《大房市小投资》之一：共识未来

截至2017年，大多地区经历了十年的地产黄金时代，之后发生的海外税、加息以及未来即将的发生的中美脱钩，都清晰地宣示出那个辉煌时代的全面结束。

市场的未来向何处去？应该是普罗大众一直关注的问题，好在从2017年以来市场的几番沉浮，似乎也预示了未来大多地区的市场走向：总体趋势会向上，但上涨幅度会拉低，通俗一点儿讲，总体上涨是肯定的，但过去一年的涨幅，如今会拉长为2或3年，所以地产投资会最终回归它的根本属性：中长期的投资产品。

市场危机之后留下的是满目疮痍，那是我们在2008-09年美国次贷危机之后看到的真实场景，但即便是一场市场盛宴，其实席散之后也不容丝毫乐观，因为留下的往往是一地鸡毛：即房价的高不可攀。我想这当然不是人们愿意看到的局面，这就像人类从来都希望长生，但从未想过代价却是变老，正所谓福祸所依，所以又应了那句俗得不再俗的话：出来混，总归是要还的，因此大家都必将面对同一个课题：既然还要吃地产投资这碗饭，那到底现实以及未来的市场还有没有机会？

普通的地产投资不外乎低买高卖，那么就派生出两个问题：市场还有低吗？那么这个低的市场在哪里？不过在回答这个问题之前，我们需要对一个问题形成共识，不过还是那个老问题：大多地区是否还有升值的空间？如此就要问：决定一个区域房价增值的最基本因素是什么？毫无疑问是人口，准确讲是人口的增加。移民是加国的基本国策，我相信这一点人们不会有任何怀疑，那么过去大多地区是移民的主要迁入地吗？回答绝对是肯定的，那么有任何迹象未来显示大多地区会失去这个优势吗？结论也是否定的，所以大多地区的人口在未来10、20年都会保持绝对的增长，这就是前面所说的趋势向上的一个根本依托，不会以任何人单纯的个人愿望和希冀所转移。

好了，如果这一点形成了共识，那么下一个要解决的问题就是投在哪的问题，因为尽管大多地区，特别是华人热捧的多伦多以及周边地区房价已经高山仰止，但如果你有足够的资金实力，投资还是会赚钱的，只不过困难要多一些、负担要大一些甚至可以说非常人所能为，因为一个关键问题就是费用已经普遍超出了普通家庭所能负担的上限。大多地区出租房的价格一直以来是相对稳定的，那是一个基本限定在$1800-2500之间的中产阶级消费市场，如果按照租金作房价回推，我认为$75万就是投资房的价格上限，如此则意味着：在首付35%的前提下，租金与还贷大致相抵，且尚未计入地税和保险，一般来讲，地税加上保险大致合计会$600-700，这就是每个投家庭每月的额外负担，我认为这也是普通百姓投资能够承受的普遍上限，如果你说我的负担会更强更高，那么对于你来说，接下来一个问题就是你可以承担多长的时间，1年、2年？5年、10年？前面我说了未来的房价增幅会大幅度放缓，所以作为一项中长期的投资项目，这个投资周期可能会正常地设定在5年或者10年，所以希望你在投资时就要做好客观的预判：大多地区市场会是长期向上的趋势，而暴利时代已经一去不复返了！

下期概要：为什么$30-40万是最现实可行的投资？这些小额投资的“价格洼地”到底在哪？提醒：居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友，请与我联系。

作者介绍：王韬 Evan 资深地产Broker，最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话：417-859-1767/ 微信：wangtao687097