深圳商铺成交真相：二手比新铺贵一倍 全城中介疯狂推售
“开盘仅2天，劲爆13套！好铺就是爆，成交不停歇！”“深夜成交！好铺就是爆！”近段时间推商铺的中介多了起来，成交广告也随之增加。
商铺突然间火了起来？
“我们即将推出一批新的商铺，单价12万/㎡-15万/㎡。价格、地段、回报率有绝对的优势。隔壁云街单价27.88万/㎡起，一套1460+万。”
新铺价格不到隔壁一半？
“我们云街一期已经卖完了，二期也卖得差不多了，总价一千四百多万起，月租金可达1000元。”
“先生，有空来百花看看商铺吗？前两天您看的那套已经卖出去了，我们给您推荐另外一套特价铺。”
成交火热？
… …
楼市向下的深圳迎来了新的春天？南方楼事决定去走一走这些被“爆炒”的商铺。
对，二手比新铺贵一倍的就是这里。
具体怎么贵呢？
中介袁叔透露，云街一期一手价格约在14万-20万/㎡，由投资公司打包后统一对外出售，价格为27万-47万/㎡。此外，同属万科云城项目内即将入市的万科iworld（写字楼底商）单价在12万-15万/㎡区间。“云街一期小户型基本都是在35万/㎡以上的价格卖掉的。“
深圳新浪房产报道，万科云城的商铺也打包给投资公司，大客户进货价约12万/㎡，开盘销售均价在33.8-39.8万/㎡。
云街项目销售介绍，云街二期单价27.88万/㎡起。总价最低约1400多万。
一名中介吐槽：“之前买了云街商铺的可能要哭晕在厕所，万科现在自己有200多套下个月拿出来卖，价格可能只有之前投资公司的一半。“
从多方观点来看，云街的价格似乎不太合理。尽管如此，云街一期已经全部卖完，二期也卖了超60%。
云街二期销控表
销售介绍，B区右上方未出售房源是项目营销中心所处位置。带红点的房源意为已售出。
再来详细看这批商铺。
云街位于西丽留仙洞总部基地，万科云城项目内。10月中旬，南方楼事看到云街一期普遍都处于已开业或装修中状态。
云街平面布局图
目前，万科里街已经入驻了西贝、奈雪、肯德基、八合里等品牌商家，大部分已开门营业。万科里街是万科自持运营的商业，只租不售，位于图中右侧【绿廊商业】板块位置。
万科里是万科运营的大型购物中心，目前尚未开业。即图中留光路与同发南路交汇处东南角位置。
云街一期及二期分为图中红色及蓝色板块。目前云街一期商铺均已处于装修中或已开业状态，二期有部分商铺已开业。
而即将入市的万科iworld则位于科创路旁黄色板块【研发办公】位置，iworld为写字楼底商。
云街销售介绍，云街的卖点主要是项目内部及总部基地拥有高端客群的消费能力；其次是项目周边无大型商业，云街甚至可以辐射到整个西丽的范围。
此外，留仙洞总部基地的价值潜力及未来项目周边的五条地铁线路的规划、西丽高铁枢纽规划等都包含在内。“一期公寓入驻率已经90%多，未来还有三期公寓及写字楼，完全不用担心客流量的问题。”
不过，业内人士质疑，同在万科云城项目内，夹在云街一期及二期中间的万科里街及万科大型商业项目万科里明显比云街更具吸引力。云街一期租金在700元/㎡-800元/㎡区间，万科里街租金为300元/㎡-400元/㎡，里街由万科统一招商运营，目前已经入驻的商家均是知名度较高的品牌商家。
云街
持不同观点人士认为，云街主要是万科云城项目商务公寓的底商，主要考虑的是居住人群的日常消费，不需要每次消费都要非品牌商家不可。万科里街及万科里更多的是考虑中高端消费。
“例如今天心情不好，想吃顿好的，我会去商场；例如今天心情很好，想吃顿好的，我会去商场。但我今天心情很平静，在家楼下随便吃点儿就好。”
袁叔透露，万科里街只租不售，并且商家入驻门槛很严格。因此瞄准片区机会的投资客便纷纷涌入云街。尽管如此，袁叔还是认为云街的回报率不太值当。
万科里街
万科里街，正后方为已开业的肯德基，后方右侧为购物中心——万科里。
次日，南方楼事前往另一个正被中介热推的商铺项目。百花里位于深圳福田区的百花片区，这里以单价十万以上的学区房而著名。
中介介绍，百花里是南天一花园的商业裙楼，由于原来业态老旧，开发商重新改造后统一出售。目前共推出22套可售商铺，已售出10套。
南方楼事现场看到，百花里项目为两栋两层小楼房，分别位于南天一花园小区一出口两侧，中介推荐的强力推荐的一个特价铺为31.2㎡的1栋103号铺，总价1050万，租金4万/月，带五年租约，目前进驻的是一家卖水果的品牌商家。两天后中介告诉南方楼事，该房源已售出并向南方楼事推荐其他户型。
百花里
中介表示，整个百花里项目均由某知名中介代理商统一招租运营，所以目前出售的商铺大部分是带有租约的，买家不需要再担心空置问题。
中介还称，由于目前是统一招租运营，出于行业保护，同类型的商家只会引进一家，例如方才推荐的品牌水果店，代理商不会在项目引入第二家水果店。但是产权转移到业主手上后，想要引入什么商家全由业主自己决定。
目前百花里项目主要入驻了水果店、生鲜店、理发店、教育机构、药店和餐饮店，主要服务周边的居住群体。
中介告诉南方楼事，百花里项目是临街店铺，并且项目处于小区门口两侧，马路对面也有两个其他小区的出入口，完全不用担心人流量的问题。
此外，该地段商业稀缺，周边的客群都会被吸引到项目来消费。“百花片区是深圳传统豪宅区，这里的人都是身家过千万的，完全不用去担心客群的消费能力。”
百花里平面图
一栋星标处为此前中介强力推荐房源，目前已售出。
中介给南方楼事算了笔帐，总价1050万户型目前租金每月4万，一年租金收入为48万。从第三年开始，租金逐年递增5%，第三年月租金4.2万，年租金50.4万；52.92第四年月租金4.41万，年租金52.92万……第十五年月租金7.5万，年租金90万。
按租金回报率4%计算，第十五年时商铺总价值为2250万。如果在第十五年转手卖出，再加上15年商铺总租金收入986.28万的话，总收入为3236.28万，这个收入减去当初购入商铺的总价1050万后，可获得净收益为2186.28万。
同样火起来的不仅是云街和百花里，深圳新浪房产报道，龙华上塘地铁综合体商铺以7.5万/㎡成本从开发商处进货，内街铺卖到17-21万/㎡，外街卖到28-32万/㎡。
而一边面临业主维权，一边又热销的保利天街，更是烘托出了深圳商铺市场诡异的迷乱的世界。
现在所卖商铺均带10年租约，回报率前3年为4%，中间3年5%，后4年6%，整体均价25万/㎡，A区外街均价18-35万/㎡，内街14-25万/㎡。
袁叔告诉南方楼事，云街的价格之所以高涨，一个原因是云街属于二手房，可以不受政府备案价限制。“万科下个月开盘的写字楼底商价格肯定比云街便宜，新盘备案价会受限制。云街被投资公司拿下后，属于二手房可以不受备案价限制。”
深耕工商铺市场的老张告诉南方楼事，最近中介之所以都在推商铺，是因为住宅市场不好做了。卖商铺佣金比较高，所以很多做住宅的中介打算放手一搏，投身到商铺的战场中。
袁叔也持相似观点，他认为深圳从“7.31“新政之后，住宅和公寓市场都很低迷，很多客户手里拿着钱不知道往哪儿投，就用来买商铺投资了。
业内人士坦言，最近确实存在很多卖住宅的中介开始卖商铺的现象，“楼市惨淡啊，中介总要自己找出路。“
中介小龙也告诉南方楼事：“重赏之下，必有勇夫。8个点佣金加一个点现金奖，在利益面前，中介业务员宁可与客户绝交，也要忽悠你客户成交。全深圳近6万中介，还怕忽悠不到几个小白接盘么？“
目前，云街一期已经全部卖完，二期已经出售约60%，剩下未出售房源大部分为项目营销中心所处位置。金叔笑笑说：“云街投资公司宣传可以租2000元一平，现在最好的转角铺居然开的是便利店。投资要远离商铺，深圳商铺99.99%都是坑，特别是投资公司拿的。”
金叔认为，商铺之所以卖得好，关键是小白太多。“大部分投资者哪懂什么价值，很多都是之前市场好，随便买了一套就感觉自己是专家了，一忽悠就进去了。”
至此，整个商铺市场越发迷离，在大家都不看好商铺市场的情况下仍逐渐升温。小龙认为，10年回本的商铺整个深圳还没出现，正常情况下20年回本的商铺都属于优质资产。
投资公司陈先生介绍，深圳商铺火的只有几个热点项目，整个深圳来说，成交数据并不好看。
近年深圳商铺成交数据
据美联物业全国研究中心数据，2018年9月，深圳一手商铺成交面积环比上涨138.5%，成交均价环比下跌22%；二手商铺成交面积环比下跌20.5%，同比下跌58.6%。
不过，也有人认为商铺并不是什么妖魔鬼怪：投资也是术业有专功，行家还是赚钱的。就跟炒股票一样，具备投资逻辑的还是真正的研究人员（也有半吊子），其他的老百姓多是跟风的。“
譬如海岸城、东门、华强北等商圈的一些商铺就很受欢迎。
老张建议，买铺的话，最好去实地租个宾馆住个3-5天看看。
商铺投资TIPS
鉴于商铺雷区较多，南方楼事整理了商铺投资建议，仅供参考。
1.尽量不选别墅区和豪宅区（特指容积率、建筑密度低的区域），富人区人口密度低，客群消费半径大，不会只在居住周边消费。参考案例：宝能ALLCITY
2.优先选择银行给予贷款的商铺。目前市场上只有林街铺才可以贷款，这也证明了银行的风险偏好。
3.优先选择开发商统一运营的。具备成熟运营经验的开发商统一运营的商区，风险比业主自己散租的要低得多。
4.优先买面积小的餐饮铺。面积小容易出租（也有例外：适合做大餐饮、人流量是足够的地方，可以买几个连铺，用来做大餐饮同时也便于分割）。
5.优先选择大品牌汇集区域。大品牌选择铺面会经过严格调研，风险较低。
6.优先选择回到率达4%及以上的。商铺价值最终还是由租金价格决定，租金价格越高说明商铺越有价值，有4%以上的回报就能抵御通胀；加上后期的租金递增，收益就不会太差，资产变现也更容易。
7.一般情况下写字楼下面的商业都不如住宅区稳定。
写字楼集中的区域往往是周一到周五中午的时候消费较多，夜晚、周末、节假日情况较差。毕竟我们需要的人流是持续的、稳定的、可长期停留的人流，而非仅仅是路过或短暂停留的人流。
整理自前海第一资讯
袁叔透露，预计11月15号开盘的万科iword，目前有投资公司在洽谈打包出售，具体结果还不知道。袁叔觉得最好的结果是没有打包，这样对投资者来说是好事。
临走前，袁叔面带微笑，“下个月过来看看新铺？“
撰文排版/秀清