那些炒房客们,到底过得有多苦?

前言

一直都是二小姐写别人的剧本

今天,终于有人从他的视角,来写二小姐的剧本了《那些炒房客们,到底过得有多苦?》

二小姐怆然一笑

兄弟,你get到真相了

本文部分段落鸣谢微信公众号:武汉买房

7点39分抵达武昌火车站

来不及梳洗整理

大巴已经等在停车场

马不停蹄赶往大光谷

中午吃过午饭

深度大回环

再回马枪杀到阳逻

一路小跑看完3个盘

傍晚21点抵达火车站

赶往长沙,继续重复

……

16个小时

142公里

这就是那帮人上周六全天

在武汉留下的足迹

哥跟了半天,已经头昏脑涨

猛补一觉醒来

发现他们还在群里热火朝天的讨论

武汉到底值不值得介入

如果以“房住不炒”的理论定义

他们确实买的很多房子,自己都不会住

杭州有12套、无锡南京有10套、上海有3套,手上还能倒腾出1000万现金……

已经到如此阶段

还把自己往死里逼

到底是X生活不协调,还是游戏不好玩?

哥对这帮人的态度,

一向是不赞美不挖苦无所谓。

所谓“买房/炒房”,不止钱多,

更重要的是,你吃不了这个苦。

不能只看见贼吃肉,看不见贼挨打。

不止身体上的痛苦,精神上的摧残更甚。

“坐在茶室打几个电话,动不动操纵一个城市房价”的炒房客,哥没见过。他们所谓买房进阶,就是一场心力交瘁把自己往死里逼的过程。

二小姐倍感荣幸

我为我爱的人写过很多剧本

没想到有朝一日有人也会从他的视角为我二小姐写剧本

以下是此番武汉考察简单的汇报梳理工作

数据鸣谢:世联地产/泽平宏观

武汉

九省通衢,楚中第一繁盛处

它位于中国主要经济地带的地理中心

改革开放前,武汉GDP一度仅次于上海、北京、天津,1978年仍位居全国第十。后随着东南沿海城市凭借着地理优势、国家政策在改革开放道路上加速奔进,武汉步伐明显落后,2002年武汉GDP跌落至14位,历史最低位。

2004年抓住中部崛起战略的机会,武汉谷底反弹,2018年GDP达到1.5万亿元,雄踞中部地区首位,占湖北全省GDP的近40%,全国第九;

武汉最大的一张王牌是交通区位

它地处长江与京广铁路大动脉的十字交汇点,历来有“九省通衢”之称,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心。距离北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1000公里左右,“米”字型高铁网辐射大半个中国。

武汉第二张王牌是高校资源

武汉有84所高等院校,其中2所985,5所211;2018年有97万在校大学生,全国第二,仅低于广州。这些毕业生在毕业之后,优先选择留在武汉工作定居。

武汉是传统的工业重镇,以武钢、东风汽车等为代表的国企是武汉的经济支柱,2018年武汉市的企业前10强,有9家均为国企;

但武汉的民营经济发展明显薄弱。2018年武汉民营经济增加值占GDP比重为42.7%,比湖北省平均水平要低10个百分点,分别比杭州、重庆、成都、南京、天津都要低17.8个、8个、6个、3.7个和2.8个百分点,在十大城市中处于末位,民营经济活力不足。

在沿海经济发达省份,民企早已已经是科技创新的主要力量。以江苏省为例,全省每100元GDP有55.6元由民营企业贡献,高新技术企业70%是民营企业,全省2/3的企业研发投入在民营企业。民营企业已成为江苏创新驱动、转型发展的主力军,浙江省就更不要说了,民企比例更高。

民企是区域创新的主力之一,武汉“国强民弱”的问题,将对创新转型步伐形成制约,是武汉进一步发展需要解决的痛点。

武汉是中国中部崛起的战略支点

它的王牌在于交通区位和高校资源

它的劣势在于民营经济占比偏低,甚至低于他的江湖地位,而民营经济是一个城市最终能甩开其它竞争对手,战略性胜出的王牌之一。

广大新增人口的就业和吸纳

不能仅靠国企

而武汉2018年企业前10强

90%是国企,偏科严重

房产投资是长周期投资

而武汉在长跑方面,有一个明显软肋

需要被我们职业投资客注意

今年以来,武汉楼市持续降温、二手房价格也持续下跌,楼市和房价的走向趋势基本明确,也就是:新房供应激增,二手房成交乏力,进入下降通道。

4月份,武汉二手房价整体均价为17,261元/平方米,较上一个月跌幅为1.86%。武汉市各行政区除了汉南区处于微涨状态之外,其它行政区均呈现下跌趋势,绿油油一片,其中汉阳区的跌幅最大,达到1.8%。下文全部图表及数据转载自世联评估。

本段落作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,深度、前瞻市场解读,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

>>> 江岸区均价为21,030元/㎡,对比2019年3月的21,281元/㎡,跌幅为1.18%。

图片来源:世联评估

>>> 江汉均价为19,984元/㎡,对比2019年3月的20,144元/㎡,跌幅为0.79%。

图片来源:世联评估

>>> 硚口区均价18,595元/㎡,对比2019年3月的18,914元/㎡,跌幅为1.69%。

图片来源:世联评估

>>> 汉阳区均价为16,224元/㎡,对比2019年3月的16,526元/㎡,跌幅为1.83%。

图片来源:世联评估

>>> 洪山区均价为18,221元/㎡,对比2019年3月的18,335元/㎡,跌幅为0.62%。

图片来源:世联评估

>>> 江夏区均价为13,361元/㎡,对比2019年3月的13,387元/㎡,跌幅为0.19%。

图片来源:世联评估

>>> 青山区均价为16,278元/㎡,对比2019年3月的16,561元/㎡,跌幅为1.71%。

图片来源:世联评估

>>> 武昌区均价为23,270元/㎡,对比2019年3月的23,575元/㎡,跌幅为1.29%。

图片来源:世联评估

>>> 东西湖区均价为14,127元/㎡,对比2019年3月的14,260元/㎡,跌幅为0.93%。

图片来源:世联评估

>>> 汉南区均价为7,224元/㎡,对比2019年3月的7,088元/㎡,涨幅为1.92% 。

>>> 黄陂区均价为10,042元/㎡,对比2019年3月的10,085元/㎡,跌幅为0.43%。

图片来源:世联评估

武汉和大部分国内城市的显著区别是

武汉特别大

武汉市面积 = 8594平方公里,十三个区,等于5个伦敦,11个纽约,80个巴黎。美国《国家地理》杂志把武汉评为中国最大的广域城市,基本等于一个袖珍省份。

从全国来看

武汉 = 深圳 × 4(深圳面积1996平方公里)

武汉 = 香港 × 8(香港面积1104平方公里)

武汉 > 上海(上海面积6340平方公里)

武汉 > 广州(广州面积7437平方公里)

从全球来看

武汉 = 东京 × 4(东京面积2188平方公里)

武汉 = 纽约 × 11(纽约土地面积789平方公里)

武汉 = 新加坡 × 12(新加坡面积716.1平方公里)

武汉 = 巴黎市区 × 80(巴黎市面积105.4平方公里)

这些数据能让你理解武汉之大了吧?

对房地产投资来说

城市骨骼过大,不是好事

需要足量的人口去填坑

极其庞大恢弘的泛武汉都市圈

需要时间玫瑰的发酵

武汉楼市略显尴尬

城市极大,城市骨架的极速拉伸需要足够量的人口及产业的导入,而民营经济的软肋导致没有足量的企业来吸收这部分人口,资源的发展不平衡局面需要时间来慢慢化解;

从产业品设计层面,刚需产品供不应求,导致万人摇号;同时伴随着高总价高端化的改善产品门可罗雀,是的,武汉新房摇号火爆的背景下依然有无数高端产品滞销。

二小姐的判断是:

在武汉,投资千万记得买刚需产品,改善型/高端化/大户型没前途,因为接盘侠数量不足;

今年武汉楼市的趋势已明显,稳中有跌,作为外地投资客,纯投资不必介入;武汉将在目前的价位上横盘相当长一段时间;

武汉本地小刚需,有武汉房票,上上上;因为“时间长”这个指标能光滑你的波动率;武汉本地投资客,如能摇到性价比较高的刚需投资房,也可以硬着头皮上;其它产品都可暂避风头。

武汉可投资,但有明显软肋,需要等待时间玫瑰的发酵,才能绽放。近期开不了花,二小姐今年就不去了。

银河系十八线地产专家二小姐

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