别再传深圳二手房凉了，这才是真相！
最近，“楼市凉凉”似乎成了媒体报道的主旋律：“断供潮”、“降价潮”这些触目惊心的词频繁出现在新闻中，中介朋友圈随处可见的特价房源......
不久前，南方楼事在朋友圈刷到一位业主在三天内价格三连降，从666万降到650万、635万。业主着急卖房的心态一览无遗。
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深圳二手房价真的跌了吗？深圳二手房市场彻底凉了吗？
南方楼事将从最新数据、业主、购房者和中介多方角度，为大家全面揭开深圳二手房的真实情况。
先提示几个关键词：成交创下最低值、价格很稳、大幅降价抛售存在但只是个例。
因新房限价等因素，深圳的二手房价格向来被认为是深圳真实的房价水平。
受开发商促销及大量推盘等因素影响，深圳二手房成交量进一步萎缩，二手房议价空间加大。不过，时间拉长到去年来看，深圳二手房价呈微微上涨趋势。
不过价格稳的同时，成交就不太好看了。数据显示，深圳10月二手房成交量达近20个月来最低值。
多名一线中介告诉南方楼事，近期深圳二手房成交情况并不乐观，但业主大幅降价抛售的情况只是个例，并没有大范围蔓延。
“无论楼市冷还是热，大幅降价抛售的个案都是存在的。”Q房探陈建表示。
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深圳中原研究中心数据显示，10月深圳二手房成交3787套，较上月下跌23.5%，除今年2月份春节影响只有3133套外，10月成交量创下近20月来的最低值。
市场不好已经是普遍认同的情况，Q房网市场研究员唐小赞表示，从规土委公布的过户数据来看，“7.31”前的5-7月日均过户都在300套以上。截止到22日，11月共过户3104套，日均194套，成交确实比较凉。
一位中介朋友开玩笑说，最近店里“除了不开单，一切都好。”
受近期大量的新房入市影响，很多盘直接开启三级联动，中介都去卖新房了，进一步影响了二手市场的成交量。
陈建认为，受限价影响，新房和片区二手房存在价格倒挂的情况，加上年底开发商为了回笼资金，需要冲量，相对来说促销力度有所加强。再者，购买新房的税费要比二手房低，所以很多买家转向购买新盘。
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数据很直接。
价格方面，深圳10月二手房均价为52481元/㎡，环比上月下跌0.73%；从走势图看，去年10月到今年10月价格呈微微上涨趋势。
也就是说，从9月开始，深圳二手房成交量持续走低，但价格依旧很稳。
美联物业全国研究中心经理张添鸣告诉南方楼事，大幅降价属个别现象，“降幅5%左右，二手盘价格现在并不便宜。”
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近期业主降价抛售的新闻不断出现，此前南方楼事也做了系列报道。（戳蓝字回顾：《深圳土豪“割肉”地图》）
不过，着急出手的业主大多有着自己的原因：或是打新换房、或是房子太多腾资金、或是投资客月供压力大想撤场的。
对于这部分人群来说，虽看着割肉挺狠，但实际上相比他们已经赚的以及即将赚的，这根本不算啥。
陈建表示，二手房成交一直都很冷，成交量下降明显，成交价格也有所下降。不过，不同的片区降价幅度也不一样，降价明显的片区幅度在10%左右，有的片区降幅5%左右，“大幅度降价属于少数现象，个别急卖的业主可能降幅达到15%。”
唐小赞表示，从Q房网的的成交样本来看，10月均价下降4.53%，但是新增加的挂盘出售房源并不多，只增长2%，没有迹象表明有大幅度降价，也没有抛售。
唐小赞还表示，从23日到上午得到的截止至 11月22日的数据看，11月新增的出售房源预计少于10月。目前因为成交周期相对较长，总的在售房源量会有些积累。
这样来看，近期不断曝出的“断供潮”、房价暴跌论似乎就不太站得住脚。
如果出现大面积的大幅降价抛售现象，深圳整体的均价必然会受影响。
根据调查，市场上并不存在大量业主断供抛售，大部分业主反而对卖房这件事并不着急。
张添鸣表示，目前市场上买卖双方都持观望态度，买家想等更低价，卖房的业主并不着急，个别用钱急售的除外。
一位深耕龙华片区多年的中介说：“除了个别急用钱降价外，其他马马虎虎，不急卖。”
他表示，目前就龙华片来说，总价500万-800万的房子不好卖，但总价200万-400万和1000万以上的房子相对比较好卖。而这两种好卖的房子基本都是刚需和改善型需求的买家在买。
该中介还表示，不仅买卖双方的态度发生改变，中介的态度也有很大转变。
目前深圳大范围的中介在推新盘，“没人理二手客户的，大家都在推新房，带看了也等于白带看，正常价他们不会买，所以我们一般不带。”
不过，也有一线中介仍在坚持：“二手虐我千百遍，我待二手如初恋。”
结合卖方及中介的态度，可以看出，目前市场上普遍都接受了二手房市场不再火热如初的现状，但“断供潮”这种危险的现象并未出现。
对买方来说，则进入了更好的“捡笋”时期。
唐小赞表示，现阶段真心想卖的业主会接受少许的议价。
部分热门的区域，例如科技园、后海，南山实验和南二外的学区房，价格稍微有点空间就会成交。还是要不同区域区别分析。“南山实验和南二外的学区房有个邻居一直在看，想下手，但都在议价阶段别人已经成交。”
也就是说，购房者虽然持观望态度，但遇到真正的“笋盘”毫不犹豫，绝不手软。
总体来看，买方呈现的还是持较强的观望态度。
贝壳深圳站数据显示，从买房的角度来说，9-10月成交周期平均在50天左右，相比今年上半年有所拉长。受“7.31”新政影响，买家观望情绪浓厚。
写在最后
二手房市场降温是真实存在的，但并远不及市面上各种抓人眼球的都市传说那么恐怖。
相较市场大热时二手房成交量确实有所萎缩，但总体的价格浮动还处在合理的范围内。
总的来说，目前无论新房还是二手房都更倾向于买方市场，购房者不会一味被动地被推着买房，可以花更多的时间去考量房子是否合适。
各方都更加理性，其实也是好事吧。
撰文排版/秀清