三四线城市，90—140平是主流，来自101-200强房企的分析
三四线城市，90—140平米户型是主流
——来自101-200强房企的分析
“大秦笔记”秦智勇
今日头条旅游领域创作者/中策院旅游分院副院长
中原茶旅小镇欢迎您
房地产是个十万亿级别以上的大行业
自然而然市场细分与企业规模等级多
行业里有N多研究院来日常监测与定期分析
比如关于企业的就有
TOP10、TOP100、TOP200等
中指院做的“101-200强”研究分析
对于三四线城市房地产发展颇有参考价值
“大秦笔记”正在做中原茶旅小镇
“茶产业+商业+居住+文旅”
主要是位置在县委县政府门前广场正对面
还有近千亩水域环形经过
也是城市新区呢
中国房地产101-200强
主要研究对象是
连续三年销售额均值达10亿元
或连续三年销售面积超过10万平
这类项目市与县比较多
其实大型房地产公司进入三四线城市开发
也以此类盘子居多
从这些企业的规模、负债、盈利水平来看
从这些项目的拿地成本、楼面价、销售价来看
从整体来看市场特点、产品选择、开发策略等
从宏观到微观，就是发挥宏观的指导价值
从微观到宏观，就是发挥微观的实操价值
101-200强，约占整体房地产市场10%份额
所以说房地产头部集中还在加剧
但经过这些年后，大小各有生存之道
其实是“谁也干不掉谁”
而是因为“我们在各自不同的细分领域里服务”
且需求有时候爆增，而供给不会那么快适应
长时间发展，供求关系在发生变化
但产品升级以及消费升级也在发生一些微妙的变化
生意一直有，就看你如何做
行业净利率还在9%以上
市场下移，是个热门话题
也是个经营扩张所绕不开的选择
规模想大，怎么能不去市场拓展呢
靠价值提升来满足高端圈子需求
也可以带来销售收入的提升
但这个技术含量更高
需要的资本与资源实力其实更大
所以大部分还是选择“以快为目标”的复制
也是在“有限条件下发挥经营资源价值最大化”
没有对错，只有生存当下最合适的选择
“资金-土地-人才”
天时-地利-人和
每个地方有自己的地域特色和文化特征
每个层级有对应的人群画像和需求偏好
比如：收入、户型、面积、配套
比如：身份、圈子、兴趣、社区
大的方面是国家对房地产行业的预期与管控
小的方面是每个城市的具体支持政策与措施
比如：首付比例、贷款政策、二手房交易
比如：城市定位、社区发展、配套健全
产品标准化与产品特色化
是提升产品力的两大主要方面
看时代发展，尤其是审美提升
看需求变化，尤其是空间升级
当学区被降温，教育投入结构发生变化
当养老成热点，康护养保是刚需正加剧
房子，对于每个人都不是小事
不管是居住，还是投资，或者说传承
房地产，对于当地政府更不是小事
不管拉动经济发展，还是改善城市环境，或是政绩
“白天有活儿干，晚上有窝住”
“推窗见山，出门见园”
90-140平是三四线城市的主流房型
层级下移，房子越大
到了乡村，皆是“别墅”
建安成本，全国大同小异
主要就看拿地成本，直接体现在楼面价
当然容积率、建设密度、车位配套等
也直接左右着建设成本的多少
县级城市的地，现在是一月一个价
地级市的土地，那更是一天一个价
快拿地，得策划准确，资金到位
多拿地，得寻求合作，结构合理
所以，有的靠产业，有的靠品牌
这不，有的在竞价，有的在合作
这几年，就是这五年
我老家的县城，房价从2000到了4500
我居住的地级市，房价从5000到10000
我们现在所在项目，房价从2300到了4800
团队成员的老家小镇，房价从6000到了15000
从消费者的角度看，都输给了时间
就像每次我与胡美女讲
“每次都感觉少了一套，每次都感叹过”
未来会怎么样，你我皆知又皆不知
有的人讲全球货币增发
有的人讲GDP增速多少
有的人讲房子作为资产保值
有的人讲房子人均已过40平
......
你如何看房价走势
你如何看县城房地产市场发展
雾里看花，若我们能看透
还要那么多专家以及研究院干啥呢
也正是因为看不透
才形成了信息差，源自于认知差
便产生了商机，不管是投资还是消费
有的人在等待中错过下单的机会
有的人在等待中等来了涨价的利好
有的人在分析中自己被“套牢”
有的人在果敢中享受到冒险的收益
这是以前，那么以后呢
还得回归根本
一是是否刚需，若是，没有犹豫
二是位置，永远是位置，也唯有位置
“位置，是房地产亘古不变的价值”
三是减少投资行为，杜绝投机行为
“房子是用来住的，不是用来炒的”
至于房子是否资产保值呢
一个方面是机会成本，有没有更好的选择
一个方面是看你家庭投资模式或习惯
仁者见仁、智者见智
大数据的好处是大趋势
不仅仅是投资方向与区域
还有消费偏好与产品设计
大数据的弊端是偶尔失真
因为隐藏在背后的成本你看不到
因为统计的口径会满足不同需求
所以，真实的情况
来自脚踏实地一线市场详细调研
以一个购买者的身份走到签合同
所以，准确的判断
来自过往经历与科学分析的综合决定
以一个投资者的身份做份长期的事业
您认同吗
“大秦笔记”今日说房
暂告段落，他日再叙
2021年3月30日
（说明：分析图表来自中指院，感谢）