万科郁亮释放信号，楼市大局已定

中小房企的日子不好过已经不是一天两天了，然而即使大房企在靠华丽丽的数据支撑着，依然有巨大的市场压力在逼迫自己强大起来。而最近作为最大开发商的万科也遭受了市场的残酷。

万科董事局主席郁亮近日的一份发言稿，体现出品牌大房企对未来市场的担忧，房地产拐点已经来临，而且比预想的还要快。郁亮在讲话中称，“今天，我们可以说转折点实实在在到来了。在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现，比如2012年我们的研究报告中提到：中国的地产调控千万不要成为韩国模式，但今天的限制非常多，已经超出了当初的研究。”

从小了说，市场成交量并不尽人意。我们看看最近的房地产数据行情。据中原地产研究中心统计数据显示，以北京为例，已经入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。从全国一、二线城市整体看，9月份，楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象，楼市告别“金九”已成定局。

据诸葛找房9月25日数据显示，相比上期，本期的涨价房源量（552套）相比上期有所减少，降价房源量（5941套）相比上期有所增加，本期涨价房源量比例为0.60%，与上期相比有所下降，降价房源量比例6.44%，相比上期有所下降。楼市降价也声音四起。

往大了说，房地产大的调控长期看有利于市场稳定，但短期内对开发商考验十足。

郁亮提出，这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略。当最大开发商都发出这样的呼声时，楼市寒意则不言而喻了，对于广大的中小房企来说则更不用提了。

而从郁亮的感慨中也不难发现，楼市格局已经发生新的变化，楼市调控不会短期内退出，甚至可能很长时间都要在限制中求生存求发展。作为开发商也好，购房者也罢，我们必须认清形势，房地产大局已定，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，我们的房地产一定与以往不同。不仅仅在于房地产市场拐点，而更是一种房地产的模式的转变。

要知道，郁亮在2011-2012年还完全不是这样的态度，“我不认为行业出现了拐点，支持行业长期发展的根本驱动因素依然存在，”2011年底，万科总裁郁亮提出上下半场论时，对房地产的前景依然满怀信心。2015年时，郁亮表示，在拐点到来之前找到船票。

2018年，郁亮前不久表示，现在感到特别焦虑。“今天的我们特别焦虑，在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”

这一次，郁亮再次提出拐点论可见生存压力之大，而把目标定为最基本的需求生存，即活下去，很心酸也很现实，当大开发商把活下去作为目标，你想想其他房企可能就是能不能活的问题了。

开发商如何能活下去？郁亮表示，回款目标的达成变得非常重要。证券日报报道，按照申银万国行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，130家上市房企存货总计接近4.5万亿元，比去年同期增加了9380亿元，同比增长27%。同时，这意味着平均每家房企存货达344亿元。有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，存货周转率下行，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

卖不出房子就意味着库存紧张，也就意味着开发商资金压力大，也就预示着开发商活下去不容易。

房企业绩大涨甚至房价上涨可能会产生误导效应，让开发商产生错觉，甚至得意忘形，这个很危险。如果认为调控这么严厉业绩依然大涨，那么你就错了。实际上，是因为市场过热才会调控，而数据一般都有滞后性，也就是说很可能调控效果会是先好后坏。所以，不能就此认为，开发商日子还很好过。

房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续，那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上，大有饮鸩止渴之势。

盛极而衰历来是楼市的定律，我们不是期望楼市出问题，而是因为破坏了规律必然受到惩罚，而调控实际上是延缓了问题的出现，调控也会让问题慢慢化解，并平稳着陆。这是我们想看到的，作为购房者切莫再盲目跟风，房子是用来住的当然可以买，万万不要再继续炒下去，不仅难赚钱，还丧尽天良。