一年一度放榜时，几家欢喜几家愁。
近期，房企年报发布渐入高潮，仅昨天，就有包括龙湖、奥园、融信、远洋、合生在内的多家房企公布2019年成绩单。
说实话，今年的房企年报并不乐观，之前多家龙头出现业绩增长停滞、核心数据下滑的情况。
但是，昨天亮相的龙湖和奥园两家公司，却展现出强劲的业绩数据，一位地产老炮这样评价：
北龙湖、南奥园，两匹稳健增长的骏马，打破年报业绩低迷的阴霾，给市场带来了信心。
从数据看，两家公司业绩确实漂亮，核心指标均实现大幅增长。
- 销售额：龙湖2450亿，增长21%；奥园1180亿，增长29%；
- 营业额：龙湖1510亿，增长30%；奥园505亿，增长63%
- 净利润：龙湖183亿，增长约13%；奥园52亿，增长78%；
今天，我们就剖析下奥园这家千亿房企，高增长背后的秘密是什么？回顾中国奥园的发展史，总有个感觉是：这家公司突然就起来了。这种印象很正常，因为2016年，奥园销售才256亿，排在行业65位。到2017年，业绩大幅提升至456亿，2018年直接翻倍到913亿，再到2019年达到1180亿，排名23位。三年之间，业绩翻四倍，复合增长率超60%，且奥园权益占比高达83%，是实打实的增长。更难得的是，业绩突飞猛进时，奥园的净利润也实现大幅提升。2019年，奥园营业额505亿，同比增长63%；毛利润150亿，同比增长56%；净利润52.2亿，同比增长78%，展现出强劲的盈利能力。并且，奥园的财务管控非常稳健，负债率74.9%，低于行业平均水平，手持现金约680.6亿元，应该说资金充沛，足够覆盖短期借贷。正因健康的财务指标，奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，并被纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指。2019年，其股价累计升幅约1.6倍，成为表现最好的内房股之一。奥园靓丽的数据，可以说是目前房企年报中最好的一份成绩单了。但更值得我们关注的是，高增长的背后，企业管理的支撑是什么？从奥园年报和业绩说明中，我们窥见了其组织能力升级的动作。仔细观察朋友圈，你可能会发现，一些优秀的同行已经跳槽去了奥园。2017年开始，奥园大力引进标杆房企背景的行业精英，例如有中海、万达、万科、龙湖、金地等各公司背景的朋友入职他家管理岗位。业内评价中，普遍认为奥园近年人才素质大幅提升，团队专业化、职业化并且敢打敢战，执行力非常强。这种自上而下的人才升级，使奥园融汇了五湖四海的行业精英，从人才变革带动了组织管理的变革和业务水平的提升。过去三年，通过精细化管理、新工艺应用等，奥园不仅工程质量及安全水平持续提高，开发周期也在逐年提速，达到行业标杆企业水平。奥园的大运营管理，严格把控项目节点，开工竣工面积始终维持在合理比例，开盘周期也显著缩短，最大化的用好现金流，不浪费资源。奥园总部近几年不断完善生产管理体系，管理制度越来越完善，从项目的外观展现能看出质量越来越好。除了运营效率提升，奥园利润大幅增长，还得益于产品力的升级和改善。引入标杆房企背景的产品主责人及团队，制定三年产品战略，建立区域设计中台，打造奥园A+产品力体系。目前，奥园已形成四大产品线及产品标准化体系，产品力全面升级，获境内外多项行业大奖。2019年，奥园国内项目获得13项金盘奖，名列全国房企第15名。在海外，奥园悉尼海德公园130号获澳洲城市开发协会 “最佳高密度住宅开发项目”大奖，多伦多M2M项目荣获BILD“最受大众欢迎奖”，证明其产品力全面提升。跨越式发展的背景下，强有力的营销团队是实现业绩的关键。奥园营销管理层多来自TOP10标杆房企，有扎实的专业能力和管理经验。在团队管理上，注重结果导向，给优秀人才更多的激励和发展。例如，业绩激励方面，指标分解到区域、分解到月度，完成挑战值有重奖，未达成目标有惩罚，做到奖罚分明、公平公开。
- 支援重点项目的精英“特战队”，集中火力帮助一线公司突破营销难点。
- 全国TOP销售“精英会”，享受专属车位、总经理家宴、家庭健康基金、优先晋升等。
- “星耀”营销管培生计划，选拔未来的营销管理者，制定系统性的培养计划。
- “营销锤炼营”人才培养体系，通过专业化的课程设计，帮助营销管理者持续提升能力。
今年疫情爆发后，奥园营销率先全面开通线上售楼处，推出“奥园购房宝”小程序，为客户提供线上VR全景看房、选房及购房服务。目前其99%售楼中心已复工，并全力做好全区域消毒和防疫措施，营造健康安全的销售环境。正是这样一支管理完善、人才优秀的营销战队，为奥园业绩增长提供了有力保障。过去三年的高增长，奠定奥园突破千亿，踏入行业25强的领先地位。更重要的是，在国内外经济形势不定的背景下，这种增长是否可持续？2019年末，奥园已实现北上广深一线城市全覆盖，聚焦粤港澳大湾区，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域。土储总建筑面积达4503万方，分布85个境内外城市，总货值约4585亿，若计入城市更新项目后，总货值达到6845亿。作为华南老牌房企，奥园植根粤港澳大湾区，拥有丰富的当地资源及经验，目前拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建面约1425万方，其中大湾区的可售资源约2019亿元。这些优质区域的城市更新项目，可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润，未来利润可见性高。从“增量时代”到“存量时代”，商业资产的获取和运营能力越来越重要。奥园商业贯彻“销售为主、自持为辅”的轻资产模式，同时也稳步开发投资性物业，实现收入来源的多元化，并有助增加可售物业的附加值。目前，以广州番禺奥园广场为成功模板，已在全国成功复制多个商业综合体项目，包括珠海、江门、佛山、重庆等地的奥园广场，出租率95%到99%，商业资产管理能力越来越强。奥园5年前制定“一业为主、纵向发展”的产业战略，目前已布局多个业务板块，形成联动和协同效果，成为其长期均衡发展的多元引擎。例如在地产和商业外，奥园还积极投身健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、科技等。其中奥园健康2019年3月在香港上市，目标是成为国内领先的健康生活服务集团，为社区及商区客群提供全方位、优质的健康生活管理服务。未来，奥园将致力于成为世界一流的健康生活综合服务商，通过多业务板块的支撑联动，获取源源不断的成长动力。
今年疫情爆发以来，奥园积极履行社会责任，全球采购逾110万只医用口罩以及医用专业呼吸机、医用防护服等紧缺物资，全力支援武汉、广州等抗疫前线。
奥园不仅是最早支援武汉的房企之一，更是首家直接采购医疗紧缺物资并驰援抗疫前线医院的企业。
随着疫情得到控制，奥园的生产也在有序恢复，目前约99%的售楼中心，约94%的施工项目已经复工。
在业绩发布会上，当被问及奥园将会成为一个怎么样的公司时，奥园管理层表示：
“希望奥园具有持续增长的能力，深耕一二线城市，进一步提升产品竞争力和运营管理能力，在行业里成为受同行业尊重的企业。”
对于2020年的业绩，管理层称，今年目标是12%的增长幅度，按照比较保守的60%的销售去化率，有信心完成目标。
突出的综合业绩，优质的土地储备，稳健的财务的管理，2019年交出漂亮成绩单的“好学生”奥园，未来更值得期待。
