授权委托书无效将导致不动产转让合同无效
1994年5月18日，村民吴某的父亲以2万元购得一处建筑面积90平方米、土地使用面积180平方米的院落，并办理了过户手续。1995年12月，吴某父亲去世后由吴某继承了该房产。2006年5月，苏某持有吴某委托全权代理房产过户手续的《授权委托书》和村委会开具的该《授权委托书》属实的证明等文件与黄某签订了一份关于上述房产买卖的合同；同年6月，黄某分别到房屋和土地登记机构办理了上述房产的房地产所有权证、土地使用权证。2008年5月，吴某向房屋登记机构提出异议，称其对上述房产的转移不知情。同时，吴某向县人民法院提起诉讼。村委会称，其开具证明属于工作失误，是错误的，人民法院经委托司法鉴定机构对《授权委托书》上签字进行鉴定，结论为吴某的签名并非由其本人书写。据此，一审法院认为，苏某转让房产的行为没有取得权利人吴某的授权委托，事后也未经其追认，因此，苏某转移房产的行为不能代表吴某真实意思表示，权利人吴某要求确认《房地产买卖合同》无效的诉讼请求成立。据此，判决上述协议无效。黄某不服，向中级人民法院提起上诉。
问 题
1.不动产登记授权委托书无效会导致哪些法律后果？
2.对不动产登记中的委托代理有哪些要求？
解 析
该案是因委托代理无效而产生的不动产权属争议。委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归属被代理人。如果委托协议无效，则构成无权处分。从法律意义上讲，权利只能由享有处分权的人行使，无权处分人如以不动产权利人名义与第三人订立合同，则应作为无权代理合同处理，是无效民事行为。1986年4月，全国人大通过的《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。1999年3月，全国人大通过的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”
该案中，争议的焦点是作为代理关系成立前提的《授权委托书》是否有效，法院经审理后认定《授权委托书》并非权利人吴某签订，因此，苏某作为代理人转让涉案房产的行为也就失去了法律依据，成为无效民事法律行为。二审法院经审理后维持了一审判决，黄某不服向高级人民法院提起再审，再审法院驳回了其诉讼请求。
由于不动产处分行为涉及标的物价值较大，各地在不动产统一登记前为避免委托代理行为不规范带来的纠纷，对不动产登记委托代理行为一般会规定相应的限制条件，如有的地区规定“自然人转让房地产委托他人申请转移登记的，应当提交委托公证书”“委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明。不能提交被代理人身份证明的，委托书应当经过公证”“自然人因处分房屋委托他人申请登记的应当办理公证或律师见证手续”，等等，在不动产统一登记制度建立过程中，对该类问题进行了统一规范，并确定了现场签订委托协议和公证两种方式。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”《不动产登记操作规范（试行）》规定，申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。
可见，在实施不动产统一登记后，对不动产登记委托代理的规定越来越规范，为委托代理登记行为提供了制度保障。该案中，黄某在因苏某伪造授权委托书而导致房屋买卖合同无效的情况下，可以向代理方苏某追偿，或者根据《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度主张其权利。
作者：自然资源部不动产登记中心 钟京涛