章哥您好，目前有一套东城海运仓两居室，房...

章哥您好，目前有一套东城海运仓两居室，房价750，有250贷款，自住。俩娃，老大五年级在东城府学，老二幼儿园小班，按照划片上史家分校。手里资金660万。目前很纠结，老大学习上中等，想给孩子提供个小升初到海淀的机会，这样老二就跟着去海淀了。三居室也是刚需，还想改善居住环境。兼顾保值增值。

问题1、海运仓的房是否卖掉，到海淀买一好点的三居室，兼顾自助和上学？还是不卖，在海淀直接买一个一两居室学区占位？目前万柳和中关村的学区房是否溢价过高，值不值得买？或者有推荐的房源吗？目前溢价不高还有上涨空间的2、在本小区或附近再买一三居室，自住，也就踏踏实实在东城了，最起码老二本小区上学近。3、在东二环外买一三居室自住，这样接送孩子上学比较方便，还能改善居住环境？4、就目前学区发展，东城走下坡路，朝阳上坡路，海淀一直很高，西城比较平均，政保多，综合考虑自住加孩子上学，建议在哪个区买？有推荐的小区吗？
 
回答：
1、 从现在来讲，中关村123小肯定是溢价过高了。就这几个月就涨了这么多，我都懒得看了，反正也没什么房。现在不是值不值得买的问题，是没有可买的，只要出房就被抢，剩下的都是无效房源。我没推荐的，中介手里都没房了。三小上个月成交上百套，加价抢房、半夜签单都出现了，说不好会怎么发展。

中关村是从十多年前溢价就高，北京别的地方都不算学区房的时候这儿就是第一个，那会儿还是租房上学呢，后来才是东城和西城的也开始收追捧。但中关村一直就是跟随北京大盘，或者说是引领也行，每次都是先涨，但幅度和大盘最终都一致。

万柳算是后起之秀，三小刚搬过去的时候无所谓，远没有二小华清受追捧。近七年来突飞猛进，但真正涨幅高的也就是蜂鸟，其他大户型豪宅最多是跑平了大盘。

近期这说不好，又都是领涨，这时机不好掌握。如果是直接买无所谓，换房的话弄不好就会吃亏一些。不过你们要买三居的话，万柳应该还行，毕竟大户型不太好出手。三居室基本在2000万左右，单价涨幅不会太大。这我也没看，问问当地中介就行。

2、学区的选择我没有建议，这只能是家长来定。不过说实话，从东城换到海淀，未必习惯那种疯狂鸡娃的模式。当然海淀也有不鸡娃的，不学奥数英语不考级的有的是。但本地家庭居多，外来的妈妈们很难抗拒这种氛围，否则这学区房就白买了。

尤其是从东城转入的，那目标必须是六小强了，否则实在没必要换。可六小强哪儿那么好进啊，太难了。朋友的孩子已经是很牛的娃了，牛到奥数班减免学费的程度，那还在担心进不去人大附呢。五个奥数，两个英语，也不是还有什么，反正十个班以上。花钱无所谓，主要是家长付出的时间精力无可计量，不是虎妈真的很难承受这压力。

所以一般不建议从东西城换到海淀，除非是有最高的期望值，非清北不上，那去海淀拼搏合适。

3、 建议就留着海运仓的占坑，然后在朝阳买非学区房自住，相对更合适。

4、 也就是东城走下坡路，朝阳也没上坡，海淀和西城是学区有轮换。学区房我没推荐的，没房源，也不建议。仅供参考。

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