这是一个，所有开发商都不敢偷工减料的城市
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在杭州未来科技城考察时，我拍了一张照片发到【楼面】粉丝群，让大家猜一下这个房子多少年楼龄了？
有的猜是10年，有的猜是15年。
你觉得是多少年呢？
真实答案是25年，1995年的房子。这个项目是未来科技城板块绿城兰桂花园。
但是从外立面来看，小区房子依然保养得非常新。就像岁月从不败美人，时间似乎对绿城的房子，格外柔情。
走在杭州街头，你会觉得和国内任何一个城市都不一样，清一色的低密、小板楼，每一个小区，都用做建筑的工法和审美去做。
杭州应该感谢宋卫平，感谢绿城。
这个中国教科书级的房企，一直坚持的科学超前的人居理念和住宅严谨工法的魔鬼细节，让每一个进入杭州的开发商都心怀敬畏，让杭州成了全中国最会造房子的城市。
这是一个，所有开发商都不敢偷工减料的城市。今天我们来讨论一下，为什么偏偏是杭州成了中国房地产开发水平最高的城市？
绿城树立了标杆
在地产圈都已有共识，绿城之于杭州，龙湖之于重庆，华发之于珠海......这些开发商都是城市的城市运营商，半座城市基本都是这些开发商造的。
江浙富商很多都是“绿粉”，都以收藏一套绿城房子为荣，只要有绿城房子，哪怕比周边房子更贵，也愿意为此买单。
正是因为绿城在前面树立了标杆，才会让后来进入杭州的开发商都不敢乱来，不会降标减配，不至于做着烂产品来忽悠购房者。
我曾经写过一篇《北方没有房地产》，里面就提到了只有本地开发商强势，才能让外来开发商安安分分地做产品。
如果没有像绿城这样强势的本土开发商，现在的杭州，也会像郑州西安一样，批量化生产一些很“刚”的产品。
走遍杭州，我觉得印象最深的就是绿城春风金沙，小区规划设计非常超前。
一般而言，底商是破坏小区高级感的，但没有底商又对业主生活不便。
而绿城春风金沙又是一线望金沙湖的项目。
所以它非常巧妙地处理好了建筑与城市的边界消融和咬合，在小区前面规划了几栋坡屋顶的街区商业，有点像缩小版的成都太古里，湖-街-院-园的动线，规划非常超前。
而且这个小区的泳池设计也非常有特色。
在泳池边种了一池荷花，游泳是在夏天，荷花盛开也是在夏天，游泳时可以看到 荷叶连连,荷香田田,出淤泥而不染。
现在高周转的杭州，只有绿城还在坚持每个项目必须有30%的创新，注重地块质素和设计相结合，而不是一张图纸走天下。
后来，我才知道绿城春风金沙这个项目是老宋参与设计。
即使绿城已经不是原来那个绿城了，但还是风韵犹存。
经济发达，民富程度高，购房者审美水平高
杭州的基本面为什么是3.5万/㎡？
归根到底还是经济繁荣，购买力强大，才会追求好产品，买得起好产品。
杭州虽然现在还是二线城市，但购买力远超武汉合肥成都郑州西安这些二线城市，杭州的段位已经不一样。
当武汉合肥成都郑州西安这些二线城市的大多数在售项目，还在用涂料做外立面。
杭州的外立面已经进阶到玻璃幕墙、太空铝板、干挂石材、陶板、仿石漆，连真石漆都要杭州购房者嫌弃一番。
当武汉合肥成都郑州西安这些二线城市的大多数在售项目，还有毛坯交付。
杭州已经是全成品房交付，中央空调地暖新风系统、泳池+会所，基本是市面上改善产品的标配，甚至连各家开发商的吊顶工艺都可以单拎出来研究。
不仅仅是杭州开发商的审美在线，杭州购房者的产品意识也很强。
我们在看滨江御虹府时遇到当初摇中了杭州神盘融信创世纪的一位姐姐，在沙盘前，她和我们讨论起板楼塔楼、容积率、楼间距、外立面、全龄化社区。
不得不承认，经过好产品教育的杭州人，懂得挑剔好产品，也倒逼开发商建出更多好房子。
杭州的控规和营商环境，足够优秀
很多粉丝问过我，为什么武汉房子就是清一色的超高层、塔楼，杭州是一水儿的小高层、板楼？
从根本上，都是因为各地的控规不一样。武汉项目基本都是4.0以上的容积率，杭州主城区三环以内的容积率都是3.0以下，越往郊区走，容积率越低。
杭州都是由政府做好拆迁、一级土地整理，交付到开发商手里都是容积率3.0以下的净地，这也是杭州土地能卖得上价的原因之一。
地块本身的质素就框定了会出什么样的产品。
杭州的控规超前地考虑了人居环境的舒适性，所以给了相对舒适的容积率、绿化率，建成的都是板楼，楼间距很大，能够最大限度享受到采光通风。
而且小区一楼做架空层是不计容的，可以营造更多的社区公共空间。
因为杭州是根据地价限房价的，给开发商预留了合理的利润空间，不至于是限价限到让开发商赔本赚吆喝，所以杭州的产品相对均匀。
杭州也限价，杭州应该算得上是限价城市，你所能买的产品质量最好的房子了。
今天的杭州，也开始吃老本了
对于一般的城市，差不多就这样，文章写到这里，就该结束了。
但是杭州不一样，杭州绝不能仅仅要求自己是一个“差不多”的城市。
站在一个普通二线限价城市来说，杭州做成这样，可以打70分。但对于一直自诩中国房地产开发水平最高的城市来说，这远远不够，杭州的目标应该是90分、95分。
其他城市可能可以无底线无追求，但是杭州不能，作为中国房地产开发商水平的杭州不能。
现在的杭州，依然很好，但在这样的局中正在丢失自己最核心的竞争力：产品力。
地产人都知道杭州以前是什么样，以至于让我们久久怀念杭州曾经带给我们的惊艳，杭州绝不应该只是今天这样。
今天的杭州，就是在吃老本啊。
全城几乎是批量化生产“均匀而不惊艳的产品”。
杭州目前市场份额最高的是滨江，滨江的君品、佳品、御虹府、御滨府、拥涛府、悦潮府，全都是差不多的项目规划和户型设计，全都是设计套娃。
杭州的产品创新凝滞，其中有内部原因也有外部原因。
从内部原因来说，在房价暴涨的这四年，一涨解千愁，大家都习惯了冲进售楼部买买买买。
站在风口上，杭州开发商不需要怎么费劲就可以把房子卖出去，所以也失去了产品创新的动力。
从外部原因来说，杭州的限价虽然合理，但是开发商在土拍市场的厮杀博弈，已经变相抬高了地价。
所以杭州开发商一般都是多家房企联合拿地操盘，高周转，拼命压缩成本和工期，这样的结果就是中庸，不出错也不惊艳，全然无了之前死磕产品的狠劲。
杭州的疲倦，何解？
而杭州房子曾经最打动人的是：品质。
品质曾经是浙系开发商披荆斩棘、一路前进的最有力量的武器。
可能杭州各方面，都已经相对成熟了。
成熟的接近它的一个词是什么呢？
是疲倦。
已经没有什么新鲜感了。
杭州已经失去了很多突发、意外、鲜活。
这个时候，杭州要去想，怎么洗掉被这一波房地产戾气所影响的疲倦，怎么创新出更好的产品？