万科股东大会召开，郁总的话可没有表面那么简单！

大家晚上好，文章开始前，先跟大家说件事。

因为前天发完南沙团购信息后，太多人加了文中留的新微信号，导致微信检测异常把号封了，今天我们更换了另一个微信号，请昨天加过的朋友重新加一下: loumiancc 

对不了解昨天南沙团购的朋友，请移步今天推送的二条

上半年终于结束了！

有人松了一口气，有人仍然战战兢兢。金句频出的地产人朋友圈里，也出现了这么个真实到不能在真实的箴言，说：

“哪有什么七月你好，有的只是Q3的业绩和KPI”

提到业绩，地产圈Q1-Q2上半年的业绩也已经公之于众。

几乎是没有悬念，知名数据平台克而瑞、中指等房地产，已经先后公布2020年上半年销售榜单，从榜单来看，恒大、万科、碧桂园，三驾马车统统破3000亿销售额，除了融创略微有些低迷，大多数房企还是不仅仅保持，还有所增长。

尽管上半年大家伙都收到了疫情影响，但房企的销售数据仍然比Q1疫情期间，绝大多数人预测的都要好上很多。

而曾经高喊“活下去”的万科，不仅仅闭口不言这三字，销售额也比往年同期，高了不只一点两点。

万科的话不能信么？也能，房企确实应该高举活下去，毕竟过去这一年并购倒闭的房企不计其数。

万科的话也不能信，毕竟高喊“活下去”的是自己，但自己却活的非常的好。

年中的节点，不仅仅是数据和KPI的结算，也正直万科股东大会。

接棒王石的董事会主席郁亮，上午还在广州忙着2020年广东扶贫济困日活动，下午便马不停蹄的赶往深圳万科大梅沙的总部。

他这次最让人印象深刻的话，是“将万科做成基业长青的现代企业”，依旧没提“活下去”。

也确实，按照万科的现状，即使不去养猪，也能好好的活下去。

直播我没有看，但楼面已经被全网关于万科的信息轰炸，被郁总的发言片段轰炸。

郁总这次的发言，很有深意或者说内含。

这也是为什么我们今天要单独说一说的原因。

以下关于郁总的发言，复制粘贴自刘德科老师的德科地产频道，如有错误，全当没错。。

首先是郁亮总对于房地产行业的重要判断：

「房地产行业来到了管理红利时代」

过去是从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。

详细的说，就是：

过去评价地产企业很简单。

第一阶段看有多少土地储备，根据土地多少定公司价值，这个时代已经结束了。

第二阶段金融红利，一个企业既要走得快又要走得稳，在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好。

今天房地产行业来到了管理红利时代，就是应该向制造业学习。

市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。同时，我们还面临自身重要变革期，如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题，都是摆在我面前的责任和压力。

如果你没看懂，那就请你仔细思考思考。

真的是”管理红利时代”么？管理红利表面上的管理红利，背后又代表了什么呢？

代表了规模化、代表了垄断化、代表了巨头品牌效应，更是代表了大鱼吃小鱼、弱肉强食的时代。

但是用“管理红利”这个次，看起来就斯文了很多，可见郁总的发言稿的撰写者，颇有一些思考和功底。

换个角度来说，我们可以直接理解为：

作为房企，特别是地方手握土地的其他行业老板，你有地也不行了。

你会贷款你有资金背景也一样不行。你没有”管理经验“，就意味着你要在房企开发商这个圈子里，被大房企收割。被万科们收购和万科们合作才有生存之道。

否则，破产倒闭是你们终将走向的深渊。

再一点是说发展方向，郁亮总说了两个：

第一个是 TOD。一个城市的骨架靠轨道支撑着，今天所有城市都面临这个局面，我们跟地铁合作确实是有利于我们这方面开拓业务。TOD 对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验，这方面我们走在前面。

第二是城市更新改造、旧区活化。我前天专门去了一趟广州，看我们一个最大的旧村改造。过去旧改我们碰都不敢碰，今天如果不做这个事情，这个能力完全依赖别人，是不可能的。我们需要依法依规把拆迁工作、居民安置工作做好，能把旧区变成非常有活力的新区。

一个是TOD，一个是城市更新改造，旧区活化。

第一个点，很多人可能都已经熟悉了，TOD概念已经被炒到炙手可热，购房者人人皆知，售楼部滥用的地步，我就不在解释TOD的意思。

叫价到3.7万的杭州余杭万科天空之城，也是TOD概念

第二个点，则是城市的改造问题，关于更新改造，后边还有一段补充。

这两块业务现在看起来好像业绩上体现还不充分，但是未来潜力都很大。中国城市已经不是摊大饼的扩张模式了，也到了必须面对旧区改造问题的时候。

建议大家过段时间可以去南头古城（深圳南山区）看一看，因为万科在旧区活化方面做出了一些成绩，市里把南头古城交给万科去做，这是对万科的信任。

结合这三段话，你悟出了什么道理么？

旧改万科不是一直在做么?其他开发商不也一直在做么？TOD不是每个城市都在搞么？不是各路开发商都在搞么？

我在其中，看到了两个点！

一个点是，当万科扑向TOD的概念时，甚至各深地铁上升合作关系来做TOD时，不是代表着TOD的高光时刻，而是代表着未来的城市，相对较远的区域极有可能只有TOD和周边项目可以存活，TOD可能会出现多个，类似于过去我们讲的卫星城一样的概念。

另一个点，荒地、净地开发不好么? 为什么万科要扑向旧改？用郁亮总的原话说：“中国城市已经不是摊大饼的扩张模式了”这句话才是精髓。只有不得已回归旧改时，这些有能量的开发商才会真的把旧改当成重头戏。

前瞻性和居安思危并存，这也就是为什么万科敢喊出“基业长青”的原因。

那么从这两个点，又可以得出第三个点：

一线房企，未来会逐步的摒弃过去到郊区占山为王、划出巨量土地，原地造城的路子。甚至有可能对于郊远的、城乡结合部的土地，碰都不碰。

要么回归主城啃骨头，要么TOD概念，直接做多维交通的卫星城。

再把前后结合起来，求交集，你得到的或许就是2年后3年后的买房正确方向。

要么回归主城、要么去买TOD的上盖项目，再加上不要碰那些万科口中不能做到有“管理红利”的房企，摒弃买远郊等城市摊大饼发展的年头。