络。
△“八入滇四出境”的铁路格局，可堪与郑州相提并论。作为云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸，昆明治下的长水机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线，以及省内的7条航线。现有昆明至成都、昆明至贵阳、昆明至河口等12条铁路干支线，还有昆明至南宁，以及省内的广大铁路、昆玉铁路等。昆明的公路四通八达，有5000多公里的公路通往省内各地和邻省邻国。
（2）云南是除海南之外的旅游大省，旅游资源遍布全省，而且未被充分挖掘。昆明由于地处低纬高原而形成“四季如春”的气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开，享有“春城”美誉，与海南气候相差不多。
以至于每年的12月到来年的3月，都有一群群躲避北方海域寒风的红嘴鸥，万里迢迢地从远方飞来，落栖在昆明滇池中。（当然，昆明冬季还是有寒意的，2015年甚至还下了几场小雪）
△昆明处于云南省中部，从旅游地图来看，昆明也是云南全省旅游资源的中心。
由此，我们得出的结论是，昆明楼市的大格局不差，至少对得起目前一万上下的房价。至于昆明城市里的小格局，且继续往下看。
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昆明楼市整体的格局，可以用十一个字概括：东邪、西毒、南帝、北丐、中神通。
东邪：昆明东边聚集大量城中村、物流城，里面鱼龙混杂，整体开发进程让人看不清，所以叫“东邪”。东市区的发展在整个昆明是相对滞后的，但东市区房地产开发在昆明是最早的。
后来由于市政公用设施配套的严重不足，这里一直是昆明房地产开发商涉足最少的区域。（也有人认为东邪是因为昆明东有精神病院，或者认为东边的房子没有正南向的，都有点斜，所以叫东邪）
西毒：昆明西边之前到处都是毒工厂，尤其是马街附近，所以叫西毒。
这几年昆明大量改进，清理滇池，关闭冶炼厂、水泥厂、电缆厂、制药厂，修建了翠峰公园、江南春赛马场公园等，生态环境已经大大改善，甚至形成了别墅富人区。但是囿于西山的阻隔，发展空间不大，以后估计很密集。
北丐：北边配套设施差，房价便宜，都是穷人去住。（但是这边有部分好的学区资源，变相拉升了房价）
南帝：南边靠近滇池，山清水秀，房价高，买房的都是有钱人。特别是省委省政府、国开行都在这边，有政治和环境资源优势，治安、空气特别好，所以称之为南帝。（但不好的地方是，这里的公立学校和医院比较少。）
△星子同事考察昆明南城楼盘碧桂园紫台（已售罄），可以清楚地看到，昆明市委、省委均在这一边，资源聚集非常集中，不愧有南帝称号。（长沙就没有这样的资源聚集效应，所以两个城市相比，昆明房价持续上涨的可能性大于长沙）
中神通：与南城相比，昆明市中心并不算贵。整体来看，昆明1环和2环没有太大的价值区分，甚至于在某些地带，一环二环、三环是挨在一起的。
例如，在传统的中枢区域1环之中，环城西路附近的双地铁房子价格在1.2万左右，而上面的昆明房价标杆碧桂园紫台也就1.6万，而远离市区的呈贡，部分楼价已经到了7千元左右，昆明许多三环以外的楼盘均价也达到了9千甚至1万左右——个人认为，昆明市区面积小，天性不足，建成区只有407平方公里，仅是重庆的三分之一、成都的三分之二，房价均衡拉不开价差，昆明市中心只是一个房价的连接点，但并非传统意义的房价高地，所以叫做中神通。
关于“南帝北丐东邪西毒中神通”这样的房价格局的形成，我认为主要还是源自昆明的城市规划。昆明在早期规划过程中，并没有清晰的价值区分。甚至连聚集了云大、西南联大旧址、聂耳故居、胜利堂、讲武堂、祥云街、宝善街这样一些具有历史人文意义的翠湖片区，也没能成为昆明的象征，没能带动起昆明的整体格调，只是在房价层面上成为高点。在缺乏城市整体运营的条件下，开发商只能依靠自身的操盘能力，把边缘地区的房价拉起来。而仇和主政期间大拆大建，开发呈贡新区，要求城市开发一定要连片、成面地开发，使得昆明的规划没有很好地延续历史文脉，只是将早期污染严重、交通混乱的局面逐渐打开。
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刚才我们说到昆明的房价格局，我觉得这样的格局跟成都很相像。仇和和李春城这一对同僚的做法也很类似，就是将城市发展重心放在南城，而非囿于传统的市中心。从这方面说，昆明南城、呈贡新区聚集了大量城市资源，取得像成都天府新区那样的成功，是可能的。
那么，从经济的角度来看，昆明房价是否会暴涨呢？我们来看一下GDP。
根据2016年最新的城市GDP数据，昆明拥有4300亿的GDP，与南昌持平。但是这些GDP，大部分仍来自10年前的重点行业：烟草、有色冶金、机电、医药和建材等传统产业（这些产业（烟草除外）的规模偏小，产业结构陈旧）；现在，昆明的产业还处于转型突破阶段，如昆明高新区在老挝赛色塔建设了“老挝赛色塔科技园”；石林县与法国云香集团合作，正在规划建设“中法芳香产业园”。
昆明中铁打造了国内领先、世界一流、亚洲最大规模的大型铁路养护设备生产基地；云内动力的D19发动机（欧V版）已出口英国，乘用车柴油机成功进入欧盟市场；克林轻工是国内最大的制糖机械制造及成套设备出口企业，客户遍及亚洲、非洲和南美洲。
△2016城市上半年GDP排名（单位：亿元），昆明实际增速垫底，但2017年有好转迹象。
而从人口数据来看，昆明人口增加缓慢，常住人口10年仅增加65万人，目前总人口仅670万人，略低于长沙人口数量。不过，与其他城市开启限购的赶人模式相比，昆明市区没有限购，这算得上是一大利好，有益于昆明人口数量增多和结构转型。
△房价收入比层面，昆明人均工资在中西部五省高于长沙，与重庆持平。虽然在全国来看，昆明人收入算比较低的水平，但相对1万左右的房价，买一套房还是买得起的。
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综上，昆明房价还会继续上涨吗？我认为会，且涨幅相比过去几个月可能越来越大，但相对15个国家重点关注的城市而言，昆明的涨势仍属于一般的缓涨状态。
从历史上来看，2015年以前昆明房价的低迷、呈贡新区的“鬼城”现象，是因为2007年大规模城中村改造、产生巨量土地供应以致于供过于求。
2016年，昆明新建商品房面积开始低于出售面积，呈贡新区的价格也由4000涨到7000，就连遍布的烂尾楼、没有客厅只有过道的奇葩户型都有人开始接手，这算是一个非常积极的信号,说明昆明去库存的重任已经完成得差不多了，自此开启了昆明缓涨9个月的房价历程。
而对于昆明来说，房地产产业相当于昆明的一个支柱行业。昆明在没有类似于成都那样的暴涨前提下，不可能开启限购，也不会为了土地财政收入，压缩土地供应以支持房价暴涨——在这样的条件下，昆明虽然有暴涨的条件（如滇池路的资源叠加以致于成为昆明上涨核心区、人口持续流入、产业结构好转），但受制于遍地楼盘的增量供应，涨势不会很猛。
此外，随着仇和等势力的倒台，昆明本地的小开发商开始逐渐退出市场，自2015年-2016年开始，昆明大量引进万科、恒大、碧桂园等品牌开发商，这些开发商一般追求快速周转，这一点也保证了昆明楼市新盘的推盘节奏，有利于昆明楼市的缓涨。
而在需求方面，昆明作为云南省省会，拥有一省独大的权力和野心，常住人口670万，已经占据了云南4700万人口的14%。在这方面，长沙750万常住人口，仅占据湖南6700万人口的11%，昆明在云南的人口地位超过长沙在湖南的人口地位。
此外，昆明拥有全国最丰富的旅游资源，且作为中国面向东南亚的桥头堡、面向中南半岛的制造业中心，拥有国家巨额投资和政策扶持，外来人口不会少，等到昆明配套发展成熟、辐射到全国及东南亚，昆明完全可以像海南一样留住这部分人，届时，昆明房价可能会进入快车道以致于不得不限购。（据星子了解，昆明比较好的楼盘，一般都有20%左右的“北方客户”）
由此，对于昆明，个人认为会缓涨。投资是不错的，但在昆明投资很难达到成都那样的高收益，南市区和呈贡的涨幅可能会更快一些。
如果要投资，还是买南市区、呈贡或一环内、翠湖片区、北市区有学区的房子。南市区最大的楼盘是润城，大约有几百亩，占据了昆明南边一大片区域，地理位置相当好（那么大的体量，当时就把我震撼到了）。
昆明学区房主要聚集在这些板块：文林街建设路、正义路人民中路、学府路、高新区、白塔路东风东路、西昌路环城南路、北京路延长线、北市区彩云北路广福路、呈贡新城，另外，遍地的师大附小有可能是私立小学，投资时请注意分清。
如果是度假，最好买在靠近长水机场的东市区，以方便到达云南各个旅游景点。