农人观点，干了11年，投了近10亿的项目，为什么还是不能成功呢

梵净谷项目是一个特殊的项目，因为我在2014年的时候来到这个地方，它并不是叫这个名字，后来发生了很多事情，最后不得不调整方案，并且一搁浅就是好几年，因为投资人还是对原来的项目充满幻想。直到这几年才放弃了原来的项目，想把这个项目转型，把这块美丽的土地开发成为乡村振兴的项目，成为梵净山下最璀璨的明珠。就此我在投资人乔老板的邀请下，重新回到这个奋斗过的地方，看看能不能从农业项目的角度，给出一些建议。

1. 立项通过，符合国家乡村振兴战略，具体可以落地在田园综合体上。

这次去看了梵净谷概念性规划设计，整个项目有一个很宏伟的计划，也围绕这两个方面设计了大量的内容和产品，项目定位是文旅+康养，是很棒的想法，但如果能够结合当下的乡村振兴战略的政策和田园综合体的热点来包装梵净谷项目，这样不管在政府层面还是在社会的影响方面都远远要比现在的“文旅+康养”只从项目自身的需求出发要好。

2. 结合政策，获得和控制好建设用地。

利用好田园综合体可以有5-10%的配套建设用地指标这个政策和利用今年出台的“点状式供地”、以及《产业用地政策实施工作指引（2019板）》的政策，充分控制好可以建设的用地。未来产业的发展，离不开土地。

3. 结合企业需求，导入内容，引流到项目。

自从2010年项目启动至今已经过去了十一年，虽然建成了一些项目和小的酒店，但是作为政府重点引进的项目，这样的节奏显然是无法让政府满意的，这样下去会让政府失去信心，从而会考虑引进新的合作伙伴来开发，这样一来都是大家不愿意看到的。

1) 项目要启动起来，利用现有的高尔夫球场土地中的梵净山景区二级生态缓冲区不可以进行开发的土地，可以种植花卉树木和地被，打造花卉景观和科普实践基地。至于花卉苗木，我个人是推荐樱花，地被景观植物我推荐绣球花，两种植物都比较适合梵净山的气候条件，同时也是近年来流量最火的两个植物。

2) 利用现有的球车道路、民房、练习场、稻田和池塘进行改造和升级，可开发山地骑行、垂钓、露营、滑草、农耕体验、儿童游乐和精品民宿等相关的项目，关键是让这个项目成为梵净山下的热点，吸引大量的流量，让政府和社会都能够看到这个项目未来的前景，从而提升整个项目的影响力。

4. 包装和宣传好项目，营造社会影响力

梵净山项目已经投入了这么多的资金，也已经为老百姓做了这么多实事，但缺乏结合政策进行梳理、包装、宣传和传播的经验。重点放在项目居民异地搬迁，帮助村民打造餐饮和民宿产业，在产业扶贫方面成效明显，这个对于整个村的申报是非常有力的佐证。

5. 专人负责项目运营和申报，申报省级、国家级田园综合体。

利用好当下的政策申报省级的、国家级的田园综合体，还有特色小镇也可以考虑申报，获得资金的支持，降低投资前期的资金运营压力，快速实现项目的发展目标。

6. 招商引进合作伙伴，高端产品导入。

按照乔老板对整个项目的定位分阶段来实施，可以招商引入合作伙伴，特别是一些IP 方面的导入，最终打造成为一个标杆性的综合体项目。