降了10w？吴中这个二手小区火了！带看量、成交量第一！

撰稿&视觉//虎子

去中介的次数多了，越来越了解贝壳大数据的抓取规律。这些数据不仅是现代人买房的重要依据，也是中介推荐房源的数据来源。

据吴中城南板块某中介介绍，现在直接上门店找二手房源的人越来越少，大数据时代，年轻人在去小区之前已经通过VR了解的房源信息，到了门店基本上都是直奔主题，省却了不少时间和精力。

在贝壳网上，一个小区被搜索的次数和带看量、成交量都成为衡量这个小区的重要标准。

最近，房观选择了苏州各大区各大板块成交量排名第一的小区进行实探，今天是第一期——位于吴中城南的越湖家天下。

根据实时排名表，我们可以看出，越湖家天下二手房成交量排名吴中区第一，在售房源243套，在租房源29套。

为什么越湖家天下成交量这么高？这个小区有什么魔力吗？

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现场实探

地铁上盖，刚需神盘

小区干净整洁，绿化率很高

我坐地铁4号线到蠡墅站，一出来隔着高架看见了越湖家天下。地铁上盖，非常便利。

出了地铁，过一个马路就是越湖家天下。整个小区体量非常大，有70栋，共计3426户。产品为洋房和高层。

需要注意的是，靠近高架一面的高层会有噪声影响。盛夏晚上开空调睡觉没觉得有多大影响，但如果春秋天晚上想开窗通通风，还是会很吵。

小区分为三期交付，距离现在最近的交付时间是三期的高层，交房时间是2014年。一期交房较早，房龄也将近10年了。

虽然是二手房，但是从我实探的结果来看，小区外立面很新，不像一般老小区看起来那么破旧。

进小区需要中介带，而且保安会要求中介写明业主房号，这么一看小区物业管理还是比较严格，点赞！

一进小区，就感觉整体非常整洁，地上没有垃圾，路面上连大片的落叶都少见。即使是垃圾桶周围，也整理的有条有理。

没走几步，就看见小区自带的幼儿园，名字叫天成幼儿园，私立性质。如果嫌贵，小区外面还有个公立幼儿园。

据中介介绍，小区的洋房为1梯2户，高层为2梯4户。其中，只有高层配备电梯，洋房需要爬楼梯。

毕竟是老小区，洋房的一楼的墙上满是脚印、划痕、污迹。高层相对好点，但两梯四户的设计不免降低了居住体验。

/洋房一楼实景

绕着小区走了一圈，发现小区内部绿化做的非常好，一步一景，不说多高端，至少看起来是赏心悦目的。

/一个刚上完兴趣班的小孩子

树荫下，随处可见聚集在一起遛孩的老人，生活气息十足，侧面也说明小区自住率高。

在某个高层楼下，我还看到一个简易篮球场。没占多大面积，但平时给小朋友玩玩还是没问题的。

最关键的是，除了偶尔看见的几辆外卖电瓶车，小区没有随处停放的电瓶车、汽车。可能和建造时开发商把非机动车库放到地下一层有关。

地下车库做成了一个长长的走道，通风、采光都还可以，没有出现过于阴暗潮湿的现象。

/地下非机动车车库

从小区另一个门出来，看见了已经废弃的售楼处。售楼处门前杂草丛生，无人管理。

/曾经的售楼处

年初的时候有规划把售楼处改成私人医院，因为小区居民的反对，只能作罢。

总结一下，小区房龄虽老，但外立面较新。社区内部整体管理严格，干净整洁，没有随处摆放的垃圾。小区绿化率较高，生活氛围浓厚。

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3种户型最吃香

采光、通透性只能二选一

越湖家天下成交房源以约76-89㎡为主，卖得最好的是3种户型，都是两房或者小三房。

户型点评：此户型位于高层的中间户，建面约83㎡。三开间朝南，卫生间也能有一定采光。缺点就是通风性较差，根据实探来看，只有把家门完全打开，南北才会比较通透。

户型点评：此房源位于洋房，建面约83㎡。两开间朝南，南北通透。缺点在于朝北卧室采光较差。而且洋房没有电梯，如果家有老人和小孩，住的楼层再比较高，会比较麻烦。

户型点评：此房源位于高层西边户，建面约89㎡。两开间朝南，到下午时，客厅受西晒影响，阳光充足。如果是冬天，阳光洒满整个家当然是温暖幸福，但如果是盛夏，就无异于蒸笼了。

以上3个户型，基本都有建面约89㎡，总价区间约为205-230w之间，一般刚需都能接受。

总体来看，越湖家天下的户型要么是牺牲南北通透性，换取三开间朝南；要么南北通透，牺牲采光面。“没有十全十美的房子，总要牺牲点什么。”中介大哥如是说道。

今年二手房整体环境不好，根据中介介绍，小区内房价比起去年同期基本降了10w左右，而且还有谈价的空间。“但是也就三万五万，谈价空间没有你想象那么大。”某中介介绍道。

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周边配套

最大缺陷：远离大型商业

看完小区内部，我们再看看小区的外部配套。

学校方面，小区对应学区为南师大附属实小、初中，在吴中区，学区算还可以的，毕竟带了个南师大附属，头衔不一样。

交通方面，上面我们说过，越湖家天下属于地铁上盖，公共交通便利。如果是自驾的话，通过吴中大道快速路能转向友新快速路。

商业方面，近一点的有香雪海商业广场，美乐城，新城尚品汇，但这几个商业以私人商铺为主。

想要逛商场的话还是得靠不远处的吴中万达或吴中永旺，开车过去10分钟不到。但如果是大爷大妈平时买个菜逛个超市，就不算方便。缺乏走几步就能到的大型商业，算是越湖家天下的一个缺陷。

/吴中永旺

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写在最后

虽然户型、配套上多少有些小缺陷，但综合来讲，作为一个刚需盘，越湖家天下是超出预期的。

总结一下，为什么越湖家天下带看量、成交量一路走高。

1.小户型低总价，还是地铁上盖。

对于刚需而言，脱离面积段单讲均价就是耍流氓，只要总价足够低，就有人愿意买。越湖家天下最低205w就能拥有约84㎡的两房，价格上占有优势。

此外，现在苏州地铁边上的新房都很贵，要么有地铁但区位偏远，要么老破小但区位好。如果能住的空间稍微大一点，但区位不那么偏僻，刚需们何乐而不为呢？

越湖家天下位于4号线蠡墅站上盖，8站可到达观前街，11站到达东方之门。区位优势明显。

2.小区房龄相对较新，外立面、小区景观深受年轻人喜欢。

小区整体保养不错，生活氛围浓厚。大中午的，到处有带着孩子的老人在小区纳凉，也有上完兴趣班回家吃饭的孩子，说明小区人气很旺，自住率高。

也许是新成立了小区居委会的缘故，小区内部整洁干净，很少见到随意堆放的垃圾；绿化景观也一直有人维护，美观又赏心悦目；

除了靠近高架一排的高层会有噪声污染以外，其他楼栋的住户应该都没有这种影响。小区居住人群素质相对较高，没有大吵大闹的声音。当然，也可能是我去的时间是大中午···

再来看小区的弊端。

小区户型或多或少都有缺陷。采光、通透性必须要牺牲一个。

虽然有美乐城，香雪海商业广场。但没有抬抬脚就能走到的大型连锁超市。对于老人来讲，确实不方便。

但这些都是次要，人都没有十全十美的，何况房子呢？大型商业的缺乏、户型的小毛病都可以忍受。

对于刚需而言，先上车才是王道。