个人经营贷增速回升住房贷增速回落，一季度2万亿房贷背后三要素
去年以来无论是对个人经营贷违规买房的严格监管，还是对个人住房贷款的严格管控，涉房贷款都无疑牵动着很多人的目光。各种房贷新政策虽然有效地抑制部分地区的城市房地产泡沫、保证房地产市场稳定健康发展，但对未来房地产市场的发展带有一定的不确定性影响。
今年一季度，在各种房地产政策的约束之下，个人贷款呈现出的个人经营贷款增速回升，住房贷款增速回落的新特点却让人难以想象。央行数据显示，一季度个人贷款增加2.6万亿元，同比多增1.4万亿元。3月末个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。有专家担心，在往年全年房贷最高增量水平5万亿左右的大环境下，2021年一季度的2万亿增量会不会导致全年房贷增量的新高？
今年一季度房贷出现的个人经营贷款增速回升、住房贷款增速回落的新特点到底反映了什么经济现象，这一现象的背后反映的三大要素才是我们应该关注的：
第一大要素，一季度个人经营贷款增速回升到底是用于实体经济的发展，还是个人经营贷款继续成为“房贷”的马甲
个人经营贷本意是为支持小微企业和个体经营者服务的让利行为，如今却成为信贷资金流入楼市的温床，一季度，个人信贷业务中最引人瞩目的莫过于严查消费贷和经营贷违规流入楼市，北京、上海、广州、深圳等多地严查“消费贷、经营贷”流入楼市，甚至出现了有购房者面临“前脚贷款买房，后脚卖房还贷”的情况。
一季度个人经营贷回升到底是个体实体经济的复苏导致的需求旺盛，还是个人经营贷款仍然是房贷的资金“马甲”呢？
从现实情况看，今年三月份各地严格清查个人经营贷和消费贷违规进入楼市，而且清查的金额还是比较大的，根据相关数据显示，从3月1日开始，上海银保监局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查，已经发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场；根据广东监管部门披露的数据，截至3月18日广东银保监局辖内自查银行网点共4501个，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户；北京银保监局通报的数据则显示，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。
因此，我们虽然可以乐观地认为，个人经营贷款违规流入楼市的行为已经得到严格的控制，目前个人经营贷的回升完全是我国实体经济回暖的自然结果。但是从各地监管检查的情况看，虽然明面上的、有房贷中介组织的、有银行参与的个人经营贷款违规流入楼市得到控制，但不可否认的是，个人经营贷违规流入楼市的现象仍然存在，因此，这是个人经营贷款回升需要警惕的现象。
第二大要素，一季度个人房贷增速的回落到底是一种房地产调控政策的必然结果，还是短期抑制下的一种应激反映
一季度个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点，这种个人房贷的增速回落到底是房地产市场需求的正常表达，还是在严厉的调控之下的一种短期的应激反映呢？
从现实看，在面对个人经营贷和消费贷严厉监管和清查之下，银行业对个人经营贷以及涉房贷款越来越谨慎，甚至有过犹不及之感。根据相关数据统计，今年3月1日至26日，中国银保监会公布了21张处罚银行涉房贷款违规的罚单，合计罚没1910万元，信贷违规流向楼市是处罚的重点，涉及中国银行、交通银行、建设银行、中国农业银行、浙江瑞安农村商业银行等14家银行。
今年3月26日三部委联合印发《通知》，进一步防止经营用途贷款违规流入房地产领域，要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。具体包括加强借款人资质核查、信贷需求审核；贷款期限、贷款抵押物管理，加强联合惩戒。
4月份2日深圳市银保监局、深圳市住建局、人民银行深圳市中心支行发布公告， 4月5日合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，都通过各种方式严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。
更重要的是，各地不仅收紧购房资格，监管机构窗口指导严控房贷规模，更有一些银行以“暂停受理新的贷款申请”进行应对。年初就有报道称，广州的五大银行要么暂停房贷，要么已经无额度可放只能等待排队放款。长三角地区多数银行也呈现出额度吃紧或者额度用完，不得不停贷的现象。不仅贷款利率有上升的迹象，更重要的是，无论是大银行还是中小银行都有一些处于停贷状态，这个影响比价格上涨的影响更大。
面对越来越严的金融监管态势，有公众表示担忧：自己正常的购房贷款会不会因此受到影响？现实中越来越多的人质疑：正常的刚需房贷为什么也不能得到买房贷款呢？更多的人则咨询：如果贷款无法发放我们的买房合同会违约吗？
可见，尽管个人房贷的增速下降有房地产调控政策的效应因素，但在房贷严格监管和严格清查的环境下，更可能是房地产调控政策下的应激反映，如何建立长效的机制还需要做更多的努力。
第三大要素，未来如何监管个人经营贷款的真实用途？个人住房贷款的发展如何常态化？
看起来房地产贷款得到有效控制，而向实体经济让利发展的经营贷出现了快速的增长，却有可能通过个人经营违规进入了楼市。严禁信贷资金违规流入房地产是近几年反复强调的问题，2020年1月份银保监会明确强调，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。
从严监管信贷资金违规进入楼市、对违规流入楼市的信贷资金零容忍，可能会对个人消费贷和个人经营贷市场带来变局，而对于那些个人消费贷和个人经营贷违规流入楼市的黑手——房地产中介，更是应该严惩。
从目前的现状看，如果个人经营性贷款真的是实体经济发展的需要，那么，确实是值得非常大力支持的事情，但如果是仍然存在违规流入楼市则仍然需要进行严格的检查监督和惩罚。
有朋友问我，我现在要贷款买房，房产中介建议以个人经营贷买房可以吗？我告诉他，不可以。虽然说，个人消费贷和个人经营贷的贷款利率比较买房贷款利率低，但是政策性的变数太大，而且一旦遇到监管检查可能会发生一些不可预知的后果。
也有朋友问我，如果我用个人经营贷买房后被发现，银行真的会全额收回贷款吗？我告诉他是会的，现在一些地方已经开始实施。这时会有一些人质疑我是胡说八道，说如果银行那样做是违法违规的。可见，对个人经营贷款违规流入楼市仍然有一些人有侥幸心理并缺乏合规意识，对违规的后果认识不足，因此现实中就难免会出现这种个人经营贷违规注入楼市的情形发生。
现在需要解决的是两大问题：
一是个人经营贷款如何确保贷款用途的有效性？即个人经营贷款资金无法违规流入楼市，并对违规流入楼市的贷款者、贷款银行进行惩罚；二是如何确保正常的房贷需求得到满足？目前的房贷需求理论上炒房者越来越少，刚需越来越多，房贷政策的收紧对刚需贷款的打击影响较大，如果确保刚需买房者正常的贷款需求也是我们必须解决的问题。
房贷仍然是银行最优质和最重要的资产之一，对老百姓来说也是最重要的投资资产，房住不炒以及房价的稳定仍然是房地产政策的最根本目标，这一点仍然是要坚守的。（麒鉴）
