10年！深圳中心最“壕”村终于开拆，涉及近90栋，改完或没住宅卖？

出了名“壕”和难拆的深圳福田皇岗村，5天前（10月31日）突然宣布开拆。

拖了10年的皇岗村旧改，终于起步。据租客透露，本次将清拆80~90栋民房。

拆迁区域一览

目前，最新规划未出，而按照此前的规划文件，皇岗村旧改后的可售新房面积，基本为零。

从实探结果上看，自通知发布后，皇岗村的状态冰火两重天：

非拆迁区，房东签约如火如荼，住户生活依旧；另一头，拆迁区的租户则匆忙撤离。

深圳最有钱的城中村，究竟有多富？旧改起来又是啥情况？

快随南方楼事来一探究竟。

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旧改倒计时：签约、揽客、搬家……

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自2011年确认了旧改专项规划，皇岗村在接下来的10年中，一直都没有进一步动作。

直到5天前（10月31日），才突然传出了村里要旧改的消息。

图源网络

旧改消息突袭，皇岗村炸开了锅，租户们只能匆忙搬离，而与此同时，房东们签约如火如荼、非拆迁区的房东则忙着揽客。

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旧改突击，进度如火如荼

经负责本次旧改的卓越城市更新办公室人员确认，本次拆迁的范围，为靠近地铁站皇岗村的下围二村和吉龙二村部分建筑。

据现场租客透露，本次将清拆80~90栋民房。

拆迁区以皇岗五街为界

被列入拆迁区的一期项目，12月底就开拆，至于下阶段动作如何，则未有准信。

虽然旧改通知5天前才突然发布，但旧改的推进速度却相当快。

工作日的下午，南方楼事上门时，皇岗村旧改项目办公室里一片忙碌。

角落里的签约室里村民们在聊天，而两名工作人员则一直里外奔走，电话不停，分身乏术。

其中，一位工作人员正在接待一名长者，根据谈话内容判断，老人是要去帮忙“代收楼”。

部分房屋有香港业主

一直以来都没动静的皇岗村，怎么就突然开拆，节点还如此紧凑？

对此，工作人员表示：旧改已经推进了10年，本来就说不准，所以突然通知，意料之外，情理之中。

三角小广场右侧是待拆区域

据记者观察，目前项目办公室里并没有张贴相关的规划资料。想来是项目还处于前期阶段，很多规划尚未对外公开。

结合现场情况和工作人员的描述，本次皇岗村拆迁应该暗中推进已久，突然发通知，只是尘埃落定的表现。

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租户忙搬家，房东忙揽客

通知才发出来5天，拆迁区租客的搬家进度却十分快。

小路上摆满了家具，租客、搬家工人与回收物料的人都在忙碌。

南方楼事问了不下5个租户，所有人都表示：自己是月初突然接到搬迁通知，猝不及防。

其中，有租户半个月前才刚给了租金，也有人签约1年，拖家带口入住才2、3个月。

部分民房已基本搬空

也有较为敏锐的租客事先察觉到了迹象：租住在下围村多年的搬家工人老张表示，自己20多天前就开始搬家了。

“上个月房东突然降了我1000块租金，我就觉得不对劲。”

然而20多天来，据老张的观察，自家附近仍有租客入往，“房东哪里会提醒租客，当然是多收一天是一天。”

此前据格隆汇楼市报道，房东在拆迁期每套房可以有4000元的租金补偿。

但这笔钱，显然与租客无关。

租客们都表示，虽然突然被通知搬迁，但房东也只会退押金。“合同上写了拆迁是不可抗力，房东免责，谁知道我们就遇到了呢。”

虽然要临时搬家，但租客们都很淡定：“租房不就是到处漂，习惯了。”

不少租客都就近搬到了吉龙二村的未拆迁区以及稍远一点的上围村。

经记者走访，尚不开拆的吉龙二村还有少量房源在招租。一套位于4楼带电梯的清水套房，啥也不带，房租2200元。

对于这个价位和配置，管理员表示，“皇岗村一向不带家具”。同时还透露，尚未列入拆迁区的房子，5年内都不会开拆，完全可以放心。

租客分享了判断房子拆不拆的方法：假如房子装了天然气管道，那5年内都不会动，假如没有，就会先拆。

皇岗村目前的画风相差较大。

拆迁区的人们忙着打包、清仓；

一街之遥的非拆迁区，二房东招租揽客、住户们聚集聊天，放学的小孩依旧谈笑打闹，生活依旧继续。

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皇岗村旧改前景？

目前的皇岗村，紧邻福田核心区，与会展中心也只是咫尺之遥。然而，其低矮陈旧的民房画风，与CBD相比，未免有些不和谐。

近处民房为待拆区域

皇岗村会改成啥样？

南方楼事查询了政府与开发商官网，关于皇岗村旧改的最新规划，尚未发布，因此，只能先参考此前的规划文件。

2012年的专项规划图

根据2012年时公示的专项规划，皇岗村将建起“会展南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展提供配套服务支持。

与此同时，皇岗村也将成为一个最大的综合居住社区。

图源家在深圳

根据2012年《皇岗村改造专项规划》：规划的住宅面积约70万平米，私宅和新建住宅比约1：1，剔除保障房，可售住宅面积几乎为零。

皇岗村的私宅面积共63万平。

然而，如今距离当时的规划，已经过了8年。究竟皇岗村旧改会建起什么项目，还要等最新规划公布才能知道。

目前，皇岗村周围的二手房，均价在10万上下，建设时间在1997年到2005年之间，楼龄都较老。

但因为紧邻7号线皇岗村站与4号线福民站，且周边有华润万家、皇岗村肉菜市场，还有不少城中村美食，皇岗村的生活配套，相当便利。

假如旧改之后这里以回迁房为主，不知道会不会像大冲回迁房那样大量放租？

但即便是放租，租金应该也非如今的租户所能承担。

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深圳中心最“壕”村

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作为深圳市中心的城中村，皇岗村是出了名的有钱，不仅集体资产高达350亿，还在会展中心旁边有写字楼。

而村子所在的福田南部，10年来除了去年动工的水围，旧改项目基本没有。

皇岗村的突然开拆，像是在黄金地段按下了“造富”按钮，令人浮想联翩。

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在市中心有写字楼的城中村

在近日流传的一张深圳城中村资产分布图中，皇岗村以350亿的集体资产，排名全市第四。

图源深圳客

论排名，皇岗村是福田唯一进入排行榜前10名的村；

而论资产，皇岗村比前几年旧改“拆出10个亿万富翁”的岗厦村还多出了150亿！

也难怪一听到皇岗村旧改，大家就开始想象未来将会有多少土豪。

除了数字，皇岗村的富，体现在方方面面。

村门口的牌匾，金碧辉煌：

同时，村里还有园林、图书馆、文化广场……

据了解，为了进行村里的总体规划，皇岗村当年还重金聘请了中国城市规划建筑设计院，设计了一个皇岗总体规划蓝图，光文化广场的总投资就达3亿元……

图源深圳潮生活

社区图书馆（图源深圳看房团）

文化广场（图源深圳看房团）

村子附近的皇庭世纪小区、皇轩酒店、皇安大厦，都是村股份公司在房地产方面的建设成果。

左侧为皇轩酒店

但皇岗村最“壕”的资产，还是紧邻会展中心的卓越世纪中心。

这块地之前本来被村民用作两层楼高的家私城自主运营，后来，城市规划有变化，于是在2011年的城市更新项目中，卓越集团便将其升级改造为集写字楼、商业、酒店为一体的大型综合体。

其中，卓越世纪中心两栋楼还刷新了当时市中心的建筑高度纪录。

与此同时，回迁给皇岗村民的皇岗商务中心总建面约10万平，如今年租金收入近2亿元，物业市场估值还超过150亿元。

在深圳的心脏地带，有一栋写字楼。皇岗村的“富”，可见一斑。

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里程碑式的旧改

富还是其次，皇岗村启动旧改，在片区内也十分难得。

毕竟，在主要靠旧改释放土地资源的福田南，这10年来，动工的旧改项目却屈指可数。

福田南各村分布图

上沙村、下沙村和福田村，分别在2013、2015和2016年被列入城市更新单元计划，随后就没了下文；

石厦村的改造工程早在2009年就启动，如今一期的公寓、写字楼与住宅已入市，但二期却迟迟未动工；

图源深圳房地产信息网

唯一在近年有些声响的，只有离皇岗村最近的水围村。

在被列入更新计划后5年，水围村去年（2019年）8月才正式开拆。

至于皇岗村，在2010年公布旧改专项规划后，只在较远处建起了卓越世纪中心，但民房聚集的“本体”部分，却一直只有风声，没有动静。

市民此前一直在向政府咨询皇岗村的旧改进度

为什么那么久都无法开拆？当然是因为贵。

市中心的城中村，假如要拆迁，按周边房价估算，光是一栋民房，赔偿大概率就要过亿。

而据租客透露，皇岗村光是这次开拆的一期项目，就有80~90栋民房。

待拆楼宇

庞大旧改成本对开发商资金实力的考验，可想而知。

更何况，房子多，业权问题的沟通，也需要时间，

但不管怎样，经过重重困难，如今皇岗村旧改一期项目，已在火速推进中。

后续情况，南方楼事将会跟进报道。