北上广深房产：核心不在居住价值，而在于投资价值
文\地产总裁内参 潘勇堂
月初跟房龙点评网董事长肖勇聊房地产投资机会，问哪里是洼地？肖勇说北上广深一线城市，广州是价格洼地，但投广州要投珠江新城核心地段，相比北上深动则10万、15万均价，广州珠江新城目前的房价“不科学”。
老潘相信，不仅是我，在利率持续走低，通货膨胀和投资渠道单一时代，如何做好房地产投资，这是所有中上产阶级都关注的话题。
一、纠偏：房地产依旧是相对最好的投资品
在追问哪里做房产投资之前，我想首先要问一个大家更关心的问题——房地产是投资品吗？这个问题在当下本来就是个争议问题。很多人认为今天的房地产早已不是投资品，首先，白银时代的房地产早已回归居住属性，中央这几年都在政策层面极力“去投资化”，对多套住宅的递进高额贷款利率和限购等都已经表明政府的态度。其次，房地产价格已经够高，高地价高房价的高位时代，哪还有投资价值？其三，房地产都进入白银时代，很多城市严重过剩，应该没人投资房产了。
对这个问题，老潘认为有三点要说。
第一，房产相对投资价值巨大；房地产与股票、古董、字画等投资产品相比，信息不对称不那么明显，资讯门槛不高，且未来收益更确定、更有把握。对比股票而言，有股票在手中，永远不要说你很有钱，因为股票动荡随时可以将你的财富蒸发掉，董藩也强调，房市适合投资，股市适合投机，对中国目前来说房市里全是赢家，股市里却很少有赢家。
第二，投资价值取决于房价涨跌空间，而房价本身是城市功能和综合竞争力的反映，整体而言，目前中国城市化54%和中国目前工业化向后工业化转变过程中，未来城市增长和产业增长和结构调整还大有空间，因此“房地产”依旧是很好的投资品。因为土地不能再生，房地产是可以抗通胀，增值，保值，美国前总统罗斯福曾说：“不动产，不会被偷，遗失，也不会被搬走，只要注意适当的管理，它就是世界上最安全的投资。”
第三，如今地产分化时代，不是每个楼盘都有投资价值，从投资角度而言，黄金时代是“普涨”，白银时代是“选涨”，城市分化，楼盘分化，品牌分化、板块分化已经非常明显。对此，吴晓波也表示，未来十年对于房地产行业而言，二三线城市房地产的投资价值将会越来越弱，而北上广深这类一线城市房地产的投资价值会更加凸显。至少在未来十年时间里，中国一线城市不动产主要价值，并不是居住价值，而是投资价值。
所以，今天房产依旧有投资价值，但前提是你得选对房产！
二、分化：城市分化加剧，一线不牛，则中国不牛
老实说，老潘严重看好一线，长线必看好，短线找机会！
马光远曾经提过一个相对激进的观点，即未来房地产将有20%的企业会活得很好，而20%城市、20%的楼盘会有投资价值，是否20%暂且不说，但这种投资价值的分化却是相当认同。未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线房价会不断上涨，屡创新高，没有最高，只有更高。而广大的三四线需求严重不足，房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
而所谓的高房价排行榜，最终表现为中国城市人口、产业和综合竞争力排行榜的一个正向折射。一方面，产业、经济和人口集中在少数几个城市是世界各国发展趋势，比如美国大部分人生活在国土面积2%的土地上，日本70%的人口生活在京滨、阪神和名古屋三大都市圈，10到20年后，中国大部分人口会集中生活在3、4个都市圈，这个过程中，北上广深成为中心中的中心，繁华中的繁华。另一方面，一线和二三线城市的房价梯度会拉开，比如东京房价是大阪的3倍，台北房价是高雄的3倍，美国只有纽约、洛杉矶和旧金山的房价高，未来中国一线、二线和三线价格落差会非常大。
但另一方面，北上广深的房价，相对国外发达国家核心城市并不高，中国全球第二的GDP，以及每年6到7%的GDP增速，城市化的加速演变，以及一线城市完成工业化之后进军高端服务业的转型……种种成长性表明，未来中国北上广深房价，还有巨大上升空间。
老潘总结为，一线房价是中国经济与产业的“制高点”；一线不行，则中国不行，一线不牛，则中国不牛。
三、洼地：广州成为一线楼市的价格与价值洼地
投资其实无所谓标的的好坏，而在乎标的的成长性
投资更在乎发现价值，拉升价值和兑现价值，往往一个价值洼地，价格洼地的进入时机是最重要的。当然在对的时间抛掉也重要。
在中国城市看一线中，北上广深中目前北上深相对房价领先，但这也从另一个角度意味着巨大的“不平等，不合理”，而这一点正是投资的绝佳机会。因为目前的广州，就是价格洼地，价值洼地。
如果放眼全国乃至全球的超级城市群，广州是自唐朝以来，经济总量一直排在中国第四名以内的大型经济体，它的独特魅力正在于它宠辱不惊，绵绵不绝的发展韧力，在四个一线城市当中，广州的顶豪价格只有其他城市的 1/3，这与其城市地位大不相称，这与广州的顶豪以往的目标消费群以广州本地富豪为主要消费对象，以及广州市场的务实态度等因素有关。或许因其低调务实的风格，广州顶豪物业价格会略低于其他三个一线城市的水平，但长期位于其他城市顶豪物业1/3水平的价格不会是常态。
四、广州：在好机会里寻找更好机会
广州，整体是价格洼地，也是价值洼地！
在所有城市房产价值因素中，有板块地段、产品品质、景观资源、物业品牌、良好学位等。但在这些因素中，老潘以为板块地段依旧是TOP1因素，老潘一直强调房地产的价值核心还是城市价值和板块地段价值。这里，我们不妨问一个有趣的问题，都知道豪宅建筑与设备每年都在折旧，但为何豪宅二手价格反而大幅飙升？核心原因就在于城市价值和土地价值被进一步认可。所以买豪宅，买得核心是城市能级，是板块地段价值。从这个意义来讲，北上广深中核心板块、核心地段的豪宅未来增长空间巨大，比如北京柏悦府、上海汤臣一品、广州侨鑫·汇悦台和深圳湾1号，都具备了城市核心板块地段要素。
而从价值洼地和投资策略来讲，未来广州核心板块的豪宅就值得特别关注。
从广州城市区域发展来看，随着广州琶洲新CBD 的规划逐步落地，广州珠江新城板块迎来了一个新的超级强势区域，即由琶洲、珠江新城和金融城共同组成的广州大CBD地区即构成广州“一江两岸三核心”的最强“新黄金三角”。未来这个区域将以珠江稀缺资源为间隔，形成跨国公司总部云集的珠江新城CBD，电商巨头阿里、京东、唯品会云集的琶洲会展区，以及国际金融区，这个黄金三角，将成为南中国新的造富胜地，这个超级区域或许正是这座千年商都弯道超车的新筹码。而处于“金三角”核心地段，拥有全城最宽250米的望江面、270度无敌江景视野，广州“一号观景台”的侨鑫·汇悦台，无疑是广州金三角板块红利最大受益者之一。这种国际大都会金三角板块CBD豪宅与稀缺的270度珠江景观豪宅，还未开盘，早已注定了他广州豪宅1号的地位和价值。而自6月至今新增成交数十套。对于单价广州最高的豪宅而言，集中性数十套成交绝非小数字，这一惊人业绩的背后正是顶豪投资人前瞻眼光的共同体现。
借用吴晓波一句话，投资优质不动产个不错的选择，但不是所有的房子都会增值，未来也只有好的不动产才是值得珍藏和资产配置。
【以文会友】地产爱好者老潘，双硕士，相继主编房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》等。
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