陈劲松：2018年是房地产的小小年
未来竞争都是认知的竞争！
演讲者：世联行董事长陈劲松
场所：2017年明源中国房地产总裁峰会
【老潘说】世联陈劲松先生是明源总裁峰会的常客了。一直以来，世联始终是销售前沿阵地的专业公司，世联的市场嗅觉和感知是高灵敏的，是最先能碰到池水温度的人，但今天陈劲松先生没有谈市场，而是谈政策和行业未来，这更有憧憬性。毕竟政策才是市场的源头，政策是市场周期的扭转者，加速者，刹车者。今天听听陈劲松先生怎么说？
1， 整个房地产正在从“波西米亚”时代进入“布尔乔亚”时代。
波西米亚是无产阶级的，是个体的，自由的，世俗的，无产阶级的，叛逆的，地下的、无政治权利的状态，这与房地产早期状态相似。
而布尔乔亚是有产阶级，资产阶级，（当下大家人均居住面积40.8平米），保守主义，庸俗主义，财富主义，市民的有法定政治权利的求稳的，体制的。
比如土地来说，谁是波西米亚？就是农村，宅基地等就是，他的量非常大，但不在布尔乔亚的关注范围。比如房子数量来说，谁是波西米亚？就是非产权房可以转让的都是波西米亚，主流开发商视而不见，比如深圳大概50%左右的房子是农民房。而主流开发商就是布尔乔亚。
的确，房地产进入有产有房的时代，这个时候既有既得利益的考量，也有更多无房一族的担忧。地产新时代，需要新思维。
2， 关于并购，其一，房地产并购很多，并购并不带来行业增量，仅仅是内部划分蛋糕而已，是企业的价值，不是行业的价值。其二，目前判断房地产并购未来会减慢速度。未来的并购分为两类，一类是市场化的并购，二类是大企业出了问题后出现的并购。比如融创与万达的此类并购。其三，老的集中度基本差不多了，开发商传统意义集中度明年会下降，金融去杠杆了，并购对象有问题了，集中度不会像想象中还会加速，未来增速会下降。
3， 我判断 2018年是房地产的小小年。19大的来的正是时候，19大报告一字一句都在应该读，它不是官话，19大几乎把我们所有要干的事都说了。
4， 三四线城市目前的高涨是“边哨效应”，即是到尾声了最后一下啪得特别响，过了就不行了。比如今天东北三四线市场，能够持续吗？非常值得怀疑。
5， 美好生活的内涵：经验来源于细节，经验提升为生活，理念推动生活，生活毁于极端。房子的升级换代，核心来源于生活方式。
6， 90后全是富二代，90后的改善住宅与70后，80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物，在外吃饭。而60后是在家吃饭，在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。
7， 陈劲松笑谈，我家就2口（常住）人了，我要那么大的豪宅干嘛？对好房子的理解需要重新定义，好房子源头是懂得生活！
8， 未来20年的房地产没有问题，最重要是节奏和主流人群生活重新定义，在陈劲松看来，未来20年节奏和主流人群：
工程师红利，
产品力与渠道力，
集中度。
原来房地产靠杠杆，靠传播，靠渠道，但现在渠道已经建完了，中国互联网红利已经到头了，大家都在网上。
未来靠产品吗？未来产品和营销策划会重新回到房地产主场。一张图纸走天下完全不合适地产新时代了，产品力重新回到市场的主场，重新适合未来主流人群的生活方式。
9， 新时代来源于新生活：新时代的生活是涌现优于权威，多样性优于能力，实践优于理论，韧性优于力量，系统优于个体。
10， 未来房地产越来越没有权威，尤其新时代来临的时候。未来做房地产产品，90后会成为市场主流，未来我们可能要向90后学习生活，学习生活方式。
11，今天做商业，核心都强调专业化，聚焦化，但今天看地产，聚焦是第2个十年聚焦，这第1个十年要变革创新升级，这个过渡时代，要多样性，要多创新。
比如一刚干小额贷款，马上就出来一堆，然后国家又组织，所以创新不易，但也反过来说明必须多样化。
12， 未来房地产核心还是韧性，是软实力！
开发商看似有的是力量，因为有钱。这看似很有力量，但实质上很多时候投入一个新产业，感觉是拳头打到棉花堆，运营很多黑洞，漏洞，规模越大，漏洞越大，力量发挥不了，核心还是运营和韧性。
13，今天这个时点， 消费升级已经在发生，而且更重要的是现在在加速。
14，未来房地产改革：
其一，从过去“唯一的”土地供应方变为”多主体”的供应，即政府，集体，企业，个人，农地再延长30年，多主体供应，这意味着未来中国大国企，中国大央企，中国安居集团，各城市安居集团将重新回到主场，他们讲非常厉害，因为资源太多了。
其二，未来土地市场会分化成两个市场，一个是完全自由的土地财政的土地市场（英美到香港到中国的自由竞拍），一个是受控的土地基准竞投的市场（德国，法国和欧洲大陆的基准竞投）。
比如德国拍卖土地，机制就决定了德国没有不能产生巨无霸房企，因为这种土地竞拍市场不可能，在德国，45%的土地是卖给当地个人。
15，未来5年，中国会诞生全球最大的Reits，这个可能是分门别类的产业，公寓，养老，医疗，中国会迅速超越美国。