房屋租赁合同承租人与实际使用人不一致的裁判规则 2024-07-30 18:39:26 本文是君之道思考的第 400 期文章 有时房屋的承租人虽签订租赁合同,但并非房屋实际使用人。当纠纷产生但承租人与实际使用人不一致时,出租人该向谁主张权利呢?依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》(简称《公司法司法解释三》)第二条规定,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。在公司设立后,公司对发起人签署的合同表示确认或实际享有和履行了合同的权利义务,合同相对人请求公司承担责任的,人民法院应予支持。根据该条,在租赁纠纷中,若发起人为设立公司而签署租赁合同,供成立后的公司使用的,出租人可以选择请求签订租赁合同的发起人,也即签约承租人承担责任。这符合合同的相对性原则;若成立后的公司作为房屋实际使用人,实际享有和履行了租赁合同的权利义务的,出租人也可以选择请求实际使用人承担违约责任。实践中中,根据案件的具体情况,法院对于签约承租人、实际使用人承担责任的具体处理规则存在不一致的情形。本文将结合司法裁判观点进行分析,以探寻实践中的常见处理规则。一、仅租赁合同的签约承租人承担责任,实际使用人不承担责任无证据证明租赁合同项下的义务转移至实际使用人的,根据合同相对性原则,法院认定签订合同一方为房屋的承租人,应向出租人承担违约责任。出租人与实际使用人因不存在租赁关系,不承担违约责任。最高人民法院在(2018)最高法民申2049号案中经审查认为,二审判决认定烟台振华公司为诉争房屋的承租人并无不当。烟台振华公司作为承租人与东升公司、振华购物中心签订《租赁协议》。随后,烟台振华公司注册成立淄博振华公司,为淄博振华公司控股股东、实际控制人,将其所租赁的淄博新天地购物广场房产交由淄博振华公司使用,并与东升公司商定租金由烟台振华公司通过淄博振华公司支付。上述事实表明,烟台振华公司和东升公司是《租赁协议》的当事人,是案涉房屋的承租人和出租人。淄博振华公司与东升公司之间就诉争房屋不存在租赁关系。烟台振华公司并未提交充分有效的证据证明《租赁协议》各方当事人已就变更诉争房屋承租人作了书面确认或者烟台振华公司在《租赁协议》项下的义务已转移至淄博振华公司。烟台振华公司是《租赁协议》项下的承租人。《租赁协议》被认定无效后,东升公司有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,请求烟台振华公司支付占用费。二、房屋实际使用人承担主要责任,签约承租人承担补充责任实际使用人独立行使租赁合同项下的全部权利和义务,法院认定实际使用人为租赁房屋的实际承租人,应承担相应的违约责任。但是,作为租赁合同的签约方,虽未实际履行合同,但也未与出租人解除租赁合同,法院认定签约承租人对出租人的损失存在过错,需承担补充责任。最高人民法院在(2018)最高法民申520号案中认为,吉通公司与山西财大签订《房屋租赁合同》后,云天公司经太原市工商行政管理局注册登记成立,租赁房屋由云天公司独立经营,进行管理、装修、使用和收益,《房屋租赁合同》由云天公司实际履行。山西财大对此表示同意并与云天公司结算房屋租金以及水、电、暖等其它费用,全部租金发票抬头都是云天公司。可见,山西财大、吉通公司和云天公司三方合意,将《房屋租赁合同》的实际履行主体变更为云天公司,云天公司作为该租赁房屋的实际承租人,由其独立行使房屋租赁期间承租人的全部义务和权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定,云天公司应按合同约定支付房屋租金和水、电、暖费用,其未按约支付,应承担相应违约责任。吉通公司虽未实际履行合同,但作为合同的签订方并未明确以书面形式和山西财大解除合同,转移合同全部权利义务给云天公司,也未积极督促云天公司按约交纳租金等费用,对造成山西财大的经济损失存在一定过错,故二审法院根据查明的事实,判决吉通公司对云天公司不能清偿的欠付租金、水电暖费及其利息部分承担补充赔偿责任并无不妥。三、实际使用人与签约承租人一起向出租人承担连带责任一些法院认为,实际使用人实际占有并使用了租赁房屋,且交纳了部分租金的,属于实际履行了合同项下义务,因此认定实际使用人为出租人与承租人之间的债务加入,与承租人一起对出租人的债务承担连带责任。北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终4668号案中认为,黄慧娟与元亨利公司的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。中联公司、袁浩卿实际占用诉争房屋进行办公、居住,袁浩卿以自己名义交纳了部分租金,中联公司、袁浩卿实际履行租赁合同义务行为的,可以认定为债务加入,元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所产生的债务承担连带责任。四、小结从以上分析可知,实际中,法院对于承租人与实际使用人不一致情形责任承担处理的裁判规则,主要是恪守合同相对性原则以及审查租赁合同项下权利和义务是否转移,是否由实际使用人实际履行合同权利和义务。对于签约承租人,未与出租人解除合同,或无证据证明已将租赁合同项下的全部权利义务转移至实际使用人时,则其作为合同当事人的签约承租人一般需向出租人承担责任。对于实际使用人,经法院审查确认其独立行使租赁合同项下的权利和义务,则被认定为实际承租人,需要向出租人承担主要违约责任。若仅部分履行合同义务,则也可能被认定为债务加入,与签约承租人一起向出租人承担连带责任。因此,为划分权责界限,避免纠纷,出租人、承租人、实际使用人三方应及时签署变更协议,如承租人与实际使用人签署经出租人同意的转让协议,或由出租人与实际使用人签署租赁协议,签约承租人退出租赁关系,以此实现租赁关系项下的权利和义务全部转移至实际承租人的目的。 文/叶秀旻律师 赞 (0) 相关推荐 《民法典》租赁合同修改要点 一.设立居住权的住宅不得出租.设立居住权有两种方式,一是订立居住权合同,二是以遗嘱方式设立.设立居住权应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立. 二.未依照法律.行政法规规定办理租赁合同登记备 ... 房屋租赁维修费用如何承担 房屋租赁维修费用如何承担 维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查.维修房屋,保证房屋符合合同规定的用途.对于承租人增添的附属设备,双方也可以约 ... 万众期待的民法典来了!租房新规要注意,事关你的权益 在外租房生活已经很不容易了,没想到租房还处处有风险"租房一族"一定要提高警惕.擦亮眼睛,谨防各种骗局,更要关注国家关于住房政策的调整.今年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过 ... 承租人单方解除租赁合同,究竟要赔偿多少违约金?|民商事裁判规则 因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除,出租人可以要求赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失 与建设工程施工合同纠纷司法鉴定相关的21条裁判规则 笔者阅读了1229份最高人民法院审理的建设工程施工合同纠纷案件的裁判文书,梳理了该类案件的裁判规则,现将与建设工程施工合同纠纷司法鉴定相关的21条裁判规则整理出来,供各位参考. 1.没有备案的印章,不 ... 整理:与建设工程施工合同纠纷司法鉴定相关的21条裁判规则 笔者阅读了1229份最高人民法院审理的建设工程施工合同纠纷案件的裁判文书,梳理了该类案件的裁判规则,现将与建设工程施工合同纠纷司法鉴定相关的21条裁判规则整理出来,供各位参考. 01. 没有备案的印章 ... 建设施工合同纠纷中借用资质挂靠责任的裁判规则 来源:最高院.裁判文书网.法信 声明:本公号专业分享转载来自:最高院.各院校教授.各地方法院.大咖律师等实务文章及指导性裁判案例,帮助各建设施工单位.房地产企业.土地征收.房屋拆迁,在实践中遇到疑难问 ... 突发!最高法院印发典型民商案件的会议纪要(涵盖合同、破产等八大领域)|民商事裁判规则 来源:走近民法典公众号 继最高法院民二庭.第二巡回法庭出版了法官会议纪要后,第一巡回法庭也出版了法官会议纪要.最高法院法官会议纪要所采纳的观点对于掌握裁判思路.裁判学理具有较高参考价值.为便于大家了解 ... 【解疑释惑】建设工程施工合同纠纷中借用资质挂靠责任的裁判规则 [引言] 审判实践中,借用资质进行施工的现象时有发生,如何识别和认定借用资质行为?如何确定借用资质的诉讼主体资格?如何承担法律责任?今天法信干货小哥为大家解疑释惑: [司法解释] & ... 售后回租:签订了融资租赁合同,为什么被认定为民间借贷?|民商事裁判规则 原创声明 今日推送文章,为文章作者授权本公众号首发原创文章,转载请在公众号醒目位置注明作者及出处.我们将不断创新文章内容,努力提供更多更好的民商事实务干货.转载请直接联系责任编辑. 双方签订融资租赁合 ... 最高院:因以房抵债引起的合同纠纷不适用专属管辖|民商事裁判规则 民商事裁判规则 1125篇原创内容 公众号 原创声明 今日推送文章,为文章作者授权本公众号首发原创文章,转载请在公众号醒目位置注明作者及出处.我们将不断创新文章内容,努力提供更多更好的民商事实务干货. ... 实际租赁面积与合同约定不符,承租人如何主张调减租金?|民商事裁判规则 租赁合同约定以租赁面积确定租金的,实际租赁面积与合同约定不符,承租人可以主张调减租金