建面11000买金开大道大平层？这个重庆楼盘刷爆了朋友圈！
接下来，重庆楼市也会跟着降温吗？
不过这两天打开手机，刷爆朋友圈的却是这个楼盘：
连小树出门逛个街，都能碰到这样敬业的售楼小哥：
万瑞这个项目实际是力帆红星广场的后期开发项目，当时的定位是核心区大平层居住项目。不过从网上显示的信息来看，开盘后它的价格几乎是一路跳水，仅半年时间就从开盘时候的建面20000，下跌到12000左右，几乎腰斩。
项目动态信息截图自房天下
为什么楼市小阳春与这个项目无缘呢？
原来，它的产权是商业性质的！
商改住的那些事
这些年随着电商行业的崛起，对传统商业的冲击非常明显，商业项目的去化往往非常困难，开发商为此头疼不已。可为了能拉动区域发展，政府一直持续不断得往市场上供应商业用地，导致了比较明显的商业地产过剩。
2017年4月，政府下发了一份《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》，提出将主城区商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内，还为此制订了各种专项实施方案。
可两年后，重庆的商业库存量达到533万方，去化周期反而增加到33.6个月。
数据来自克而瑞
旧的库存没去完，新的供应源源不绝，成交量不断下滑，去化周期越拉越长。
为了能卖掉这些商业楼宇，开发商想尽了一切办法，其中有一招叫商改住。
深圳湾壹号是世界级的豪宅项目，二手售价达18万/平，产权却是商业性质的；
2013年横空出世的深圳湾壹号，位于深圳南山区后海，毗邻深圳湾享有无敌海景，主力面积300多平，总价达到6000万左右。虽然是商业性质，但仍受到市场欢迎，传闻恒大主席许家印和雨神萧敬腾均在此置业。这个项目是如此的成功，以至于在南滨路还冒出了一个“重庆湾壹号”。
重庆的写字楼空置率常年接近40%，销售去化非常缓慢。或许受到了这个案例的启发，不少开发商也动起了这个心思。
于是，就有了这个万瑞大平层。
区域周边情况
金开大道沿线经过近20年的发展，汇聚了棕榈泉、蓝湖郡、天湖美镇等高端社区，协信中心、爱琴海购物公园、月光之城等城市商业体林立，已经是公认的富人区。同时，它连接了光电园与汽博中心两大商务中心，沿途湖光山色景色秀丽，与逼仄的老城区形成了鲜明的对比。
万瑞项目所在的力帆红星广场位于金开大道和金州大道的交叉口，目前因为交叉口下穿道改造，周边公交车停靠位置已被打乱。目前这里还没有地铁经过，即将修建的15号线将在这里设立龙安路站点。就目前而言，交通配套只能算一般。
万瑞位于金开大道与金州大道交叉口；
金开大道—金州大道路口目前正在修建下穿道，以改善金开沿线拥堵的现状，预计在2020年通车；箭头所指即为万瑞大平层项目，矗立在爱琴海购物公园的上方，为全玻璃幕墙结构，将于今年9月份左右陆续接房；
离项目200米处的金开大道蓝湖郡路段正在修建曾家岩北延伸新通道出入口，经过火凤山隧道通往人和方向，预计2021年通车；
金州大道实景图，向北的金州大道距离宇宙中心照母山约2公里，已从前几年的大工地变成了车水马龙的新城区，未来的金州商圈在两三年内逐步兑现；
红星广场的商务公寓，各种商家入住率已经比较高了；
爱情海购物公园内部实景，四五楼的餐饮人气比较旺，其他购物楼层人气一般；
室外的玫瑰天街由于散售，业态比较凌乱，只有一楼人流量比较大；
总体来说，这个项目的位置还是非常好的。
万瑞项目实景
项目入口位于爱琴海购物中心一楼；
万瑞内部大堂实景图，大堂挑高约有10米；
电梯间实景图，通过9部通力电梯进行通勤，但墙面瓷砖款式比较单一；
售楼部沙盘实景图，万瑞项目由左边的四栋高层组成，总共7万方，目前在售的只有位于图片左上角的楼栋；
万瑞的样板间，之前的销售方案是精装修大平层，图为客厅实景；
从22层看出去的城市视野，值得注意的是后期有栋楼是住宅性质；
遭遇滑铁卢
这么野心勃勃的大平层豪宅项目，为什么最后只能跳楼大甩卖了呢？
打开万瑞的建筑平面图，才发现了玄机：
原来万瑞大平层的初始设计，其实是写字楼的布局；只是开发商感觉道写字楼去化困难，因此取巧包装出了一个精装大平层的产品。这样的产品，不仅公摊大，而且也没有独立的小区环境，甚至没有生活阳台和烟道，实际的入住感受更类似酒店，缺乏豪宅的生活氛围。
而深圳湾壹号之所以能成功，其从项目前端设计即考虑了客户居住的需求，从而打造出了成功的产品。
深圳湾壹号430平房源的户型图，图片来自链家网；
其实之前重庆也有比较成功的商改住项目，比如位于回兴板块的中航MYTOWN（现恒大城市之光），其100万方的商业体量在那个区域其实很难消化，开发商将其设计成了通气带阳台的LOFT产品，在2016年以30多万的总价便可以得到四房的产品，还享有封闭式的小区，受到购房者的欢迎。
中航MYTOWN拥有封闭式小区，商业公寓中非常罕见；本轮行情中涨幅轻松翻倍，让诸多商业唱空者们跌碎了一地眼镜。
同时，万瑞的销售策略也屡遭诟病。市场传闻其精装修住家客户也卖，写字楼办公客户也卖，导致项目定位出现漂移。一个商住混杂的大平层，既无法吸引高端住户，也无法吸引大公司，最终走进了死胡同。
这个项目的开发商，是以造车闻名的某知名企业，多家媒体爆料其乘用车业务已濒临退市。目前来看它在这个项目上显然已是无心恋战，痛下决心低价出货快速回笼。多个独立信源证实，此次降价促销效果明显，目前只剩300的大户型了。
只是不晓得前期高价入手的业主，会不会哭晕在厕所……
购买建议
周边二手房房价，商业性质的万悦汇及爱琴海公寓价格在11000-12000左右，来自链家网
周边商业用房租金情况，图片来自售楼部，仅供参考；
本项目区域位置比较成熟，商务办公氛围渐浓，周边写字楼及公寓的毛胚租金实际应在50-60元/平，根据其12000的售价推算其年化租金回报率在5%左右，因此售价还算合理，有办公需求的公司和专业投资者可以理性购买；不适宜住家，普通购房者不建议参与。
北区楼盘点评：
昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘点评：
天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘点评：
楼市评论：
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；