含金量极高的刘德科ROOF12演讲︱96页PPT×2万字实录×全程视频
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全程视频
刘德科每年一场的ROOF12演讲
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ROOF12密会
来自十二个中国旗帜案例的灵感
2021年3月20日，刘德科
谢谢各位来看我的直播。我可以保证，这是今天中国房地产行业一场比较冷的直播，因为我们讲的不是房价，而是产品要怎么创新，城市要往哪个方向去；我们讲的是那些还没有实现的，或者极少数实现的东西。我也可以保证，我们今天晚上的这场直播，一定是今天中国房地产最有含金量的一场发布会。
我们发布的是「ROOF12」——12 个中国旗帜案例，每一个项目都是一个非常有启发性的案例。这 12 个项目加在一起，就是中国现在房地产所能达到的高度和视野，以及它们所反映的趋势。
房地产是一门空间生意
这幅《千里江山图》，它的周边纪念品现在已经烂大街了。《千里江山图》的作者王希孟，18 岁就画出了这幅画，千古流传，当然是天才。我相信，在看这场直播的人早就过了 18 岁，我们都不可能在 18 岁成为天才了。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第2页
但是还有一幅励志的画，叫做《富春山居图》。这幅画是黄公望 80 岁时画的，我们现在离 80 岁应该还有点距离，还有点时间去做一些事情。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第3页
每一次我都在「德科地产频道」视频号的结尾说：「我是刘德科，我们一起聊到 80 岁。」身边有很多朋友会问：「你真的能聊到 80 岁吗？到时候，中国还有房地产给你聊吗？」
这就涉及一个很重要的问题。在聊 12 个中国旗帜案例之前，先来看看房地产行业还能干多久。我们这个行业是一个比较有趣的行业。我列了几组数据——
2020 年，全国商品房销售总额首次突破 17 万亿元，全国销售面积大概达到 17.6 亿m²，全国均价接近 1 万元/m²。我们判断，未来十年，全国销售额会达到 25-30 万亿之间。
做这个判断，很多人都会捏一把汗，因为很多人认为 17 万亿就到顶了，将来就要往下走了。如果往下走，我们就聊不到 80 岁了；它一定会往上走，销售面积会达到 20 亿m²。
大家认为现在的中国房地产是巅峰，主要是通过这两个数据：70% 的城市化率和 40㎡ 的人均住房面积。
我们的城市化率已经突破 60%。所谓的国际规律是，城市化率到达 70% 以后，房地产的黄金期就过去了。现在的中国城市化率以每年一个百分点的速度在推进，再过十年时间就差不多了。但就算这是真的，至少还有十年黄金期，而不是一些企业所谓的「白银时代」。
现在，全国城镇居民人均住房建筑面积约 40m²。按所谓的国际共识，到了 40m²，这个国家的房地产就没前途了。中国的这个 40m²，含金量很低，其中包含了大量的非标准住宅。我们说的「非标准住宅」是指，在我们的国家经济还不够强壮的时候，就稀里糊涂地盖了一些一盖起来就需要拆掉的房子——今天拆不掉，是因为地价太贵了。如果按照我们的「标准住宅」统计方法，中国城镇居民人均住房面积大概是 15m²，到 40m² 还有 25m² 的距离。
很多人说中国的房子太多了，但中国的房子恰恰是太少了——「标准住宅」太少了。你觉得房子多，那是因为你身边的朋友全都是挺有钱的人，你看不见中国的另一面。中国房地产还有很远的路要走。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第5页
就算走完了未来这十年，房地产的活也还没干完。我们要知道，房地产是空间生意，空间生意是一门永不熄灭的生意，所以我们聊到 80 岁是没有问题的。如果我们能够活到 120 岁，我相信聊到 119 岁也应该不是很大的问题。
接下来就可以安心地聊我们的「ROOF12」，12 个中国旗帜案例。我们在过去一年，从全中国很多城市里面选了 12 个项目，从北京到广州，从上海到重庆，从南通到衢州……有各种类型的城市里面的各种类型的项目。看完这 12 个项目，基本上就知道中国房地产现在处在什么样的产品研发水准和认知水准。
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ROOF12︱TOD案例
七彩小镇，杭州
看点：公交TOD·嵌入式市政服务
先从前两天看到的一个机器说起。这是南京建邺区一个市政办事大厅的一台 24 小时机器。什么用呢？结婚登记。
现在结婚登记 24 小时都可以办，只要你们高兴，凌晨两点半就可以到这台机器前面，带着户口本和身份证，马上就可以打印出结婚证。24 小时随便什么时候都可以办结婚登记，十年前我们估计都不敢想，这是一个很有趣的变化。
这样的 24 小时婚姻自动登记机，不仅南京有，长沙、重庆等很多城市都已经有了。
我想起多年前跟龙湖的人闲聊：因为龙湖盖了很多天街，他们曾经幻想过在购物中心里如果能有民政局的婚姻登记中心，该多好。在这里结完婚，一出来就有可能买钻戒，不买钻戒也会买一些衣服和礼物，哪怕只是吃一顿也好。婚姻登记所是一个刚性而且流量超高的场所。
当然，龙湖当年只是幻想而已。我们用今天的思维去看，有这样一台 24 小时婚姻登记一体机，是不是就可以实现了？
在发达城市，现在商场里已经可以看到交罚单、办签证的 24 小时机器，非常方便。为什么婚姻登记不能？当然是可以的。但这还有赖于民政部门进一步解放思想，把这样的机器放到更多的公共场所。
我说的「24 小时交罚单、办签证的机器」，在杭州一个叫做瓜沥七彩小镇的地方。那里有市政服务的所有机器，但是惟独没有 24 小时婚姻登记的机器，因为民政部门的思想还不够开放。瓜沥七彩小镇的开发商在建造之初就已经把这个空间留出来了，现在还在等待——我把它叫做「七彩小镇的等待」。
我们「ROOF12」的第一个案例就是七彩小镇，它在杭州萧山机场边上一个叫做瓜沥的小镇。从前，瓜沥是个城乡结合部，一点都不值钱，现在有点值钱了。在变得值钱的过程中，产生了一个非常重要的项目，就是瓜沥七彩小镇。
这个项目的看点在哪里？它嵌入了很多市政服务。交罚单、办签证、公积金……除了这些 24 小时机器，政府还在这里设置了窗口单位，提供线下服务。
浙江乃至全国有一项改革，叫做「最多跑一次」，这三五年来很成功。我想说的是，对政府改革来讲，比「最多跑一次」更高级的，是「顺便跑一次」。因为过去办事太难了，所以要强调让你「最多跑一次」；而「顺便跑一次」可以是在逛商场的时候、去坐公交车的时候，就能顺便把事情办了。在瓜沥七彩小镇，是可以实现的。
虽然现在还没等到婚姻登记的机器，但是这家开发商还是在边上做了个婚宴厅，希望这边刚登记完，那边就开始请大家吃饭、收红包。这个婚宴厅现在经营得非常成功。
这个项目还有个看点就是公交 TOD。我们会觉得，地铁才有 TOD，公交车怎么做 TOD？全中国各个城市里面都有公交首末站，都是露天的，这些公交车晚上下班以后就停在那里。露天的首末站，第一浪费土地，第二下雨的时候市民也不方便。
所以，公交 TOD 首先要把这些公交车首末站开进楼里。更重要的是，它可以跟购物中心结合在一起。全中国应该有几万个公交首末站，我们都说城市建设用地非常紧张，但那么多的公交首末站的土地其实都是可以利用的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第9页
公交车首末站和购物中心的结合，在我们中国香港是很家常便饭的事情，在新加坡也是很家常便饭的事情，但是在我们中国内陆，才刚刚开始。
我现在每到一个城市，都会看新设计的公交车是开进楼里还是露天。上次在南京中华门看到一个公交车新规划，还是露天的，觉得暂时不够高级；上次到合肥看到一个商场，看到公交规划图，把公交开进了楼里，感受到合肥的理念比较先进。
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ROOF12︱TOD案例
龙湖·光年，重庆
看点：高铁TOD·单点高容·南北贯通·动线场景化
地铁必须是 TOD，公交可以是 TOD，高铁那就更要 TOD。我们来看一个高铁TOD——「ROOF12」的第二个案例，龙湖·光年。
这是 2020 年 12 月 30 日开业的龙湖·金沙天街，在重庆的沙坪坝站，重庆往来成都的一个关键站点。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第12页
它独特在哪里呢？龙湖·光年是跟沙坪坝站完全结合在一起的超级 TOD 项目。如果你从事房地产，你们公司有 TOD 项目在开发或者接触过 TOD，一定见过这张图——
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第14页
这张图被很多大牌房企盗用，用来说明他们所研究的 TOD。这张图的版权属于龙湖，反映的就是沙坪坝站的复杂规划。
龙湖·光年这个项目结构非常复杂：地下是 7 层，5 条轨道合在一起，不仅有高铁，还有地铁。
但是这个项目最大的看点还不在于它的复杂性。我们先来看中国此前最成功的一个高铁站，上海虹桥站。这张卫星图中间画框的地方是虹桥高铁站，边上是高楼大厦，里面有万科中心、龙湖天街、虹桥天地等等，花瓣形状的是国家会展中心，开「进博会」的地方。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第15页
这样一个目前为止最成功的中国高铁站，站跟城是在一起的——只是「在一起」，没有「一体化」。「站」本身是单个的「点」，只不过在这个点边上有一片城：有一堆高楼大厦环绕着这个站。
「在一起」与「一体化」是不一样的概念。虹桥站勉强也可以说是 TOD，但是真正的高铁 TOD 是龙湖·光年这样的。上海虹桥站叫「站城在一起」；龙湖·光年也就是沙坪坝站才叫「站城一体化」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第16页
在日本，无论是东京还是大阪，甚至京都、横滨，每一个城市的新干线都已经做到这样「站城一体化」的 TOD了。我们中国的高铁通车里程是日本的 N 倍，但是我们的 TOD 理念跟日本仍然有很大的差距，这需要一代又一代人只争朝夕地追赶。
所以我们把龙湖·光年纳入进「ROOF12」。未来十年，中国的高铁 TOD 还是会遍地开花，它会给我们的城市带来很多活力。它的活力到底体现在哪里？我刚才说「在一起」跟「一体化」不一样，到底不一样在哪里？
大家看一下规划结构图，连成一片的是龙湖天街购物中心，中间是高铁站，它是一体化开发的；还有很多高楼大厦，里面有写字楼、公寓等等。这叫「站城一体化」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第17页
再选一个不算成功的高铁站：北京南站。大家看这张实景图就可以感受到，边上没什么高楼大厦，北京南站本身的容积率很低。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第18页
过去的城市规划认为，火车站门前应该有个很大的广场，有很多绿化，需要保持低容积率。但是要真正激活高铁站的能量，必须用高容积率来开发。龙湖·光年做了一个示范。
现在很多城市的新高铁站在规划的时候，都知道要高容积率，但是高容积率不止是局部区域的高容积率，而是车站这个单点本身就应该高容积率。这样子车站的城市活力才会更强。
另外再讲一个点，还是拿北京南站来做案例。北京南站的铁路，割裂了城市的南北，开车已经非常难了，步行就更难了。不止北京如此，中国目前绝大多数城市都是这样的，车站会导致城区割裂，影响了城市的活力。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第19页
但重庆沙坪坝站作了一个非常好的示范：它是南北贯通的。不仅仅是道路贯通，整个车站既是车站又是购物中心；通过购物中心，把南北两边原本被铁路割裂的区域全部缝合在一起，所以它的南北是贯通咬合的。
我们在判断一个高铁站是否是「高铁 TOD」的时候，首先还是要看它是否割裂了城市。不能让高铁站成为割裂城市的一种墙，我们的城市需要开放，需要融合，不需要那么多墙。这是重庆沙坪坝站非常巨大的意义。
前些天，在国新办举办的介绍国家综合立体交通网的发布会上，交通运输部副部长讲了这么一段话：「去年年底，重庆建成了首个高铁站城一体化的项目，就是重庆的沙坪坝站，这是国内首个高铁站与城市综合体统一开发建设的案例。」
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第20页
请注意，副部长同志用的是「首个」，马上就会有第二个：第一个在重庆，第二个在杭州，也就是杭州西站。我们会以巨大的热情与精力去关注杭州西站的进展，包括它的规划、开发和运营。因为它对整个中国同样具有巨大的示范意义。
龙湖·光年是几年前设计的，代表了他们在几年前看到了整个中国未来应该是这个样子。杭州西站在今天这个节点设计，达到的水准如果仅仅只是龙湖·光年那样，就落后了。晚来的应该更精彩，更有突破性，才有意义，我们可以期待中国还没建的那些高铁站会越来越精彩。
如果你的城市还有一些没建的高铁站，千万不要嫌弃它的进展太慢，建得越晚，理念往往会更先进，带给城市的活力会更澎湃。这就是我们关注龙湖·光年的意义。
龙湖·光年带给我们的启发大概是，做 TOD 必须要有三种能力——
第一种是对 TOD 的理解能力；第二种是开发企业跟政府规划部门的共谋能力，因为做 TOD 要突破很多现有规划的规章制度，这些规章制度需要跟政府的规划部门一起推进，用最合法合规的方式去突破推进；第三种叫商业运营能力。
只有这三种能力都聚集在一起，才能做出真的 TOD。很多 TOD 都是吹牛意义上的 TOD。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第21页
稍微总结一下刚才讲的内容，龙湖·光年在 TOD 的理解力上大概有这些——
第一是单点高容积率；第二是要跟城市充分咬合在一起；第三是多种功能空间的叠加复合，商场、写字楼、车站等各种各样的空间融合在一起；第四是动线场景化。
什么叫动线场景化？就是我们刚才讲的高铁站，铁路线把城市的南北两边割裂了，用这样一个 TOD 把它给缝合起来。通过商场本身就是一种场景，因为有很多花店、咖啡店之类的商店，你会觉得这一公里走起来比较愉快，时间流失的速度会更快。
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ROOF12︱TOD案例
鑫耀中城，上海
看点：迷人的浓稠度 流淌的密接性=高级烟火气
这是一张非常经典的地铁 TOD 总平图。先看这个基地，里面一块一块地，中间有很多市政道路——开发商拿地之前，政府就已经把这些道路给规划进去了。这个项目在上海。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第22页
上海现在的城市规划理念，比别的城市都要先进。对于城市规划真正有理解力的城市，目前在中国只有两个，一个是上海，一个是深圳。
举一个很简单的例子：让道路穿梭进到项目里面有什么好处？可以让整个城市更有活力。这也是《「十四五」规划纲要》中讲的「推广街区制」，让多条道路穿梭在一块基地里。
B 站和美团前阵子在上海黄浦江边各自拿了一块总部用地。说「一块」其实不太准确，无论是 B 站还是美团，他们拿下的这一块地，都被两条十字交叉的市政道路错开了，所以他们各自拿的其实是四块地。
这样的规划有什么好处？迫使 B 站或美团的总部跟城市融合在一起，因为总部里面是有市政街道的。我们好不容易引进一家这样的超级企业，给它盖总部，如果它还把自己围起来，有何意义呢？只有税收意义与产业意义，对于城市活力而言几乎是没有贡献度的。
我们去看那些大厂，无论是东莞松山湖的华为，还是杭州西溪的阿里巴巴总部，他们都有税收意义，都有产业生态的贡献力，但是对于城市活力来说的贡献值非常低。所以我们可以期待，美团和 B 站在上海黄浦江边，可以盖出属于中国的新一代总部。
我们要讲的这个 TOD 叫「鑫耀中城」，是由万科跟香港置地等几家开发商一起开发的。
这是个剧场，看上去非常酷，隈研吾设计的。这个剧场底下直接连着地铁，有很多条道路，全是开放的，是这片城区街道的必经之路。这个剧场是整个项目的中心，以这个剧场为中心，可以长出很多台阶与天桥，步行到公园、住宅、写字楼、商场、养老、体育设施等等空间。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第24页
剧场为什么重要？在我们的定义里，剧场是我们这个时代的圣殿。过去在西方城市，教堂就是圣殿。西方的那些小镇也好，大城市也好，每个老城几乎都有一个教堂和一个市政厅，城市就围绕着教堂和市政厅长出来了。在西方的古典时代，圣殿就是他们的教堂。
在我们新的时代，圣殿就是像剧场这样的精神空间。不止商业开发如此，对政府来讲也一样。每一个中国的城市，只要市政府搬迁过，新建的市政府边上一定会盖博物馆、图书馆、音乐厅或者剧院等等这些精神空间，政府大楼是一定要把圣殿拴在自己周边的。
这个项目的看点在哪里？这个项目太复杂了，我大概归纳了一下，主要按两种思路去推进：一种思路叫做商业逻辑，一种思路叫做公共服务思维。
商业逻辑比较好理解，房地产本来就是商业逻辑；公共服务逻辑，首先是要积极「嵌入市政服务」——这个概念我们刚才在瓜沥七彩小镇已经介绍过了，在上海这样的大都市，同样要把这样的公共服务融进去。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第25页
市政服务、各种各样的文化服务，甚至市场难以覆盖的服务，我都把它归结为公共服务。
盖一个剧院，如果完全按照商业逻辑来想，怎么做都是赚不回来的——地价你就赚不回来。剧院这种圣殿级别的文化空间，是不可能完全按照商业逻辑来做的，所以它就要有公共服务思维。以剧院为中心，就可以把一切功能全部融解进去——按照鑫耀中城的设想规划，这个地方建成以后，有养老服务、儿童服务、图书馆、菜场、展览空间、农场、卫生服务（比如打疫苗），甚至还可以配钥匙，现在上了年纪的人要去配一把传统的钥匙已经越来越难了。
这就是我说的「市场本身所难以覆盖的服务」。现在的市场经济已经发达到不去覆盖配钥匙这种事情了，那就得由公共服务来提供。
还有什么市场难以覆盖的服务？比如说，你早餐想吃豆浆油条，又嫌肯德基里面的豆浆油条没有那种原汁原味的感觉。这不应该是市场经济该做的吗？对不起，市场经济不做这种事情，因为现在的街道越来越孤独，小区围墙越来越多，早餐摊子这种生意合不合法都不知道；如果开一家合法的小店，生意赚不赚得回来也不知道。这个时候该怎么做呢？这就需要引入公共服务思维。
上海这一点做得非常好，特别是徐汇区，在不断地推行「邻里汇」——「邻里汇」就是大大小小的邻里中心。大的可以像鑫耀中城这样，用几十万方里面的几万方作为邻里中心；小的在老小区里面，哪怕只有三五百平方米，也可以。
有很多开发商会把这种市政空间或者公共服务空间当做是零碎。我见过一个央企开发商拿了一块地，政府事先要求要有社区的市政服务空间，他们就应付着随便盖了一个。这样规划当然没有错，但是如果我们换一种思维——这种市政办事厅，实际上是一种流量。我们要像拥抱宝藏一样去拥抱它，因为它带来的那种黏性，是刚性的黏性，永远不会过时；只要我们的城市还在运转，就永远都需要市政服务，这是市场经济所不能取代的。
任何一家开发企业，都要重新看待市政服务空间的价值。
再换一个逻辑来看一看上海的鑫耀中城。以剧院为中心，还要有这么多的服务，就意味着不同业态、不同形态的空间，再加上开放的街道，就会产生一种迷人的浓稠度。
上海的陆家嘴没有什么城市浓度：虽然经济非常发达，高楼摩天大厦到处都是，但是你会有一种所谓的「钢筋水泥丛林」的孤独感，那种地方没有什么迷人的浓稠度可言。
在鑫耀中城这样的规划里面，无论是市政服务思维所产生的空间还是商业逻辑产生的空间，都是有内容的。怎么把这些空间给串起来？这就需要密接性。鑫耀中城规划图里面有那么多的天桥，有那么多的口袋公园，那么多的下沉式台阶、扶梯，各种各样的通道，把所有的空间，全部都超乎想象地串在一起。
从 A 到 B，本来一条线就够了，它非得弄个三条步行通道。只有把这样迷人的浓稠度和流淌的密接性加在一起，才会产生我们经常讲的那样东西——高级烟火气。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第26页
我算了一年，算出了这样一个等式：迷人的浓稠度 流淌的密接性=高级烟火气。
所谓浓稠度，不是说把空间全部弄进来就行了，那是堆砌。我们还是得错落有致地把它们衔接在一起。什么叫错落有致？就是我在这个街区里面逛的时候，不用看地图，不用打开手机，随我的潜意识往前走，就能找到我想要到达的小空间，这叫靠潜意识步行。
城市规划的最高境界，就是让每一个市民都能靠潜意识步行，并且享受那种很愉快的感觉。鑫耀中城提供了一个小小的示范。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第27页
我们在解析鑫耀中城的时候，把 2020 年定义为「烟火气元年」。当然，这里面有个契机，因为新冠疫情爆发，导致大家更加孤独，更加想要追逐烟火气。这不仅发生在我们中国。2020 年初中国的「地摊经济」唤醒了我们对烟火气的渴求，2020 年的威尼斯建筑双年展和普利兹克建筑奖以及世界各地新冒出来各种各样的建筑作品，都越来越讲究城市活力。我们把「城市活力」翻译成中文，就叫做「烟火气」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第28页
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ROOF12︱TOD案例
绿城·礼贤未来社区，衢州
看点：棋盘格思维·公交TOD·嵌入式市政服务·盖板
这个项目不在上海或重庆这样的大城市，在一个环境非常好、非常有文化的小城市——衢州。当然，中国的小城市也正在变得越来越大。这个项目是绿城做的，但一点都不「绿城」，因为绿城很少做这种具有高度开放性、具有包罗万象城市覆盖面、脑洞奇大的项目；绿城做的通常是那种端庄典雅，看上去婉约精致的项目。
这个项目叫做「礼贤未来社区」。浙江省在力推「未来社区」概念，现在试点了大概 100 个未来社区，但在我看来，只有两个可以真正称为未来社区，都被收进了我们的「ROOF12」：一个就是瓜沥七彩小镇，另一个是绿城在衢州的礼贤未来社区；其他的未来社区项目，几乎都只是挂了个概念的房地产项目而已。
什么叫未来社区？这很难定义，但是烟火气和嵌入市政服务肯定是很重要的，刚才这两个概念都讲过了。
和上海鑫耀中城一样，衢州的绿城·礼贤未来社区也有多条市政道路穿梭。千万不要觉得多条市政道路穿梭很简单，首先当地政府规划部门的理念要够先进。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第30页
那么多市政道路穿梭进来之后，看上去就像棋盘格。衢州是很有文化的，有座山叫烂柯山，它的传说你肯定听过：两个人在山上下棋，棋还没下完，边上的斧头就烂掉了。在衢州这么一个有文化的城市，做这样一个充满棋盘格思维的项目，非常有意思，也非常有意义。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第31页
我画了两个长方形：左边的是传统思维，上面一个商业，下面一个住宅，合在一起——很多房地产项目、城市综合体项目都是这么开发的，甚至浙江省很多所谓的未来社区都是这么开发的。真正的棋盘格是右边这样，很多道路各种穿梭。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第32页
棋盘格有什么好处？它会带来各种各样的街区活力。其实棋盘格翻译过来就是我们国家经常在倡导的那 9 个字，叫做「密路网、窄马路、小尺度」。学规划学建筑的学生们对这 9 个字早就烂熟于胸了，但是我们中国要把它变成现实太难了。所以绿城在实验，万科在实验，龙湖在实验，很多开发商在实验，但是更多开发商是充耳不闻的。
上海的鑫耀中城是以剧院作为中心展开，剧院下面就是地铁；绿城·礼贤未来社区也是以一个 「TOD 公共核」展开的，生出了商业街区、市政服务空间、公园、办公楼、住宅、人才公寓等等。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第33页
衢州是没有地铁的，但绿城·礼贤未来社区也可以是TOD——公交 TOD。现在我们理解公交车TOD 已经没有障碍了，因为我们一开始就讲了瓜沥七彩小镇的案例。
这是它的效果图。最中心的那幢楼，就是它的公交TOD，也是邻里中心——
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第34-35页
这栋楼长得非常好看，有一个非常大的屋顶；楼的下面就是公交首末站，公交车晚上就停在底下，里面有很多迷你公交站，上面有各种各样的空间。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第36页
公交 TOD 可以让不值钱的公交站变成一个高能触点。无论是对于衢州这种相对小的城市来讲，还是对于上海这种超级大的城市来讲，公交首末站对于这片城区的人，就是一个必须使用的空间。
礼贤未来社区做得更多。这幢很漂亮的楼上面有个屋顶，屋顶上面还有个大屋顶，它把盒子打开，让屋顶开放，而且让屋顶直接伸向街道。因为它是「礼贤未来社区」，这个台就叫做礼贤台。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第37页
这个台是干什么的？可以在这里春游，也可以在上面跑步，做各种各样美好的事情。那个巨大的屋顶最好用的就是举办草坪婚礼，无论是晴天雨天，它都在户外，但不用担心淋雨。这样的开放空间，有无数种可能性：还有露天广场、露天剧院、跳蚤市场，又设置了很多天桥、斜坡屋顶、丘陵式步行道等等，各种美妙的事情全部融合在里面。总之是打开，open，开放。
这个项目在衢州，绿城做的，跟我们刚才讲的万科在上海做的项目，是不是规划逻辑上是一致的？这是巧合吗？这不是巧合，这是新的理念。像这样的项目在中国太少太少了，这是非常值得学习的两个项目。
我花了两个多小时画了这张棋盘格的图，画出来也不怎么漂亮，但是它可以反映一个问题：各种各样的内容长在这个空间里面，充满烟火气的生活才能叫做有未来感的生活。未来不应该是冷冰冰的，未来应该是温暖的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第38页
这么多有内容的空间，像下围棋落子一样，非常精心地下在每一个最恰当的地方，用各种各样的动线、交通，把它融合在一起，聚集成城市浓度。
还不止。这个项目中间还做了个盖板，让整个社区悬浮在空中。这张图看得更清楚：先是一层盖板，下面是停车空间，还有各种各样的配套空间。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第39页
现在的很多楼盘，公共花园都是在围墙里，礼贤未来社区是把花园架在空中，然后上面才是住宅，屋顶上面又有花园。这样就可以让整个城市在住宅底下流动，盖板上面的那些空间仍然是私密的，仍然有物业管理，有保安，有门禁保护你。下楼就是城市的繁华感，上楼就是私密的空间。这样的社区跟城市就可以咬合在一起了。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第40页
为什么绿城可以做出这么观念新颖的项目？我问过这个项目的总规划师，他说因为这个项目在衢州。衢州的现任领导眼界非常宽，他要新东西，他要真正给市民生活带来便利性，充满烟火气的东西，而不是网红款，不是那种喧嚣一时的东西。
这个项目如果放在别的城市，是做不出来的，因为很多城市主政官的观念，没有衢州主政官的观念那么开放。
也因为衢州的城市级别不高，所以绿城集团的很多领导就不太管这个事情。领导管得少了，规划设计的发挥空间就大。这个项目大概就是这么来的。
最后总结一下这个项目的几个看点：棋盘格思维，公交 TOD，嵌入式市政服务，把盒子打开，聚集城市浓度，盖板（让城市穿越建筑）。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第42页
这是非常值得学习的一个项目，也是我们「ROOF12」里面含金量排名前三的一个项目。
我们必须向衢州的规划部门、衢州的主政官致敬，没有他们的观念开放，不可能有这样的项目；我们也必须像绿城致敬，能够做出这样的项目，而不仅仅只是那些端庄典雅、把自己围起来的项目。绿城需要突破自己，给这座城市创造更多生活活力、城市活力，而不仅仅只是创造美丽而已。
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ROOF12︱商业综合体案例
超级文和友，广州
看点：人体尺度·记忆工程师
接下来要讲的是第五个项目，是一个大餐馆：广东超级文和友。去过长沙的朋友知道，长沙超级文和友在国庆期间都要排队几万号；广州超级文和友是去年开的，再过几天（4月1日），深圳的超级文和友也要开了。
为什么我们的「ROOF12」要收录这个项目？讲这个项目之前，我们先讲当前日本最厉害的建筑师——藤本壮介，他是个年轻人。
这张照片是藤本壮介在越南的一个市场随手用手机拍的。他拍的是杂货市场一个摊位的女店主，在杂乱的空间里面睡得非常安稳。藤本壮介的原话是这样的：「所有货品混乱地排布，这位女士睡在其间——我很惊讶地是她竟然在拥挤杂乱的空间中睡得如此惬意。」
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第44页
他分析了一下原因，环绕着她的所有这些小货品——那些小玩具、毛巾、塑料花，虽然看起来很杂乱，但你把这些小物件想象成乡村里的小树林、小草、小花，那种环绕着你的那种尺度感是一样的。
所以藤本壮介又分享了另外一张照片：东京街头一张非常随便的照片，各种看上去乱七八糟的广告牌与小店。为什么这样的街道让人感受到惬意？跟刚才越南市场里面的照片是一个逻辑：招牌也好，店铺也好，塑料花也好，毛巾也好，商品也好，它是以人体尺度柔和地环绕着你，营造出一种惬意的感觉。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第45页
摩天大楼矗立在一个广场上，那不叫人体尺度。我们的日常生活空间需要更多的人体尺度，才会更有温馨感。如果空间尺度很大，它产生的是威严感，天安门广场是一个国家威严的体现。但在我们的日常生活中，我们需要很多小尺度的东西环绕着，才能有更多的惬意感。
回到广州超级文和友，如果你去那边排队排了好长时间吃过饭，里面的龙虾真的很好吃吗？还可以，但是不能说真的很好吃。我们为什么非得排队去吃一遍呢？因为太好玩了。里面那些 80 年代的旧东西，各种霓虹灯、招牌、保笼窗、旧自行车、塑料花等等全部围绕着你，走在里面，你会感到乱糟糟的空间里面有一种惬意感。这就是藤本壮介说的道理，这就是超级文和友迷人的地方。
超级文和友在做超级餐饮综合体的时候，用了这种思路；而我们很多开发商在做规划的时候，从来没有这么想过。
如果再换一个角度来看。我们拿超级文和友与迪士尼乐园作比较，这两个东西放在一起比较恰当。迪士尼干了 60 多年，干了几代人，现在全球也就 6 个迪士尼乐园；超级文和友历史没那么悠久，也已经盖了 3 个。再给文和友一些时间，很快应该也能盖出 6 个。
迪士尼乐园给我们营造的是童话世界，因为它有很多 IP。虚拟的 IP 怎么变成物理空间？有赖于「幻想工程师」。「幻想工程师」在迪士尼是一个非常正式的职业，应聘的人得是艺术家、建筑师、音乐家等等，有各种灵感迸发的人。迪士尼有几百个上千个幻想工程师，不停地研究乐园怎么做，哪个小细节哪个大场景才让人更加感受到置身于童话空间。
而超级文和友是什么？超级文和友是市井梦境。我们把超级文和友的团队叫做「记忆工程师」。因为你在超级文和友里面，感受到的一切都是那么熟悉，那么似曾相识，我们在成长过程中都曾经拥有过，现在无情的城市化已经把它们抛弃消灭，超级文和友用一个市井梦境帮我们找回来了。
科学技术是生产力，记忆同样是一种生产力。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第46页
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ROOF12︱城市更新案例
淮海街改造，苏州
看点：尊重商店的自然生长
第六个案例是淮海街改造项目，在苏州，由万科完成的改造。左上角那张很小的张照片，是改造前的样子；不要说苏州，随便在全中国哪个城市拍照，都是这个模样——
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第48页
改造之后是右边这个样子，非常热闹，很多网红在拍照。但是我不觉得那是网红地，很多网红地可能今天流行、下个月就不流行了，而淮海街尊重城市本身的肌理，是可以超越时间的。
2020 年 9 月，淮海街改造完成，随即就是国庆长假。万科改造完这个项目后，还挺满意的，预计应该能来 3 万人，结果来了 30 万人，然后他们就更得意了：原来我们改造得挺好的。
他们改造得是挺好，但其实也没那么好。为什么会显得这么好呢？因为没有人去做这样的事情。万科略施小计，就造出了一个超级大网红。中国像淮海街这样的街有几十万条，所以中国的空间生意大得不得了，那么多街都等着万科改造，怎么改造得过来呢？这样巨大的生意不是只有万科能做，很多生意是观念推动出来的。
为什么很多街道做出来，没有淮海街那么迷人？我们只总结一下中间的几个小技巧——
第一，有没有强烈的灯光明暗对比。这条街全黑的不好看，全亮的也不好看，一定要有强烈的明暗对比。
第二，竖向店招。中国的大多数街道，只有横向招牌，在店门口横梁上放一个招牌，很少有竖向的招牌。一条街要真正的好看，必须要有竖向招牌，这是小小奥秘。
第三，尊重商店的自然生长。为什么我说淮海街不网红？因为照理说万科都改造了这条街，接下来该把麦当劳、肯德基、星巴克、优衣库这些东西都给引进来——一家都没有。引进来了，就不好玩了。
淮海街上所有的商店，全都是本来就开在这里的商店，或者后面自己新搬进来的商店。不用刻意地去引那些标准化的商店，尊重一条街商店的自然生长，这很重要。万科在关键的节点上改了一些店招，但是大部分那些原汁原味的店招，只是稍作修缮，或者根本没有改，照样可以很漂亮。
这是小小的三个点，没那么重要。更重要的是一点小启示：把马路还给街道，让街道温暖生活。这句话不是我讲的，是万科集团高级副总裁张海先生讲的，我只是在这里借用一下。中国有无数的空间，需要用这句话一一去落实。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第50页
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ROOF12︱住宅案例
香港置地·上河公元，杭州
看点：向城市开放的屋顶乐园
第七个项目是上河公元，香港置地开发的，在杭州。这个项目本身乍一看没什么好看的，因为它只有五六栋楼，一共五六万平方米左右。为什么我们要把它称作「中国 12 个旗帜案例」之一？原因是它在门口做的一条街。
也不能叫「街」，我每次叫「街」，人家自己的售楼人员都不认，就是几个小商铺，然后有物业管理空间等等。这个「街」，你可以把它叫做底商。这种底商随处可见，哪一个城市没有？不一样的点在哪？在屋顶。它把屋顶开放出来，做了一个屋顶乐园。
你可能会说，这就是很常见的屋顶乐园啊，也没有你说的那么好啊——这个屋顶乐园是向城市开放的，业主从自己家的花园里面是走不到屋顶的，要先到街上、再上去，才能走到屋顶乐园。底下还有一个下沉式露天剧场。这个剧场说白了就是个下沉式花园，就是一个台阶，种了一些树。你可以坐在那休息，但小朋友可以把认真地把它当做一个舞台一个剧场来表演他们的节目。
为什么它的意义巨大？因为它是开放的。建筑面积才五六万平方米的一个小楼盘，都要切出一小部分空间向城市开放。不是开发商有多无私，他们是为了让自己的楼盘变得更好，只有让渡一点点自己的空间，做出屋顶乐园、下沉式露天剧场，让人进来，这里的生活氛围，小区的那种烟火气才会出来。
大家现在可能对此没什么感觉，但等交付五年、十年之后再去对比，你会觉得，这样的小场景非常迷人。在冷冰冰的旧时代、旧思维、旧秩序里面生产出来的那些楼盘，跟这种楼盘是没有办法比的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第52页
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ROOF12︱住宅案例
绿城·春风金沙，杭州
看点：街区·洄游庭院·荷花泳池
我们来看一个逻辑更复杂的项目：绿城·春风金沙，在杭州。为了这个项目，我去年专门在现场做了一场演讲，来剖析它的启发性。
这个项目在湖边，湖有点大，叫金沙湖，它在湖边设置了一条街。是街，不是底商，有一点点像一小段太古里。
它用这样一条街，来跟喧嚣的城市保持关系。从门口的马路，先到街，再进入一个公共的洄游庭院，然后才通过门禁进入春风金沙的住宅园区里面，里面是高层住宅。
这样一张简单的图，在我们看来就叫做「街区活力」，就叫做「边界消融」，它致力于实现「高级烟火气」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第54-55页
这条街现在盖了一部分，大概是这个样子的，非常好看。边上还有一些台阶，可以到二楼去，二楼有露台，在露台上可以看到金沙湖的湖景。这种空间关系，就可以让城市的那种温馨感，那种华灯初上的烟火气，体现出来。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第56页
从空中俯视下去的庭院是这样子的——
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第57页
这个庭院同样是开放的；对于业主来讲，他是从街上到这个庭院，然后再刷开门禁回到自己的花园里面，再回到自己家楼上。这是一个层层递进的关系，从很喧嚣的城市到了一般喧嚣热闹的街上，然后到相对安静的公共庭院，再进入非常安静的小区花园。
这个逻辑听上去非常简单吧？很多同行跑到春风金沙，他觉得「真的有说的有那么好吗？我一点都没有感受到」。因为你的理念还没更新，你只是看看那些表面的器物，这条街好不好，建筑好不好看，花做得好不好，户型好不好，那没有太大意义，这些东西大家都能做到。春风金沙的意义在于，理念从根本发生了变化：让渡一小部分空间向城市，反而获得更多高级烟火气。这就是春风金沙的启发性。
再进入它的花园看一看。我把它叫做「荷花泳池」。游泳池边上种一圈荷花，你在游泳的时候，抬头就可以看见荷花。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第58页
我们看荷花都是俯瞰，你有没有在水面上像鸳鸯一样游过荷花，看见荷花盛开？这就是「荷花泳池」的想象力，这种想象力很微妙的。你可能觉得俯瞰跟在水面上看花没有任何区别，那你还有点钝感，敏感的人会觉得这是一个巨大的区别，这是一项伟大创造。「荷花泳池」是由绿城中国的创始人宋卫平先生靠想象力瞬间点燃出来的。
宋卫平先生还略改了一小下规划图——
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第59页
我们走进一个小区，如果主楼下面做得讲究一点，应该有一个雨篷挑檐出来，下面就可以形成一个灰空间。春风金沙的这种灰空间本来离泳池是有点远的，宋卫平先生把这个泳池往前推，跟雨篷下的灰空间结合在一起，形成互动。我这么讲有点难理解，看这张图大概可以感觉到：我坐在这把椅子上，和泳池是很亲近的一种关系。
宋卫平先生现在基本上已经不太管项目，但是看到他非常喜欢的地块，手痒，动了一下手，就动出了这种天才的妙笔。所以，很多空间是微妙的变化，只差一点点。改变一点点，对你的生活，带来的那种感受就完全不一样，天壤之别。
这种想象力都是在琢磨你的潜意识。非常敏感的人，才能够激活这样的想象力，给空间带来不一样的体验跟感受，才能够让我们在这里谈论春风金沙的各种美好。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第60页
聂鲁达的这句话，我觉得非常好，非常契合绿城·春风金沙的那种微妙创新：「我想在你身上去做，春天在樱桃树上会做的事情。」
很多朋友问这句诗到底是这什么意思？你慢慢领会，就是那种微妙的感觉。空间跟诗歌一样，它可以给我们一点点微妙的感觉。
很不幸，我们买的大多数住宅都是很无趣的；所以看到有趣的项目，一定要多看几眼，多思索一下，它背后到底是什么样的逻辑，带来了这样的变化。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第61页
9
ROOF12︱住宅案例
万科·方圆，南通
看点：LDK一体化·架空层系统乐园化·主卫对称性
南通是个不得了的一个城市，上海第三机场就规划在南通。我去年跑到南通去看了一个住宅项目，惊为天人，这个项目太好了，可惜我不住在南通，这样的项目如果放在我所在的城市，我一定买，现在我只能垂涎欲滴而已。好在哪里？给大家讲讲印象最深刻的几个点。
这都是真实的照片，不是效果图。它的空间组合关系非常奇妙，这一面是瀑布，瀑布边上是个泳池，你在游泳的时候都能看到瀑布；瀑布最好的景观位置，留给了正面的跑步机——健身房的落地窗前面放了一排跑步机，正对着瀑布。如果你天生不爱跑步，住进这样的楼盘都会爱上在跑步机上跑步。这就是空间会改变我们的生活习惯。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第63页
它的精彩不在于瀑布有多好看，而在于好看背后的空间组合，形成了更有价值的空间。我始终把房地产叫做空间生意。
再来看下一张图片。我没什么好看的，关键是要看我背后的整个空间，有各种各样的东西——这是个架空层，现在很多城市比较好的楼盘都有架空层，里面也做了很多玩乐设施，我也见过很多，但是都没有这个楼盘好。因为它的架空层不是放一些好玩的儿童玩具就好了，而是把整个架空层当做一个独立的乐园。小朋友到这里就高兴坏了。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第64页
这是样板房，这个视角拍出去就是它的岛台，前面是餐厅、客厅，背后就是厨房。这个户型大概 230m²，用岛台把厨房、餐厅、客厅联系起来，这就叫「LDK一体化」。这个词现在很多开发商都会了，大家都在说「LDK一体化」，就像吹 TOD 一样。但在我的定义里，没有岛台，就不能叫「LDK一体化」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第65页
「LDK一体化」只是其中小小的看点，给大家看一个更大的看点：这个户型是 230m²，这是孤陋寡闻的我目前见过的中国平层住宅最佳户型，没有之一。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第66页
最奇妙的感受，除了刚才讲的「LDK一体化」，就是主卧卫生间的对称性设计。这个卫生间是朝南的，而且靠着朝南窗户放的是马桶和淋浴间，这是一般人不敢做的。
你想象一下自己的卫生间，怎么可能是朝南的呢？为什么要朝南？是因为它要在卫生间里面做一个对称性。卫生间里的另一端是走入式衣柜，跟淋浴间保持对称；中间是双台盆的盥洗台，跟浴缸保持对称；从卧室走过来，可以形成一个洄游路线。
这样的高度对称有什么意义？你去住奢侈酒店的豪华套房，一定是这样的对称设计。对称设计，会迅速营造出主卧空间的气场与温馨感，会完全不一样。这种对称不是一般开发商敢做的，只有非常有想象力的年轻人才敢做。做这个项目的万科南通公司总经理，是一个很有想象力和魄力的年轻人。向他致敬，让我们见识了中国平层住宅的最佳户型。
10
ROOF12︱住宅案例
世茂北京天誉，北京
看点：镶金线的房子·美学灯塔
第十个案例，北京天誉，在北京东三环南面一点。先看这张效果图：每一个建筑都有导圆角；更最关键的是，中间镶了一条金线。所以我们把它叫做「镶金线的房子」，或者叫「金线豪宅」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第69页
我最近都说我们盖的那幢楼叫做「镶金框的房子」——云起中心K188。北京天誉比我们那幢楼贵多了，因为它在东三环边上；我们的位置也很好，在杭州阿里巴巴总部边上，位置不相上下。
为什么「镶金线」这么小的一件事情，要拿出来说这么久？因为这是一种标识。举个例子，你看到 LV，你会觉得路易·威登那几个字更重要，还是那些老花更重要？看到那些老花，你马上就会明白，这是 LV。
过去星巴克的 LOGO 上还要写上「Starbucks Coffee」，现在星巴克的 LOGO 只剩下一个美人鱼图形，不需要文字。真正高级的表达是不需要文字的，我们还不够高级，所以才用那么多文字。
所以，那条金线就是不需要文字的识别度。你在北京，走在马路上，看到镶了金线的房子，就这就是某某某住的豪宅；或者你就是那个某某某，别人问你住在哪里，你说「我住的就是那个镶了金线的房子」，别人就很容易记住。
中间那条线镶下来花了不少钱，但钱其实没那么重要，重要的还是观念——那种对美的敏感度。这不仅让业主更有身份识别度，对城市来讲，它是美学灯塔。一个城市里面有更多的灯塔，看上去更好看也很重要。
过去绿城讲「创造城市的美丽」，我批评绿城，不应该仅仅只是创造城市的美丽。因为绿城是伟大的公司，所以才会对它提出更严苛的要求；但对很多公司来说，连「美丽」都创造不出来。
世茂北京天誉，是2020年度非常值得记录的美学灯塔。
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ROOF12︱住宅案例
奥克斯·天一晓著，宁波
看点：不重复的工程实体参观动线
第十一个案例也是非常美的房子，在宁波，奥克斯建的。奥克斯不是做空调吗？对，它还能盖非常美的房子。
这是大门口的台阶，台阶上面星星点点的是水池。再来感受一下它的门口，上面写着「天一晓著」，灯光、石材的质感看上去都非常好，但是这些都不重要。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第71-72页
给大家看一张实景图，实体示范区的外立面。他们告诉我，这叫「双眼皮窗框」，就是由铝板一层一层地扣起来。可能这样大家看得不是很清楚，到现场借助阳光、阴影，才能感受到这种双眼皮的美。但这也不是最重要的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第73页
这是从空中用上帝视角拍的园区景观，灰色那一大块是观赏性水池，水池中间有玻璃窗，透下去看就是地下的健身房。这就很有趣了，假如你在底下的健身房跑步，抬头看到上面是水，风吹过来，阳光照下来，好像自己是一条在水底健身的金鱼。这也不是最重要的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第74页
最重要的是一张很复杂的图：这个楼盘在期房销售期间做的工程实体样板示范区，做出了一条完整的洄游式参观动线，这条路走完没有一步路是重复的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第75页
我们去大多数楼盘的样板示范区，看完原路返回那是很正常的，但天一晓著不一样——
●从大门进来，经过沙盘区，走下一条非常好看的旋转楼梯，进入地下一层的会所空间，有健身房、台球房、钢琴房、吧台，各种配套设施；
●会所全部参观完了之后，进入到地下车库空间，你可以看到比别人更宽的车位已经做出来了；
●再进入地下车库的双层挑空入户大堂，坐电梯到三楼看实体样板房；
●看完实体样板房，再按电梯回到一楼，看完架空层，架空层也做阅览室、儿童游乐等等主题化空间；
●再走到户外的花园，回头就可以看到迷人的「双眼皮窗框」；
●经过草坪与景墙，看到波光粼粼的水池以及水池下方的健身房等等；
●最后穿过会所，从照墙的另一侧走出去。
大家可能觉得，这有什么了不起？对，如果我们只是一个购房者，只能说感受比较好而已；但是如果你是做过工程的，或者管过营销的，就会非常有感触——这条参观动路在期房阶段是很难做出来的。
难在哪里？在期房阶段要形成这么大的一个动线，至少需要工程部门跟营销部门的高度配合。比如营销说我们必须要有这套东西，工程部门可能会说，干什么这样做，很累，潦草做做就算了；别人都没这么干，你们为什么非得这么干？
打通多个职能部门，才能把这条不重复的参观动路给做出来。
奥克斯地产集团现在的总裁俞国勤先生是一个非常有产品研究能力和实践能力的人，因为有这样一个人，奥克斯现在的产品界面、产品感受力、产品品质，跟过去是天壤之别。这样一条动线，是一家企业产品能力的体现。如果这家企业的产品能力不足，做不出这样的动线。
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ROOF12︱别墅案例
中国铁建·拙政江南，苏州
看点：每一块匾额都有典可溯
这个项目在苏州拙政园隔壁。不是假装在隔壁，真的是一墙之隔：拙政江南，中国铁建开发的。它的中式别墅，是现在绿城比较红的建筑师蒋愈先生的新作品。
中国铁建非常注重拙政园文化的挖掘。我这么一说，你就腻了，哪个开发商不说自己有文化？不一样，没有把拙政园的每一块匾额、每一棵树、每一面墙、每一块砖、每一片瓦弄清楚就开始造别墅，肯定是不行的。
这一轮的中式别墅是谁开创先河的？绿城。中国铁建当然在向绿城学习，但是哪怕是绿城，都做不到这一点。我看过绿城的很多中式项目，各个细节都做得非常好，但有一个地方破功了——比如说这里有个月洞门，门上面写着两个字，例如「曲径」，那两个字一看就很挫，打开微软 word，你就可以看到这两个一模一样很丑的字体。
盖房子那么讲究，这两个字的字体为什么不能讲究一点？不是不能设计，是观念没到这一步，因为他们没有认识到，中式别墅除了硬件和软件，还有一个传统：中国的院落，是有「文人造园」的传统。
拙政园在建的时候，写「与谁同坐」的苏东坡已经去世几百年了。「与谁同坐？明月清风我。」人家从这里面摘了四个字作为亭子的名字。这就是中式别墅的传承，是无形文化资产的传承的一部分。
你在盖中式别墅，连这些东西都忽略了，还盖什么中式别墅？中国铁建对待这件事情的谨慎，值得所有盖中式别墅的人与企业学习。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第77页
12
ROOF12 Plus︱观念大赏
未来城市理想单元，万科
这有个项目，我把它叫做「ROOF12 Plus」，Plus 就是很厉害的意思。它是一种观念，是一个学术建构，这个项目是不存在的：「未来城市理想单元」。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第79页
万科虚构了一块约 300 亩的地，正儿八经地做了 8 个规划方案；而且他们没有对外宣传过，这个资料是我从内部「窃取」出来的，所以显然他们不是为了做营销。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第82页
为什么要在不存在的地上做 N 轮规划，还有模有样地做？他们在研究城市如何进化，所以希望提出一个系统性的观念：不要用过去的住宅思维，而是要用城市思维来思考任何一个新的项目。这就是他们做「未来城市理想单元」的巨大意义。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第85页
这样一个的虚拟项目，会成为万科产品力的一个灵感母舰。看到一个项目，拿一块地，无论是什么形状，不管它是什么性质，你都可以在万科的「未来城市理想单元」这个虚拟项目里面找到灵感。
我们为什么老是要不停地讲万科的「未来城市理想单元」？因为它符合我们的研究，符合我们认知事物、研究事物的框架。我们在关心什么？关心边界消融，关心高级烟火气，关心公园的内容化，关心产业空间如何实现化反。它对应的是我们的生活、生产与生态。国家都在讲「三生融合」，但我们做的很多事情都是割裂的。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第88页
城市已经不是开发商旧观念中的城市了。无论你在什么岗位，销售、策划、设计、采购或工程，你做的每一件事情，都在给你的城市施加一种力量。总经理的力量大一点，销售员的力量小一点，但是你们都在施加力量。我们的城市，就是一个大家共同施加力量的梦境。
这就是我们为什么一定要讲「ROOF12」这 12 个中国旗帜案例。我们希望对这个行业有那么一点点的推动作用。我们不指望这个行业能被我们推动 1 公里——我们没有这个能力，能推动 1 毫米就够了。
我们这场发布会那么冗长，不谈房价，也不分析政策到底往哪个方向去，我们只是讲对城市的研究，对产品的研究，就是这个结论：要用城市思维，而不是用住宅思维。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第90页
从研究到实践：
我们盖了一幢楼
研究后手会痒的，所以我们就盖了一幢楼。
这幢楼这几天我们都一直在讲：云起中心K188，它在阿里巴巴附近，在杭州西溪门口，真的在门口，我在地图上仔细量过，397 米，步行就能到西溪湿地的北门。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第92页
很多朋友问，你是真的盖了一栋楼吗？到底怎么回事？先向大家报告我们是怎么盖出来的。我们刚刚讲了 12 个中国旗帜案例，归纳成一个词就是「观念」，观念最重要。我们的观念，跟我们的合作伙伴「云起商用」紧紧地嵌在一起。
什么样的观念？比如我们认为，这栋楼的外立面必须得非常好看，有识别度，让人一眼就看到那是谁的家，所以我们做了镶金框的房子。库哈斯在纽约盖了一栋楼，他用一种非常特殊的材料做了非常好看的窗，我们说要他的窗框给弄过来，所以我们的建筑师熬了几个夜，又真的跑到纽约去仔细研究，最终做成现在这个样子。
▲刘德科ROOF12演讲，PPT第94页
再比如我们认为，面积越小，总价可以控制得更低。所以这幢「K188」基本上是建筑面积约 33m²。而且这约 33m² 的户型我们也经过了仔细的推敲。
我们还在思考，每个楼层公共空间如何做得更好。每一个楼层都有一个公共空间，我们想把它利用起来。到底是做成洗衣房、会客厅、阅览室或24小时便利店？这些都有可能性，我们还在进一步研究。
无论在哪个城市，公寓对大牌开发商来讲都不是重要的产品，只是一个流量。而我们要花更多的心血，更多的精力，更多的观念，把它变得更好。
每年一场ROOF12
这就是我们今天的全部。去年年初，我们发了一个愿：每年都要精选 12 个中国旗帜项目进行案例研究，每年都做一场「ROOF 12」发布会。像他们用诗歌、小说或戏剧那样，我们用房地产来记录中国每一个年份的变化。
今天是第一场，但愿可以一直做到 80 岁。我们已经过了王希孟的天才十八岁，或许我们可以熬到黄公望的八十岁。
最后，还是那句话：在屋顶，激赏中国。
我们激赏的是一个什么样的中国？自地球诞生以后，从来没有见过这样的一个国家，会如此得超乎你的想象。我们非常有幸生在这个时代，只要你敢想，只要你努力，就会有收获。
我们今天所做的一切努力，只是为了点燃你。谢谢大家，我是刘德科。