一季度业绩报陆续出炉，房企只敢制定“小目标”？

艳姐说

前一阵在网上传得沸沸扬扬的互联网黑话里，有一个段子是这么说的：对于互联网人而言，没有四月，只有“进入了Q2”。
作为传统行业，房企虽然并没有像互联网公司那样搞出那么多黑话，但每年三个月的季度总结也是不能避免的。
如今四月到了中旬，各大房企也都公布了自己今年一季度的业绩。

图片来自易居企业集团
看数据不能孤立地看，必须联系其他各项数据，才能看出一季度业绩背后传递出的内容，而艳姐从各种数据中发现：房企的增长目标越来越保守了，只敢制定“小目标”？
01
头部房企目标放缓
崛起新贵步步为营
因为去年疫情的关系，在二三月份，楼市几乎停摆，所以对比之下，今年一季度的房企在同比增长率这项数据上几乎都可以用狂飙突进来形容。
雅居乐销售395.3亿元，同比增长153%；
中国奥园销售300.2亿元，同比增长110%；
德信中国销售190亿元，同比增长255%
花样年销售103.24亿元，同比增长129.68%；
整个百强房企的一季度累计销售操盘金额，同比增长了83%，而TOP101-200的小型房企则是增速最高的梯队，同比大幅增加183.2%，入榜门槛也达到了13.9亿元。
而相比明显的，则是豪门房企的增速，虽然某房企巨头今年1-3月实现销售额 1976 亿元，销售规模领跑房企，但其同比增长只有38.7%，在销售过千亿的五家房企中，销售增长率均值也只有45.6%。
不仅同比增长喜人，大多房企在一季度已经完成了年度目标的20%。
目标完成情况最好的是龙光集团，其2021年权益销售目标为1447.2亿元，而前三月公司已经完成410亿元权益销售额，目标完成率为28.33%；目标完成率超过25%的企业至少有6家，除了龙光集团，还包括中梁控股、正荣地产、雅居乐、美的置业和中国金茂。
但各大房企之所以能够完成如此高比例的目标，背后还有另一个原因：就是他们的目标保守了很多。
拿头部企业来说，他们不仅增速远低于中小型房企，在2021年的目标制定上也非常克制。
过去五年，该房企巨头权益合同销售额的复合增长率都达到了25%，但今年他们的销售增长率目标只有10%。
恒大则更加低调，他们把今年的合约销售目标定在了7500亿元，要知道，去年他们就实现了7233亿的合约销售额，换言之，他们今年的增长目标只有3.7%。
其他的头部房企在展望未来上也都非常慎重：
去年前二十的企业基本上都把增长目标定在了10%-20%。融创是11.3%，华润是10.9%，新城控股为3.6%。
而21-50名的房企在目标制定上有些参差不齐，正荣集团在2020年拿到了1409.1亿的业绩后，今年的目标只有1500亿，增长幅度为5.7%，但佳兆业则把目标定为了20%。
51-100名的中小型房企则相对来说更敢夸下“海口”，比如去年分别完成232亿和358亿的银城国际控股和合生创展，就把目标分别定成了29%和39%。而要进入千亿俱乐部的宝龙将目标定在了1050亿，增幅也达到了28.7%。
在44家对外直接或间接公布了2021年的销售目标的房企中，平均总的增长率只有11.85%，和去年比减少了2.55%。
在44家对外直接或间接公布了2021年的销售目标的房企中，平均总的增长率只有11.85%，和去年比减少了2.55%。
头部房企降速的同时，新贵们也不像过去一般生猛，美的置业今年目标1500亿，同去年实际完成的1262亿业绩相比，增速是18.8%；去年年初将目标增速定为20%的新力，今年也见好就收，表示未来三年能每年增长5%到15%就行。
但总的来说，同过去相比，房企们制定目标的态度大多都是求稳为主。
02
规模见顶
回笼资金更要紧
中国恒大副主席兼行政总裁夏海钧在业绩会上称，未来中国的房地产销售规模大约在15万亿元上下。
而根据国家统计局的数据显示，去年全国商品房的销售额为17.36万亿元。
也就是说，未来房地产行业的总规模已经见顶，甚至会有一定程度的下降。
而三道红线的出台，也让告别增量市场的房企戴上了一圈紧箍咒，该政策出台后，不少房企已经将目标从扩大规模转向了尽快让自己“变绿”，营造健康的资金架构。
所以一季度各大房企的销售业绩上佳，也是为了加速回款，保障现金流。
不少房企的业绩会也印证了这一点。
中国奥园就表示，为应对“三条红线”，公司会把回款率作为整个绩效考核一个重要导向。
目前处在三道红线“安全区”的公司也在未雨绸缪。
弘阳地产表示，“去年公司处于绿档，未来也将以这几项指标为指引，以销售回款、现金流作为发展基准，管控好财务风向指标。”
对于房企来说，一季度都在抢时间，在趋势向好的情况下，加紧销售，去化回款。
03
应对集中供地
手里有钱好拿地
去库存的同时，各大房企也必须继续补仓，而2021年3月起，22个重点城市率先实施“两集中”的供地新政，让房企面对着全新的挑战。
所谓的两集中，就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不得超过三次。
如果说“三道红线”管住了房企，“两个上限”管住了银行，那么“两集中”就是管住了地方政府，楼市调控的长效机制次序落地。
集中供地意味着对房企资金要求更高，而如果想在楼市较热的一线城市和热点二线城市拿地，就需要更高的资金门槛，这也就意味着房企必须抓紧时间，回笼资金。
加上三道红线的压力，过去房企左口袋拿融资，右口袋靠销售回款，如今融资困难之际，也只有加速去化，以拿到回款了。
我们看到，今年不少房企还成立了专门的营销公司，核心逻辑就是把所有指标前置，一方面为应对“双集中”供地新规，一方面快速回流资金。
“实力房企已经在为4月份的集中供地潮存储资金，但还有很多企业的资金紧张，根本无法参与拿地。很多企业没钱不是短期就能缓解，不只一季度手上没预算，可能接下来也捉襟见肘。”
未来，各大房企必须更快去化、变现来回笼资金，同时强化资金的统筹能力、深化市场战略布局，在众多城市的优质地块上做好取舍。
04
新常态下
如何应对未来？
曾经有一位房企高管对艳姐说，过去房地产行业迅猛发展的时代，不少房企实现了弯道超车，但随着市场的逐步成熟稳健，当初弯道超车吃到的红利早晚会还回来。
而今年到现在，不少房企在三道红线之下步履维艰的消息不绝于耳，足以说明，新的时代，必须要有新的思路去解决难题。
艳姐认为，主要的解决方向有三个。
1）报团取暖，战略合作。
尺有所短寸有所长，在大环境收紧的情况下，如何与其他房企进行合作，在发挥自身优势的同时，弥补自身短板，相互扶持，是走过寒冬，达到双赢的法门。
万科集团与中交集团将在土地开发、城市综合体、产业园区等领域开展深入合作，补齐产业链；
融创中国与华住成立合资公司，共同布局高端酒店市场；
红星地产将部分股权转让给远洋集团，也是看中了远洋在商业项目上的运作能力。
绿地集团与南昌市政府、江西国控集团签署协议，拟打造千亿级规模的大基建产业投资集团；平安不动产与俊发集团将重点围绕城市更新这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补。
以上的种种合作，都是在为实现共同发展做准备。
2）与城市共生
仅仅盖房子就能赚钱的日子一去不返之后，房企要做的就是精品内容。精品内容一定是做服务内容，未来的地产公司一定要把服务的内容做好。
这也意味着，你不是一个地产公司，而是一个服务公司，为政府、城投平台提供综合服务。
如果城市是一个有机的生命体，那么社区就是它的一个个细胞，只有每个细胞都保持健康生长，城市才会不断焕发出活力。
所以，城市共建这个词也被业内不断提及。
做得好的，比如融创，就在上海打造了“北斗七星”一样的国际滨江战略和地标营造战略以及城市更新战略。
最近，他们又在浦东唐镇献上了又一个力作——未来金融城。
从融创在进入上海后取得的成功能够看出，未来不管是一线城市，还是热点二三线城市，都需要的是能满足城市需求的开发商，城市需要什么，你便要能输出什么。
还有中国金茂，自从确立了以城聚人，以城促产的“城— 人—产”城市运营逻辑后，在以品质领先为核心的“双轮+两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，迅速成长为中国领先的城市运营商。
去年在上海，他们还提出了七大项目产业和商业招商计划，紧跟长三角一体化的步伐。
未来的房企，如果想要在存量市场占据一席之地，那么就要一直在摸着所在城市的脉搏前进，和城市发展的潮水方向共进。
3）向管理要红利。
万科董事局主席郁亮经常讲“管理红利”这个词，如今物业服务领域的大爆发也说明：盖楼重要，让住户舒服同样重要。
而且物业管理在一季度的边界也在扩大。
根据克而瑞显示，一季度前50强物业服务企业新增拓展累计1510个， 从管理规模量级来看，不少明星企业，如世茂服务、旭辉永升服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务，都从过往的几千万方迅速破亿，实现跨越式的增长。
在投拓方向上，物业已经不再局限于传统的住宅领域，而是向办公、学校、公建业态扩张，3月，物业服务企业新增拓展TOP50企业中，新增投拓项目中办公项目的投拓占比最高，达到了31.52%。
这说明，在地产开发规模扩张陷入瓶颈之时，物业是另一个突围的赛道。
从各大房企第一季度的业绩来看，整个行业也已经开始了要么自救，要么调整战略、谋求更好发展的新篇章。
至于最后谁家欢喜谁家愁，我们只有等待时间给我们答案了。
参考资料：

一季度百强房企业绩大增83%，政策边际收紧仍不容忽视，丁祖昱评楼市

物业服务企业规模竞赛正当时，办公成一季度外拓重心，丁祖昱评楼市

楼市观察 | “三条红线”压顶 房企2021年目标增速齐齐放缓，财新网

百强房企一季度销售同比大增 严厉调控下毛利率与回款承压，财联社

房企1季度业绩普遍亮眼 加速去化回款应对集中供地潮，每日经济新闻

主编：张艳
责编：丹尼尔
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