降了10w?吴中这个二手小区火了!带看量、成交量第一!

撰稿&视觉//虎子
去中介的次数多了,越来越了解贝壳大数据的抓取规律。这些数据不仅是现代人买房的重要依据,也是中介推荐房源的数据来源。
据吴中城南板块某中介介绍,现在直接上门店找二手房源的人越来越少,大数据时代,年轻人在去小区之前已经通过VR了解的房源信息,到了门店基本上都是直奔主题,省却了不少时间和精力。
在贝壳网上,一个小区被搜索的次数和带看量、成交量都成为衡量这个小区的重要标准。
最近,房观选择了苏州各大区各大板块成交量排名第一的小区进行实探,今天是第一期——位于吴中城南的越湖家天下。
根据实时排名表,我们可以看出,越湖家天下二手房成交量排名吴中区第一,在售房源243套,在租房源29套。
为什么越湖家天下成交量这么高?这个小区有什么魔力吗?
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现场实探
地铁上盖,刚需神盘
小区干净整洁,绿化率很高
我坐地铁4号线到蠡墅站,一出来隔着高架看见了越湖家天下。地铁上盖,非常便利。
出了地铁,过一个马路就是越湖家天下。整个小区体量非常大,有70栋,共计3426户。产品为洋房和高层。
需要注意的是,靠近高架一面的高层会有噪声影响。盛夏晚上开空调睡觉没觉得有多大影响,但如果春秋天晚上想开窗通通风,还是会很吵。
小区分为三期交付,距离现在最近的交付时间是三期的高层,交房时间是2014年。一期交房较早,房龄也将近10年了。
虽然是二手房,但是从我实探的结果来看,小区外立面很新,不像一般老小区看起来那么破旧。
进小区需要中介带,而且保安会要求中介写明业主房号,这么一看小区物业管理还是比较严格,点赞!
一进小区,就感觉整体非常整洁,地上没有垃圾,路面上连大片的落叶都少见。即使是垃圾桶周围,也整理的有条有理。
没走几步,就看见小区自带的幼儿园,名字叫天成幼儿园,私立性质。如果嫌贵,小区外面还有个公立幼儿园。
据中介介绍,小区的洋房为1梯2户,高层为2梯4户。其中,只有高层配备电梯,洋房需要爬楼梯。
毕竟是老小区,洋房的一楼的墙上满是脚印、划痕、污迹。高层相对好点,但两梯四户的设计不免降低了居住体验。
/洋房一楼实景
绕着小区走了一圈,发现小区内部绿化做的非常好,一步一景,不说多高端,至少看起来是赏心悦目的。
/一个刚上完兴趣班的小孩子
树荫下,随处可见聚集在一起遛孩的老人,生活气息十足,侧面也说明小区自住率高。
在某个高层楼下,我还看到一个简易篮球场。没占多大面积,但平时给小朋友玩玩还是没问题的。
最关键的是,除了偶尔看见的几辆外卖电瓶车,小区没有随处停放的电瓶车、汽车。可能和建造时开发商把非机动车库放到地下一层有关。
地下车库做成了一个长长的走道,通风、采光都还可以,没有出现过于阴暗潮湿的现象。
/地下非机动车车库
从小区另一个门出来,看见了已经废弃的售楼处。售楼处门前杂草丛生,无人管理。
/曾经的售楼处
年初的时候有规划把售楼处改成私人医院,因为小区居民的反对,只能作罢。
总结一下,小区房龄虽老,但外立面较新。社区内部整体管理严格,干净整洁,没有随处摆放的垃圾。小区绿化率较高,生活氛围浓厚。
2
3种户型最吃香
采光、通透性只能二选一
越湖家天下成交房源以约76-89㎡为主,卖得最好的是3种户型,都是两房或者小三房。
户型点评:此户型位于高层的中间户,建面约83㎡。三开间朝南,卫生间也能有一定采光。缺点就是通风性较差,根据实探来看,只有把家门完全打开,南北才会比较通透。
户型点评:此房源位于洋房,建面约83㎡。两开间朝南,南北通透。缺点在于朝北卧室采光较差。而且洋房没有电梯,如果家有老人和小孩,住的楼层再比较高,会比较麻烦。
户型点评:此房源位于高层西边户,建面约89㎡。两开间朝南,到下午时,客厅受西晒影响,阳光充足。如果是冬天,阳光洒满整个家当然是温暖幸福,但如果是盛夏,就无异于蒸笼了。
以上3个户型,基本都有建面约89㎡,总价区间约为205-230w之间,一般刚需都能接受。
总体来看,越湖家天下的户型要么是牺牲南北通透性,换取三开间朝南;要么南北通透,牺牲采光面。“没有十全十美的房子,总要牺牲点什么。”中介大哥如是说道。
今年二手房整体环境不好,根据中介介绍,小区内房价比起去年同期基本降了10w左右,而且还有谈价的空间。“但是也就三万五万,谈价空间没有你想象那么大。”某中介介绍道。
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周边配套
最大缺陷:远离大型商业
看完小区内部,我们再看看小区的外部配套。
学校方面,小区对应学区为南师大附属实小、初中,在吴中区,学区算还可以的,毕竟带了个南师大附属,头衔不一样。
交通方面,上面我们说过,越湖家天下属于地铁上盖,公共交通便利。如果是自驾的话,通过吴中大道快速路能转向友新快速路。
商业方面,近一点的有香雪海商业广场,美乐城,新城尚品汇,但这几个商业以私人商铺为主。
想要逛商场的话还是得靠不远处的吴中万达或吴中永旺,开车过去10分钟不到。但如果是大爷大妈平时买个菜逛个超市,就不算方便。缺乏走几步就能到的大型商业,算是越湖家天下的一个缺陷。

/吴中永旺

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写在最后
虽然户型、配套上多少有些小缺陷,但综合来讲,作为一个刚需盘,越湖家天下是超出预期的。
总结一下,为什么越湖家天下带看量、成交量一路走高。
1.小户型低总价,还是地铁上盖。
对于刚需而言,脱离面积段单讲均价就是耍流氓,只要总价足够低,就有人愿意买。越湖家天下最低205w就能拥有约84㎡的两房,价格上占有优势。
此外,现在苏州地铁边上的新房都很贵,要么有地铁但区位偏远,要么老破小但区位好。如果能住的空间稍微大一点,但区位不那么偏僻,刚需们何乐而不为呢?
越湖家天下位于4号线蠡墅站上盖,8站可到达观前街,11站到达东方之门。区位优势明显。
2.小区房龄相对较新,外立面、小区景观深受年轻人喜欢。
小区整体保养不错,生活氛围浓厚。大中午的,到处有带着孩子的老人在小区纳凉,也有上完兴趣班回家吃饭的孩子,说明小区人气很旺,自住率高。
也许是新成立了小区居委会的缘故,小区内部整洁干净,很少见到随意堆放的垃圾;绿化景观也一直有人维护,美观又赏心悦目;
除了靠近高架一排的高层会有噪声污染以外,其他楼栋的住户应该都没有这种影响。小区居住人群素质相对较高,没有大吵大闹的声音。当然,也可能是我去的时间是大中午···
再来看小区的弊端。
小区户型或多或少都有缺陷。采光、通透性必须要牺牲一个。
虽然有美乐城,香雪海商业广场。但没有抬抬脚就能走到的大型连锁超市。对于老人来讲,确实不方便。
但这些都是次要,人都没有十全十美的,何况房子呢?大型商业的缺乏、户型的小毛病都可以忍受。
对于刚需而言,先上车才是王道。
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