直击业绩会｜不追求过低净负债率，万科要向制造业学习
3月31日，万科在线举行了2020年度业绩发布会，相较于去年年报季的一马当先，万科今年选择和一众同行扎堆在最后一天披露。
董事会主席郁亮感慨，地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了，未来竞争会更加全面和激烈，但“还是有出路的，要脚踏实地向制造业学习”。他举例称，2007年时家电市场已近饱和，但美的、格力等企业依然依靠品质好在行业洗牌中活了下来，说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代仍然大有可为”。在郁亮看来，未来机会就在客户需求的变化里。
2020年，万科实现销售额7041.5亿元，综合市场占有率约为4.03%。具体来看，深耕效益依然显著，上海、成都、苏州等23个城市位居当地首位，另有20个城市跻身当地2、3名。所销售的产品中，住宅占88.2%，商办占7.9%，其它配套占3.9%。其中上海区域销售面积、金额位于五大区之首，北方区域和南方区域紧随其后。报告期内，万科销售金额虽上涨11.6%，但1.51万/平方米的销售均价却较2019年出现了微降趋势，与此同时受土地市场总体成交价上涨的影响，其同期新获取项目的平均地价同比每平方增加了近500元，恐将进一步压缩其未来利润空间。
2020年，万科实现营收4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；毛利率相较去年下滑4.6个百分点至22.7%。从数据来看，万科房地产业务结算毛利率自2018年起一直在持续下滑，2020年中报毛利率为24.1%，彼时财务负责人韩慧华便表示“预计到年底还有小幅回落”。
祝九胜并未回避毛利的下滑，他分享了万科内部对此形成共识：短期看地产行业利润率仍有下降趋势，强调“行业回报率不等于一个企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值”。
事实上，万科已将利润增长放在了今年工作的首位。去年底的万科年会上，祝九胜以OKR形式制定了2021年的工作任务，其中包括利润增长、回归“绿档”、五大区域BG做好基本盘、物业BG尽快找到关键路径等。
对照三条红线来看，和去年一样，万科依然处于“黄档”。截至去年底，其在手现金1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18%，均位于行业低位。剔除预售账款后的负债率70.4%，距离监管层要求的70%仅一步之遥，韩慧华表示“集团非常有信心在一季度回到'绿档’”暗示万科目前已成功转绿。
2020年，万科获取新项目168个，总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额约1381.5亿元。
地产业务外，万科的长租公寓和物业等依然为外界所关注。
作为集中式公寓规模全国第一，2020年万科长租业务累计在33个城市开业14.24万间，整体出租率超过95%，营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。这一开业体量超出第二名龙湖5.24万间，然而其整体租金仅高出龙湖7亿元。更为直观来看，万科泊寓单间年租金为17837元，而龙湖对应的数据为20111元，超过万科12.7%。
去年万科物业正式更名为万物云，定义空间科技服务，全年万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。具体来看，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。截至报告期末，万物在管面积5.66亿平方米，位列行业第一，超过碧桂园服务和雅生活。
自去年牵手泰禾以来，万科入股泰禾的进展一直为外界所关注。
会上，祝九胜表示，好事难办，去年开始推进但半年多进展还是不顺利。他重申，“万科帮人忙，但也不会给自己添乱。只有在达成全面债务重组方案的情况下，万科才考虑入股。目前的进度距离入股还有相当大的难度。”强调解题就像解锁，钥匙还在泰禾及香港债权人手上。
祝九胜透露，泰禾的问题整体上看解决还需要很长时间，不排除少数项目先行解套。
早在今年3月份，万科和泰禾合作的资产管理公司正式启动，对于该公司的作用，祝九胜称其为操盘公司，不承担项目本身的债务问题。“对于少数资源条件比较好，债权债务的谅解协议已达成，相关各方都支持的项目先行启动，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售等方式来解决一部分问题。”