雁鸣湖畔无雁鸣，“理想国”里不理想
编者按：
理想国配套项目杉杉奥特莱斯在前几日开业可谓赚住了眼球，前往购物及看热闹的车辆堵死了好几条道路。
项目一期的饥饿营销仅对老业主销售，即便是这样那么偏远的地方售房部也可谓是“高朋满座”，对于一个远郊大盘能够有如此的效果真心不错。
撰文：资深地产评论人 王毅敏
杉杉奥特莱斯前几日开盘，我的朋友圈被郑州的一些美女刷了屏，加上一些公众账号的全面解读，群里的热议，可谓是赚足了眼球。
笔者近日专门和朋友一起去看该项目，仅仅看完沙盘与置业顾问简单描述就只有一个感觉——项目规划烂到无话可说的地步。
如果有可能的话，他原本准备在那里再买一套房子。原因是信和为回报老业主，项目一期仅对老业主“超值优惠”销售。于是，我们把车停留在奥特莱斯的停车场，步行到售房部去——
满眼舒适的景致确实让人耳目一新
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从奥特莱斯到理想国售楼部的距离大概有两公里长，我们走了一半时间还看不到售房部在哪里，同时也看不到任何的建筑，同行的朋友说，可能还远着的，你在这里等着，我去开车吧！
我说不要开了，我就不要“走马观花”了，步行巧合体验一下项目的品质。
正是这样的步行，我深感到项目确实做的不错，首先是为了避开雁鸣大道的众多车辆，项目把一段道路做成下穿式的，这样不但在这个整体占地6000亩的项目核心区避开了未来繁忙车辆带来的噪声及不安全感。
同时下穿隧道上边又造了一个占地两百多亩的中央公园，而为了减少隧道带给司机的不舒适感，隧道两端都做了彩虹门的造型，这点必须为开发商点赞：
不但这个是亮点，同时从奥特莱斯到售房部的两公里左右的路程上满意所致都是比较舒服的感觉：
微丘坡地，大面积的高尔夫球场般的草坪在各种灌木的点缀之下，让每一个步行经过的人都感觉行进在美景之中，这与北龙湖、高铁站南建业天筑以及海马公园那边的“被豪宅”周边的环境是两码的感觉，我对同行的朋友说：住在这样的街区才是生活。
废话不说，有图有真相：
满眼的坡地，高低错落，一步一景，眼睛看起来十分的舒服，没有视觉上的疲劳感。
沿着步径走真心是一种享受
虽然绿化还没有完全做好，一些树木还在栽种，即便这样走在这里与开车金水路上看到满眼滚滚车流来说是一种奢侈的享受。
道路的铺装也用了心，既有材质的区分，又有色块的不同，让人不会产生视觉疲劳，即便是一个井盖也做的说得过去。
在绿化上采用四层结构，高低错落，无论是平视、俯视都能有很好的视觉效果，这点做的还是不错。
在接待中心的一角看到了令人感到更加舒适的水，虽然不多。
坐在售房部的休息区，看着室外的绿植真心是一种享受，我还对同行的朋友说：如果有这样的咖啡馆在这里真心不错。
不过在售房部遗憾的是，这里的体验功能太差，售房部的体验与这个巨量的项目不像匹配。而这仅仅是一方面，看过沙盘之后，一路上美好的感觉被一个沙盘涤荡全无——
一个烂到无话可说的规划
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啥都不说先上图：
上图是在网上查到的项目总规，下面三幅图是我在售楼部拍摄的沙盘：
看到这个沙盘的第一眼，在没有进售房部之前的种种美好被冲抵了不少。然后，我在进去不到五分钟就发了微信，还有大家的评论：
当时还有一个我的粉丝也在现场，他说不错呀，然后我们发生了这样的对话：
在项目待了不到十五分钟，我和同行的朋友就出来了。原因是他考虑买这个项目的可能性很小了。
那么从我们走出进入项目区域到离开其实我已经感受到了项目未来不会怎么好：
1）项目那么大——占地六千亩，项目接待中心居然没有停车场，车辆都停在马路边上；
2）在马路边到项目接待中心的路径上没有一个保安人员或者其它工作人员引导，甚至连导视系统都没有；
3）我们和朋友进去五分钟没有人招呼，我们自己去要的水，最后是我和朋友微信到负责他的置业顾问才算是有人给我们讲解；
4）售房部那么小，谈不上场景，谈不上体验，除了自己要的瓶装水之外没有任何其它饮品、水果及甜点，更奢谈其它体验。
也许有朋友会说：不就是这些吗？值得大惊小怪吗？
这些已经足够了，就像我在微信里对郑州一位地产界的朋友说的那样，你是觉得不错，因为你很少离开郑州，更很少体验其它项目。
在理想国售楼部——（这里确实只能叫售楼部）的感觉是和我体验龙湖项目两码事。
在2010年我第一次体验那里的项目，一个停车场有三个保安——我在以前的文章中已经介绍过，这里不做累述，还有深圳宝能城的丘之册，人家的真正叫体验中心。
细节决定精品。
上述这些就已经和沙盘上看到的规划互相印证了。
那么说了半天——
理想国到底Low在哪里？不理想在哪里？
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N多年前，我国著名的建筑学家，著名的艺术教育专家，旅美学者王受之教授是善于给一些比较有名的国内建筑写超级楼书的，他写过的主要的有：
老先生大概在那些年给国内的七八个项目写过超级楼书，是那10万字左右，图文并茂的东西，书里几乎不提项目的任何事情，但是都是指向项目的。
在《微风吹过圣芭芭拉》这本书里我知道在美国有个小镇叫圣芭芭拉。那里的生活是这样的：
圣芭芭拉的建筑以西班牙、墨西哥式为主，矮层楼房、红顶白墙，市中心的街道成"#"字形，建筑群成方块形。山坡、海边的居民生活区中，房前是草坪，房后是花园，人在绿中，房在林中，是名副其实的花园城市。
圣塔巴巴拉的市民十分重视绿化，克服了缺水的困难，利用30英里外的山中湖水大搞植树造林，绿化城市，种植了近百种树木42000多棵，建造了47个公园，公园面积达1541英亩。该市在美国全国的中小城市绿化竞赛中获得了“林中之城”的称号。
该市气候温和、空气清新、沙滩绵软、海水碧清、树木成林、鲜花飘香，生活环境良好、社会秩序安定、娱乐设施齐全，被誉为"太平洋岸边的乐园"，被评为美国西部十个最安全的居住区之一，不少富贾巨商、政界要员和社会名流来此定居、度假、旅游。
王受之教授对该镇的描述是酱紫的：
加利福尼亚滨海城市圣芭芭拉，一个好像停滞在历史中的地中海风格小城圣芭芭拉，城市淡淡地渗出一种宁静的气息。一个毫不匆忙、缓慢的生活品味滨海小镇。
在我们从杉杉奥特莱斯走向项目售房部的过程中看到那些微丘、那些绿植、那样的道路，看到项目的围挡，我确实第一个想到了王受之的书，想到了圣芭芭这个地方：
然而，在看过项目沙盘之后，有的不仅是遗憾与失望，更多的是为郑州这样一个城市没有适合高端人士、高品质生活的住区，那么我以为项目的不理想之处主要有：
一、总规像个兵营，几乎谈不上规划。
上图已经显示了项目的总体规划过于中规中矩而且变化很少，虽然分割了几块，但是每块是整整齐齐的，而每块中的建筑是规矩的兵营式排列，没有变化，没有生机，理想中的这样体量的住区应该是市镇般的；
二、那么大体量，虽然有两条河流，但是这两条河流并没有给连接起来，项目的居民享受不到水给人带来的灵气与湿润的环境。
给大家看一个让人眼热的项目总规：
看看这个项目，不知道你作何感想，如果这个项目在郑开大道理想国对面，你还会去买理想国的房子吗？
该项目体量和理想国差不多，项目是中国度假地产四大神盘之一：
1）东边是万科杭州良渚文化村；
2）西边是成都府南新区的麓湖国际住区——就是这个项目；
3）南边是广州美林湖；
4）北边是秦皇岛的阿那亚。
四个项目中尤其是以麓湖最牛逼，具体细节你们自己百度吧，而开发商的老板带着你们的设计、营销、绿化队伍，坐灰机去成都待上一周，随便再看看成都的远洋太古里。
三、集中式的商业，使得住区里面的人生活十分不便。
那么大的体量，那么多的住户，结果在每个板块之间除产品形态变化之外，没有适合社交与生活的配套，大片的住宅，你想想未来的社交与各种休闲与购物都集中在一起，那该多麻烦多累呀。
四、产品形态单一，建筑风格雷同而枯燥。
在这个街区和另外的一个街区看到的都是一样的东西，视觉疲惫，没有审美感。这样的最终结果是：
简单、粗暴、复制。
看看放大的细节是不是这样的：
我不说了，你们自己感觉吧，我们再看看麓湖的产品：
算了，就这样吧，就到这里吧，继续放图片下去的话，会让郑县的土豪们伪土豪们气疯不可！
我真心为郑县那些花两万五以上买房子的人感到不值，你们太亏了。花那么贵的价格买一套伪豪宅。
那么——
郑州缘何豪宅不豪，价格不低？
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郑州到现在为止，我本人能够认为可以到达豪宅的项目一个都没有，所以价格卖的高的项目并不具备豪宅的品质与气质。所有的都是被豪宅。
被豪宅的原因是：
1）河南市场起步晚，原来竞争不激烈，以本土开发商窝里斗为主，眼界不足、境界不高；
2）外来开发商，比方万科、绿城进到郑州以后都在降配降标，即便这样，房子照样卖的很火，所以他们就不再提高品质了；
3）学会了抄袭，没有学会适应。
要说郑州的开发商没有出去学习真是冤枉了他们，但是很多是出去游山玩水而非真正的踏踏实实学习人家的设计初心，有些项目也学习了，但是这样的学习不是借鉴，而是抄袭：
比方橡树文苑，这个项目一定是去了深圳看了万科第五园的一期产品，并且完全抄袭过来了，因为那样的产品并不适合中原地区，另外还去了成都，看了中国院子，我勒个去，那样的产品你能够直接抄袭到郑州吗？
郑州是需要阳光的，你整一个四合院，10月份院子里就阴森森的，让人感觉到身上瑟瑟发抖，谁花几百万买你哪东西。
另外一个是瀚海晴宇，外观——立面颜色与挑空阳台现在看起来确实不错，等你们住进去三五年后就知道了——在郑县这个一年四季黄沙漫漫满天飞的鬼地方，做那样的设计我也是醉了。
4）因为没有好的产品出现，不少人也在外地看到、住过好的社区，无奈郑州没有，只好委曲求全了，凑合着买了，凑合着住了。
现在的情况就是“瘸子里面挑踮脚”的。无奈呀，再次为郑县土豪和伪土豪们感到憋屈——哎呀，老子花大价钱也买不到好东西。
示范效应没有。
持这样观点的是难道仅仅是我一个走南闯北的人吗？非也——
这两则评论都说笔者昨天发表在投实上面的文章的评论。
真可谓是“英雄所见略同”——群众的眼光是贼亮的！
可是无奈，我们都是“小国寡民”，人微言轻不起作用，土豪开发商们的世界我们不懂。
哎，就这样吧，由他去吧——
感悟：
我缘何一进去看到沙盘就有那样的感受哪？原因其实很简单，这是个视觉问题，是个高度问题。
我身高182厘米，站在沙盘那里，全盘一下子十分清晰，看到的是整个项目的全局，而项目本身确实是那样规划的。
同时由于本人是个不安分的人，喜欢上蹿下跳的，到处看的东西多了，好的，漂亮的过眼多了，这个眼界就稍微高了一些，所以会有这些感悟。也就是说我自己物理上的身高，再加上见多识广——这个思维上的高度，合在一起看项目不顺眼就在情理之中了。
而其实建好之后，如果是间距可以的话，应该还是不错的，因为现实相对于建筑物的高度，人非常渺小的，这样的话没有居高临下的视野之后那样的窘迫感与兵营式的不舒适感就会减少，但从项目外围的绿化看，还有可圈可点的——如果规划能够做好，产品丰富些就更好了。