农村宅基地使用权继承需要明确的三个问题

自然资源部关于宅基地使用权是否可以依法由城镇户籍的子女继承的答复公开后，掀起了刷屏狂欢。原来以为只是一众专业不足的自媒体的自high行为，没想到后来被各个权威媒体纷纷转载。虽然这是对全国人大代表的答复，宅基地继承只是其中的一个方面，还有另外5个方面的问题回答。但媒体转载的时候纷纷以此为标题，甚至权威媒体转载的时候干脆删掉其他问题的答复只保留这个问题，可见宅基地继承牵涉到的利益之重，承载的社会关注之广。本人在转载该答复的时候也说过，这个答复只是重复了过去的文件规定，没有新的提法。宅基地使用权可否由城镇子女继承？自然资源部明确答复了但此文算是本号近来点击量最高的文章了，可见大家对此多么关心。笔者借此机会谈谈对宅基地继承问题的思考。一、宅基地使用权不能单独继承其实答复出来后也有业内人士询问，如何理解答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”是否意味着宅基地可以直接继承。笔者认为，答复只能根据现有的法律法规及规范性文件对问题进行解答，没有创设规则的效力。不能单独抽离出来看这句话的意思，宅基地使用权不能单独继承，其实在第二句已经明确了，“根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”我在农村宅基地集体建设用地确权登记问题解答（全面）文章中有说过，“农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，因此城市户口子女不能继承农村宅基地的。但宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。因此城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。”国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发[2011]178号）对此已经有明确的规定“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。”对此早有明确的规定。答复不能创设规则。二、继承取得的宅基地使用权能否改扩建、能否翻建笔者认为真正没有明确需要明确的是城镇子女继承取得的宅基地使用权能否改扩建、能否翻建。从《城乡规划法》的规定及《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定，村民住宅建设怎么审批，这个办法明确了，第十二条 农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡(镇)国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。那么在原址范围内改建，不涉及新增建设用地，只需规划主管部门办理规划建设许可手续即可，即使继承取得的宅基地使用权也是可以的。但扩建涉及新增建设用地，农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，不能给非本村集体经济组织成员使用。至于翻建，由于会导致房屋灭失，城镇子女是通过继承宅基地上房屋依据地随房走的原则取得宅基地使用权的。那么理论上宅基地使用权随着地上的房屋灭失而消灭，自然不能办理翻建。另外《国家土地局确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。实际上宅基地上房屋如果不允许城镇子女继承取得的予以翻盖，通过改建和修建，也是可以维持房屋的状态，不至于倒塌。但不能住人的房屋既无法流动起来为人利用，反而处于闲置状态，是社会财富的浪费，还可能造成房屋质量安全引发的社会风险。另一方面，城市居民有回乡养老的需求，城乡一体化及乡村振兴需要城市资金、人才的回村反哺，如果放开继承房屋的宅基地翻建，有利于扩大新农村建设的资金来源，吸引进城的人口回流农村创业。同时也为宅基地退出培育市场，激活宅基地流转市场。三、继承取得的宅基地使用权能否再继承笔者认为，继承取得的宅基地使用权不应再继承。大部分进城的人口之所以愿意回到农村养老，对农村还有感情，很大程度是因为他们原先生长在农村。对于他们的子女而言，从小生活在城市，已经适应城市的生活，如果没有农村成长的经历，对农村并无特别的感情，也没有回乡养老创业的意愿。而对集体经济组织来说，如果允许继承取得的宅基地使用权再继承，无异于对这块宅基地丧失了处分权。而由于宅基地退出的收益极其有限，也无法刺激再继承人退出宅基地，可能导致宅基地既无人管理，也无人退出的情形，加剧农村的土地资源紧张，对当地的村民不太公平，还可能形成村落空心导致乡村的衰败。其实我国台湾地区吸引城市青年到农村的方法还是不错的。为了吸引有生力量到农村去，台湾也想了不少办法，比如有“农村再生青年回乡筑梦计划”“青年回留计划”“青农计划”等，名目繁多。根据台湾地区的青农计划，一个有相当学历的青年人，只要愿意到农村去发展，青农计划提供几乎是从技术培训、资金支持、营销帮助等一条龙的政策性支持，此外还有一些纯奖励性支持。历年发表文章不动产登记行为性质与机构定位司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议民法典对不动产登记的三大影响能否用更正登记撤销不动产登记国有土地使用权出让合同的性质再探析已抵押的不动产转让时如何办理转移登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策能否将不动产登记到死者名下带建筑物的国有土地出让后如何登记出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，  如何办理不动产转移登记转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记不动产单元如何分割登记不动产登记机构可以依职权注销查封抵押登记么继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记撤销登记的法理及其适用请注意！不予受理更正登记有法律风险不动产登记有错误，怎么办？浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议最高法判决：申请更正登记应当提供充分证据证明登记错误超值抵押并非不动产登记障碍民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任抵押权转移登记容易混淆的几个问题抵押权主合同期限变更登记的法律研究境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记银行续贷如何保持抵押权顺位登记思考不动产登记簿如何体现抵押合同的“担保范围”未经抵押权人同意能否转让房产适用从属性原理登记各类常见抵押权适用从属性原理登记各类常见抵押权在建建筑物未建部分能否抵押房屋租赁权性质及登记研究采矿权不动产登记怎么做，有剩余储量是否必须延续国有建设用地使用权出让合同法律性质探析