越南工业地产是什么水平？

新冠疫情乌云笼罩的当下，越南已成为世界经济中的一个亮点。尤其是在疫情过后，2021年越南将继续在多个领域吸引许多外国投资者。来自日韩的很多投资企业，已经开始部署投资和进驻越南工业区。

谈到工业区，不得不提及越南工业地产，那么，越南工业地产在世界范围而言是什么水平呢？

多个第一

仲量联行河内市场总监阮红云强调，得益于对新冠大流行的有效控制以及一系列自贸协定的签署，越南的工业地产在2020-2021年期间具有巨大的发展潜力。

在产业转移搬离中国的浪潮中，那些跨国企业并不是全部离开中国，而是在中国工厂之外寻找卫星生产基地，将供应链和生产基地建设多样化，寻找在生产成本、获取土地及劳动力方面各项费用均更低的生产基地，而这些方面，越南是最具潜力的地区。

就地理位置而言，越南是比马来西亚、印度尼西亚等东盟国家更好的选择。得益于海防深水港，从越南前往香港和韩国等地比以往更加便捷且缩短了时间。

越南是亚洲地区税收政策竞争力第一的国家之一。工业区的投资生产的企业可以“免二四减半”，即免税二年，在接下来的四年免征50％的企业所得税。对于政府优先考虑的工业项目，甚至是“免四九减半”，即免税四年，在接下来的九年免征50％的企业所得税。

“最重要的是，与亚洲地区其他国家（例如中国）相比，越南工业用地的成本竞争力第一。在中国，工业地产的土地价格高达180-200美元/平方米/整个租赁周期，而越南北部的土地价格仅为99美元/平方米/租赁周期”，阮红云强调说，这些解释了为什么越南的工业地产吸引了众多国际投资者的关注。

第一太平戴维斯越南公司的专家还指出，越南是工业建筑成本竞争力第一的市场之一。在胡志明市，基本厂房和仓库的平均建设成本为352美元/平方米；大型工厂和配送中心建设成本为412美元/平方米，而高科技工厂的建设成本为618美元/平方米。

尽管越南制造业工人的工资从2018年的237美元/月增加到252美元/月，但与该地区其他国家相比，这个数字仍然相对较低，而中国为968美元。/月，马来西亚为766美元/月。根据政府第90/2019号法令/ ND-CP，2020年1月，该地区的最低工资将比去年同期提高5.7％。尽管工资急剧上升，但与其他亚洲国家相比仍然偏低。

越南产业工业的工资是地区内竞争力第一的梯队。尽管工人工资从2018年的237美元/月，增长至如今是252美元/月，但是对比区域内的其他国家依旧很低，例如中国产业工人工资达到968美元/月，马来西亚766美元/月。2020年1月，越南政府颁布第90/2019/NĐ-CP号法令，规定地区最低工资提高5.7%，即便如此，越南的工资水平依然属于亚洲地区内竞争力第一梯队的级别。

越南工业地产是什么水平？

仲量联行河内市场总监阮红云说，工业地产的发展分为三个阶段，起步、成长和成熟。

在早期阶段，起步阶段的工业地产，主要是为木材、纺织、纸张和印刷品等劳动密集型的工业提供服务。产品形态：低建筑密度，靠近港口/机场，低建筑技术标准。所有权形式：建设并且自用，国家持有土地并每年征收税款。土地的使用期限通常很长，租期相对较长，超过50年。

在成长阶段，大多数产品是重型机械，炼油和汽车。专注于资本密集型和逐步减少劳动密集型，自动化程度更高。建筑密度中等偏低，一些地区显得集中，定制产品开始出现。土地归第三方所有，国家将土地出售给工业地产开发商。土地保有权少于50年。

在成熟阶段，主要产品是高科技、制药、石化产品，劳动力使用率低，投资资金大，在机器人支持下的自动化程度高。建筑密度高，工业地产集群化发展，行业根据污染程度和无污染水平存在差异。国家将土地出售给专业投资者，拥有房地产信托基金，并且租赁期短。

有了这样明确的划分，我们知道像韩国和中国台湾等国家和地区处于工业地产的成熟水平，中国和新加坡处于成长水平，而越南仍处于初始起步水平。

“我们处于起步阶段，但有很多机会来发展和扩大供应市场，市场发展的前景和空间仍然很大。”阮红云说，越南工业地产仍有许多挑战需要克服。

来自物流成本和劳动效率的阻碍

越南面临的挑战是，当跨国企业想要迁出中国时，他们想削减成本，越南具有劳动力成本低下的优势，但是相对应的是越南缺乏高技术劳动力。尽管越南的劳动力成本仅为中国的1/3，但他们的劳动效率仅相当于中国劳动力的1/3。

此外，越南基础设施发展不平衡，落后的高速路网和欠缺完整配套的仓储，导致越南的物流成本比中国高60％。

根据世界银行2020年的排名，越南的经营便利水平仍排在第70位，排在韩国、中国香港、新加坡之后。

另外，尽管法律体制化水平有所提高，但行政审批手续等公共服务水平仍有待改进，对于一个制造业的投资项目，通常需要4到6个月的时间来申请投资许可证，这是令外资望而却步的原因之一。

这些问题，越南不仅早解决，将错过外资转移浪潮带来的红利，以后再难吸引外国投资者。

越南外国投资者协会副主席阮文全也承认，“非官方费用”的泛滥使外国投资者担心越南的法律和投资环境。是的，越南的廉价劳动力优势将逐渐消失，因为这种优势不可能永远持续下去，而是要提高人力资源质量。必须加强培训产业工人、技术工人，同时改变社会对于劳动力价值的认知，要尊重技术工人，而不再是唯文凭论。在未来，越南的技术资格认证书，要贵过文凭。

第一太平戴维斯越南公司最近发布的一份报告还指出，根据Fiingroup的《 2019年越南物流报告》，越南的交通基础设施质量仍然低于亚洲地区的其他国家。尽管越南的交通基础设施正在迅速扩大，交通物流日益健全，但是，交通的发展远远跟不上社会和经济的增长速度。

尽管2008年至2018年间的年均复合增长率为10.6％，但越南公路运输服务的潜力尚未得到充分利用。交通运输需求的快速增长，远远超过了越南国家公路网的升级改造速度。

---