与2018全球首富做邻居，这次置业有点“酷”
与全球首富做邻居，这次置业有点“酷”
文\潘永堂
从黄金时代到白银时代
从地产上半场到下半场
中国房地产浩浩荡荡20年，造就了无数风云项目、成就了无数财富赢家，也助力了很多超级城市的崛起。
随着“限时代”的全面到来，中国房地产似乎正由“不动产”进入“冻产”时代（阶段性的）。在这样的冰冻时代里，这个狂飙突进20年的行业，也迎来了短暂的喘息休整时刻。
而在此刻的转折期，我们也该给过往20年楼市、城市、投资置业做一个总结，以引导和启示房企更好的投资和个人更好的置业。
从地产维度，看“明星之城”长啥样？
预期谈楼市，不如谈城市！
今天楼市的繁荣，也在助力各个城市的蜕变！
不同的行业对城市有不同的解读，当今官方和各大财经媒，将中国600多个地级市和千余座县城划分为从一二线、三四线到五、六线城市，但事实上，这样的城市分类法，其实最早来源于开发商的投资和城市布局报告。
20年的中国楼市激荡史，亦是城市繁荣与分化的折射。
首先、北上广深四大一线城市遭受了最密集、最严厉、最彻底的调控，当然，越打压的往往是越有活力的，四大一线城市这些年也迎来了最丰厚的投资回报，对开发商如此，对购房者亦如此。这样的结果说明，城市更高能级、城市发展更大红利，是房地产快速发展的摇篮。
其次，强二线也不差，包括杭州、成都、武汉、南京等城市在内的“强二线”城市，同样取得了在同类城市中遥遥领先的增长与硕果。这些城市往往具备如下特点：比如区域型中心或单核城市，拥有集中性的资源涌入（如武汉、重庆）；比如高等院校集中的城市，拥有稳定的人口流入（如南京，武汉）；比如拥有超级企业、头部公司的城市，拥有密集的高收入人口与完善的高端产业链（如拥有阿里巴巴的杭州）……
从上述角度来看，资源集中、资金涌入、产业高端完备、年轻人口聚集，可称是明星城市的四大标签。如上四大标签如能占其一，房地产市场就会拥有阶段性的成长动能；如果是四者齐备，则可称为“明星之城”。
20年黄金年代，那些买房人究竟为何买单？
房地产是城市发展的晴雨表，而对那些买房人来说，在选好城市之后，如何在浩如烟海的地产项目确定心仪之选，也是一个繁杂的课题。
总结来说，确定自己的理想房子无非如下几个角度：
其一、物理需求角度，这种需求是随着买房人的生活状态、家庭状态以及社会变化氛围而变化的。在地产初年，首先要解决“没房住”的问题，因此普通住宅足以满足需求；随着改善时代的来临，更多房间、更好环境、更优物管、更全配套的住宅推动了行业进步；而随着PM2.5问题的日趋严重，能够为居者带来健康呵护的科技住宅风头日盛；终极改善时代的来临，则让主打城市核心、极致资源、精致装修、高端服务的豪宅们迎来春天。
其二、财富需求，房地产产品无论是中国还是全世界，从来都不是纯粹的居住产品，抵御通胀、实现财富增值的金融属性本也是不动产产品的应有之意。钢筋水泥成本有限，成就房地产的财富功能的更多还是其附属的生态、商业、教育、医疗等资源以及所在的城市能级。
事实证明，无论中国上海、香港，还是还是全球纽约、伦敦等超级城市，全球高净值人群都会以房产形式去做财富保值增值。比如上海不是上海，而是全中国的投资置业者；比如纽约顶豪绝不单单是纽约的购买力，而是全球富豪角逐的财富主场。
中国的“地产道理”，有哪些特别？
阳光之下，并没有新鲜事！
中国房地产的故事，在世界也都在发生。而中国房地产相比于世界主流的不同则在于：土地属性与政策影响。
有学者分析，70年土地所有制，导致房地产税缺少征收的法理依据，这是中国房产税长期空转的重要原因，70年的土地出让制度实质是将70年的“房产税”一次性体现在地价中，这就导致了中国各大城市地价普遍高企，土地财政也成为各大城市难以戒掉的依赖。
而在政策层面，中国的房地产业向来是各项政策的关照重点，享受了最多的政策红利、也承受了最多的政策代价。这是一个一方面高度市场化（土地拍卖的市场化，企业竞争的市场化，客户选择的市场化），另一方面又高度行政化（土地、金融、货币甚至二手房流通都受到政策的严格限制）的行业。
懂中国道理，去世界找房？
当中国地产发展遭遇阶段性的天花板，尤其是政策层面的限制让买房这件事变得越来越困难，很多怀揣相当资金、希望寻找突破机会的财富人士，开始将眼光移至海外，海外地产也在几乎与国内调控加码同步，成为新热点。
那么，问题来了，那些海外地产，值得中国人相信吗？
那些在中国楼市的大道理与小心得，在海外还可以作为置业指引吗？
城市选择题，中外都普适
资源集中、资金涌入、产业高端完备、年轻人口聚集，这是关于城市选择题的四大“解题技巧”。当中国城市日渐拥挤，这些道理正在海外寻找他们的普适之所。
应该要注意的是，不同于中国还处于高速发展期的多数城市，在那些发展进入平稳期的海外城市，其在政策力度和城市变迁力度上远不如中国城市。因此如上所提到的资源、资本、产业、人口，应当是业已实现的现实，或是处于一个缓慢增长的阶段中。但任何国家的众多城市都不会均衡发展，都会有周期之差，区域之差。作为投资置业者，如经济学家马光远所言，也许只有20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商值得投资。
提到美国，你首先想到的当然是富裕的国民和大量的明星企业。你会想到曾经世界首富比尔盖茨、2018年福布斯富豪榜榜首、亚马逊CEO贝佐斯；你还会想到微软、亚马逊、波音、星巴克等美国品牌。
让人难以置信的是，这些超级人物和超级企业竟都身在同一个城市：华盛顿州最大的城市西雅图。
四大要素，解开西雅图的城市选择题
在美国，西雅图是好城市。
1995年，西雅图被《货币》杂志评为“全美最佳居住地”；1996年被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”，1998年被公认为美国生活质量最高的城市，这对房地产显然是一个巨大的环境支撑。
更重要的是，西雅图完美契合楼市投资选择的4大要素理论：
其一、资源层面，作为华盛顿州最大城市，西雅图虽然不如纽约等东海岸城市拥有绝对金融影响力，也不像洛杉矶等西海岸城市在高科技产业上独占鳌头。但2016年创造与3008亿美元GDP、拥有众多明星企业的西雅图与东、西海岸相比却也毫不逊色。以买房最为看重的教育资源为例，一年一度的北美“最聪明城市”排名，西雅图一直名列前茅，在2013年名列榜首。
西雅图居民的平均教育水平很高。
25岁以上的成年人口中，受高中及以上教育的人占91.9%。
53.8%的人口拥有学士或以上的学位。
36%的人口有硕士学位或以上，93%的人口高中毕业。
还记得电影《北京爱上西雅图》吗？影片中的怀孕的妈妈选择在西雅图生子，也正是考虑了西雅图的教育资源优势。
其二、资金层面，微软、亚马逊、波音、星巴克四大明星企业市值合计已达20283.95亿美元，如果这个概念还不够明晰，那么换算成这样的表达或许更震撼：“四大金刚”的总市值，相当于上海所有上市公司市值的两倍、深圳的1.4倍。
其三、在产业层面，西雅图的支柱产业航空航天、信息技术、生命科学等，都是能够集聚漫长产业链的产业。它也被称为“全球第二个硅谷”！如今，它的吸引力与日俱增！万科、华为、海航集团、阿里巴巴等来自中国的巨头们也纷纷再此安营扎寨！
其四、在人口层面，西雅图的几个第一已经确立了其未来前景： 2.9%的人口年增长率为全美第一，其中，20-40岁人口占比最高，达到39%，18-64岁劳动人口占比为73%。略好于旧金山（38%和72%），而纽约的这两个数字为32%和65%。
类比于中国城市，西雅图的明星企业聚集度仿佛杭州，高等教育发达如同南京、武汉，而在总体经济实力并不逊于四大一线城市——却没有一线城市们的严重城市病和高进入门槛。
显然，西雅图，在美国是实力城市。
事实上，美国资深房地产估价服务网站Zillow将西雅图评为2018年全美第三大住房市场，根据Zillow的调查数据显示：“截止2018年6月，西雅图的房地产价格涨幅达11.4%，位居全美前列！未来的潜力更是不可预计！”
住房选择题，看西雅图答卷
欲懂海外，先懂顶豪
从客户角度研磨，与海外地产置业需求最为接近的国内购买形态，也许是顶豪物业。原因在于，那些将目光转移到海外尤其是发达国家的客户们，多数在国内已经经历过多次地产买卖，多数已经进入了终极改善阶段，或至少已对房地产产品知识有了深度的理解，他们需要货币多元化，资产国际化，寻找一种资产的平衡，财务的稳健。
顶豪业主们购房，最看重哪些要素？
从外而内解读，外在的因素在于——
地段占有的资源密度：可能是城市中心，可能是生态中心，可能是教育中心；城市规划的实施力度：地段意味着现在，规划指向着未来。那些出于城市区域发展主流方向的物业，未来将会落地于此的道路、学校、商场、医院等也自然更集中。
邻居物业的高端：邻居包括同类的住宅物业和位置提供服务的商业、商务物业，能在最短的时空距离呢，集萃城市最集中的功能属性，就是对物业价值本身的最大化提升。
而内在的因素则包括——
外立面的“炫”：越是高端物业，越需要“第一眼征服”。这源自于顶豪客户们对财富、地位炫耀性需求,这种需求或许隐形，但却真实存在。
设计团队的“大”：越是高端物业，越看重品位的一致。作为相伴一生的房地产产品，更需要在设计、建造品位上与之一致。这时候一个国际化、顶端化团队是最能体现这一品位保证的。
产品配置的“妙”：无论是户型、装修、配套，必须要体现出“我和其他房子不一样”，越稀缺的配置，越能体现居住者特别的身份。
从“西雅图晨曦”，看海外置业选择题
这段时间，老潘正好在美国考察，美国很多城市都已经过了城市开发的阶段进入存量时代，而今天老潘也碰到西雅图城市中心一个名为“西雅图晨曦”的艺术顶豪——它是稀缺的，因为这是西雅图最近10年才出的一个全新品质高端公寓。
稀缺度难得，这是卖一套就少一套的节奏！
该项目的打造者来自大品牌开发商——即Westbank西岸集团，成立1992年，不到30年时间，西岸集团已成为北美地区房地产开发市场的领军之帅，在温哥华、卡尔加里和多伦多、西雅图、上海、北京、台湾、东京、香港和深圳均设有办事处……显然这是一家全球化的开发房企，它的全球化水平远远超出国内大型开发商。
更值得一提的是——这家房企产品力很独特——它是一家致力于“创造一系列具有高度艺术性的建筑作品，让城市布局更加合理，让城市风景线更加优美”的房企，而在产品理念上则是强调“美对人类之存在不可或缺，西岸要以最广博意义上的美学设计，以及崇尚创新的设计理念，去打造城市文化建筑，谋求人类更美好的居住空间”，以至于这家房企自认为自身并非传统意义上的开发商，而更多是一家创意文化公司。
下面，让我们来看看他最新的西雅图的艺术顶豪作品。
怎么看了？
看资源密度：身处西雅图城市中心，时间密度步行5分钟，资源密度涵盖派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店、休闲场地奥林匹克雕塑公园，文化配套还有西雅图艺术博物馆、贝纳罗亚音乐厅。
西雅图晨曦项目周边
看邻居：千金买房，万金买邻，亚马逊总部距之同样5分钟可达，全球首富贝佐斯与这里的主人为邻。
看稀缺度：西雅图市中心稀缺高端可售公寓项目，10年内仅“西雅图晨曦”一个。
看立面：西雅图晨曦外观为现代建筑设计风格，由西雅图玻璃艺术家约翰·霍根设计的玻璃幕帘，覆盖在建筑上之上，在城市中心形成天幕般的视觉效果。
看团队：温哥华著名设计师郑景明与玻璃艺术家约翰·霍根强强联手打造，创造出极具设计艺术感的First light；郑景明代表作品：北美唯一两家香格里拉酒店，加拿大最好的费尔蒙环太平洋酒店等。
看配置：顶层47层拥有天际会所无边泳池、秘密花园，这是典型的“唯我独享”的生活享受。而限量定制意大利手工法奇奥里钢琴，Alexa智能系统等国际一线配备，则是在以小众品牌契合居者品位。
住宅大堂，竟摆放一架由约翰·霍根设计的玻璃钢琴，品味超凡
大楼47层悬空式的无边天际泳池和健身房
48层屋顶的禅意秘密花园，让生活更有情调
无论国内，还是海外
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这才是地产顶豪投资置业的“尖叫路线图”。
跨过10小时的飞行距离，在西雅图寻找到了新的目的地。这座曾经在多部热门中国电影中作为主角出现的西雅图，可谓是“美国梦”的代言，如今，它也有望如同在电影里一样，成为实践中国地产梦想的新都市。
西雅图
城市中心价值标的
10年才出一个全新艺术高端公寓
26日上海恒隆二期|27日北京国贸三期、深圳卓越世纪
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