土地风向标：郑州底价拍卖 许昌、洛阳流拍 漯河南阳出地王 供应减少叠加货币放松会发生啥？
投实君按：房地产市场正在转向！这是一句永远正确的判断。然而，是转的更热，还是转的更冷？却经常打脸……但抛开房价看土地的话，还是能够明显看出，从郑州到河南的二三线城市，变化正在发生，而且方向完全不同。用一句话概括，就是：热的地区开始转冷，冷的地区开始变热。投实APP，情报级金融信息终端7月25日，振兴地产以36715万元的起始价竞得郑州市管城区73.05亩合村并城项目用地，楼面价3015.25元/平方米。此前，7月13日，郑州国土局挂牌出让7宗地，全部起始价成交，楼面价平均2447元/平方米，成交价合计30亿元。与上年度动不动的“熔断”和2016年动不动的“地王”相比，2018年，郑州土地的关键词，应该是“底价成交”。据投实统计，2018年上半年郑州市非工业用地共成交110宗，其中104宗以起拍价成交，占比94.55%；卖地成交总额为377亿元，其中，以起始价成交的总计320亿元，占比84.88%，较2017年上半年分别同比增长22个百分点、37.97个百分点。土地的成交热度下降的同时，郑州的房地产开发投资增速也在放缓， 2018年上半年，郑州市累计完成房地产开发投资1478.3亿元，同比增长7.1%，增速较去年同期回落22.7个百分点。在郑州土地市场降温的同时，许昌的土地市场也开始变冷。7月6日，许昌市5宗土地合计375亩全部流拍。投实APP，情报级金融信息终端但漯河、周口，开始出地王了。7月14日，漯河市鑫博置业11247.72万元的价格竞得漯河市一宗国有土地，折合单价903万元/亩，溢价率约149%，成功刷新河南三四线城市地价！6月8日，周口土拍市场再一次出现单价“地王”——周口置腾房地产开发有限公司以456万元/亩的价格竞得东区光明路北侧、郸城路西侧的ZK2018-24地块，溢价率51%。从河南18地市2017年房价涨幅榜可以看出，土地降温的许昌，恰恰是2017年，房价领涨的城市，而2018年出地王的漯河和许昌，恰恰是2017年房价涨幅的后两名。
这说明，中国的房地产市场已经具备某些股市的特征，板块轮转，资本会将每一块洼地填平。另外，无论地价往哪儿转，各地政府推地的数量和速度都在加快。投实APP，情报级金融信息终端7月8日，洛阳市国土局推出近千亩土地，超出2017年土拍总量一半。从某种层面上说，这何尝不是地方政府对于“地方债”、PPP各种融资路径都被堵住的一种应激性反应！根据《2018年1-6月郑州房地产市分析报告》，2018年上半年，全省共成交土地20492亩，其中郑州成交最多，5577亩，占比27%，其次是许昌，商丘。
2018年以来房地产融资步步收紧，房企基本能使用的资金杠杆，都被加上了“紧箍咒”，从银行贷款到公司债、企业债，再到非标融资，以及海外融资平台这个“蓄水池”。2018年以来，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，以及棚改的货币化安置退出，给三四线城市房地产商都会带来变数。房地产企业无论是从稳健出发，还是真没有钱了，放缓拿地速度，都是理性选择。但放缓投资必定带来供应减少，供应减少叠加货币政策放松，会带来神马后果呢？投实APP，情报级金融信息终端一郑州市上半年94%土地底价成交6月29日，中国指数研究院公布的全国房企拿地排行榜。郑州以473亿元土地成交额、809万平方米土地成交面积排名全国第九。据投实统计，上半年郑州市非工业用地共成交110宗，其中104宗以起拍价成交，成交总价合计320亿元，分别占比94.55%、84.88%，较2017年上半年分别同比增长22个百分点、37.97个百分点。
2018年上半年，全市累计完成房地产开发投资1478.3亿元，同比增长7.1%，增速较去年同期回落22.7个百分点。房地产开发投资增速整体呈现下滑态势。1-6月份，全市房地产开发企业土地购置面积127.3万平方米，同比下降29.3%。土地成交价款116.7亿元，同比下降19.7%。截至2018年6月底，本年待开发土地面积780.7万平方米，同比增长67.6%。与2018年4月底相比，待开发土地面积减少30.5万平方米。1-6月份，郑州房地产开发企业本年到位资金1579.4亿元，同比增长14.4%，高于完成投资增速7.3个百分点。其中，国内贷款167.0亿元，同比下降32.5%，占比为10.6%，占比较去年同期下降7.3个百分点;自筹资金921.2亿元，同比增长33.9%，占比为58.3%，占比较去年同期提高8.5个百分点;定金及预收款279.2亿元，同比增长7.4%，占比为17.7%，占比较去年同期下降1.1个百分点;个人按揭贷款192.7亿元，同比增长21.3%，占比为12.2%，占比较去年同期提高0.7个百分点。二周口、漯河、南阳地王频出6月8日，周口土拍市场再一次出现单价“地王”——周口置腾房地产开发有限公司以456万元/亩的价格，通过147次竞价，成功竞得东区光明路北侧、郸城路西侧的ZK2018-24地块，溢价率51%。6月15日，位于南阳市城乡一体化示范区、白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗住宅用地进行公开拍卖，南阳常绿置业旗下子公司南阳市泰亨房地产开发公司分别以601万元/亩、602万元/亩单价摘得两宗住宅用地，也再次把南阳地价推到一个新高度…7月14日，漯河市鑫博置业有限公司以11247.72万元的价格竞得漯河市一宗国有土地，折合单价903万元/亩，溢价率约149%，秒杀许昌、南阳地王，成功刷新河南三四线城市地价！而，去年9月，鑫博置业就曾拍下过小李庄的一处地块。从2017年9月至今，半年时间，同样的地块，亩均单价却从305万元暴涨到903.65万，整整3倍。三洛阳8日拍地近千亩 许昌5宗土地流拍6月27日至7月4日，8天内洛阳市公共资源交易中心网站接连挂出11宗地块的出让信息，面积合计960.26亩。比2017年土拍总量一半还多。7月6日，许昌市2018年第八批土地公开拍卖。令人意外的是，五宗土地全部流拍，这也是近期许昌土地拍卖市场上的首次。根据许昌市公共资源中心信息显示，这五宗流拍土地起始价合计11.59亿元，面积合计25万平方米（约375亩），2宗商服、2宗住宅用地、1宗住宅兼容商用。四监管层窗口指导 房企融资再收紧7月17日，据公开媒体报道，日前监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资。此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。据了解，公司债由交易所监管，票据由银行间市场交易商协会监管。目前房企公司债不仅不允许偿还票据，而且也不再允许其偿还银行贷款。“政策放款的上限是，只有旧债到期，或者长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。”此外，近期监管层已限制在香港上市的内陆房企在境内发行熊猫债，近期港股内房企申请发熊猫债均未获批，部分房企已放弃在境内发行熊猫债。