浙江龙盛上海静安区旧改项目之三：华兴新城项目实地调研 $浙江龙盛(SH600352)$ $华发股份(...

$浙江龙盛(SH600352)$ $华发股份(SH600325)$ $融创中国(01918)$浙江龙盛上海静安区旧改项目之三：华兴新城项目实地调研
       华兴新城占地面积59371平方米，未来规划地上建筑面积约38万平方米，包括约25.3万商业办公设施，12.6万住宅设施。是整个苏河湾的最后一块土地，建成后龙盛的全球总部就在此处了，也是龙盛成立后最大一笔投资，关系到龙盛的未来。
      华兴新城住宅部分限高100米，商办部分限高320米，建成后，将成为新静安区的第一高楼，取代恒隆广场霸占15年的静安第一高楼宝座。以浙江龙盛给出的估算，250亿中的总投资中包括147亿的动迁土地成本，折算每平方米的土地成本在39500元，建安销售财务费用总计大约103亿。综合来看，龙盛在这个项目的成本投入预计超过65000元/平方米。对于一个综合体来说是一个很可怕的成本价格。
那它靠什么赚钱呢？答案是：新静安政府为龙盛提供了一个相对来说比较宽松的开发条件，可以看一下它的可售部分：
124242平方米住宅
152018平方米办公楼
12669平方米商业
84507平方米公寓办公
以及2318个车位
在公告中，浙江龙盛对于地标办公楼和商业部分的运营采取保留意见，有出售和出租两个选项。住宅和公寓办公将全部出售，预计销售收入约250亿。
      项目初期初步估算，住宅要卖到13万/㎡，公寓办公到9万/㎡，才能勉强完成250亿的销售目标。经过实地调研，这然而现在看来这个任务已经非常容易实现，因为马路对面的中粮天悦已达15万/㎡，也就是说单靠出售住宅和公寓办公就能收回投资，剩下的办公楼和商业是纯利润，非常可观的收益，乐观估计毛利润在200亿以上。
具体实地调研见下图