最高院：出租方未通知承租人到场将房屋内物...

最高院：出租方未通知承租人到场将房屋内物品搬离，是否需承担承租人财产损失？出租方搬离时有公证、视频等证据是否还需承担损失？损失数额如何确定？是否必须经鉴定？

■ 裁判规则

1，出租方未经通知承租人即将承租人物品搬离，存在过错；承租人未及时缴纳租金也存在过错。因双方均存在过错，故对承租人财产损失都应承担一定的责任；

2，承租人虽对其主张的财产损失未提交证据，也未申请鉴定。但结合装修损失、营业损失等，以及当事人争议发生的起因、协商过程、过错程度、可能产生的损失等情形，以及约定租赁年限10年、实际搬离时才使用3年零4个月、租金每年248000元等情况，可酌定出租人承担承租人相应财产损失，比如本案酌定出租人承担82万元。

■ 最高法院裁判理由

关于原判决适用法律是否确有错误的问题。本案中，案涉房屋由徐跃纲等人装修，并购置家具、家电等用于开设桃花江宾馆。双方纠纷发生后，李宗光未经徐跃钢等五人同意便将桃花江宾馆相关设施搬离。一审判决综合当事人争议发生的起因、协商过程、过错程度、可能产生的损失等情形，酌情判令李宗光承担相应的赔偿责任。原判决认为双方合同解除后，必然产生相应的装修、营业等损失，故一审判决并未明显不公，予以维持，符合本案实际情况。李宗光关于原判决适用法律确有错误的再审申请事由不能成立。（详细内容详见二审判决理由）

■ 二审裁判理由

徐跃纲等上诉提出李宗光恶意解除合同，应赔偿徐跃纲全部财产损失。本院认为，
涉案租赁合同解除，双方均负有责任。

从湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8520号民事判决载明的内容以及本案案情来看，李宗光虽于2011年5月对徐跃纲承租的桃花宾馆停水停电，甚至于2012年11月强行将该宾馆内物品搬离并腾空房屋。但是，徐跃纲自2007年11月起对宾馆开始营业，该经营期间，徐跃纲未按照约定支付租金，李宗光遂于2010年9月15日、10月29日两次通知徐跃纲交纳租金，否则要求解除合同。2011年1月2日，李宗光还以短信方式向徐跃纲催收租金。由于徐跃纲仍未按约定交纳租金，李宗光于2011年2月11日在法院起诉并要求徐跃纲支付欠交的租金。李宗光要求徐跃纲交纳租金的主张，最终在（2017）湘01民终8520号民事判决中被判令双方合同解除，徐跃纲向李宗光支付房屋租赁费及占有使用费124000元（6个月租金）。

可见，在李宗光对桃花宾馆停水停电、并对宾馆物品采取搬离之前，徐跃纲欠交李宗光租金的事实客观存在，并经生效判决确认。徐跃纲认为欠交租金是因为李宗光拒不接收现金租金所致。本院认为，双方在租赁合同中未固定租金交纳方式，现实中，徐跃纲向李宗光交纳租金既有银行转账方式，也有现金交付，因此，不存在徐跃纲所称其交纳租金不能的情形。鉴于徐跃纲欠交租金的事实客观存在，且超过6个月，徐跃纲认为李宗光恶意解除合同，本院不予采信。

徐跃纲上诉提出李宗光应承担财产损失4083200元。本院认为，虽然李宗光搬离宾馆物品时未通知徐跃纲到场尚有不妥，李宗光证明搬离宾馆物品时其已尽注意义务的证据即长沙鼎城搬家公司证明、发票、收款收据、公证书及视频资料，徐跃纲不予认可，但是，李宗光因徐跃纲欠交租金行为自2011年2月11日起诉，该案诉讼期间，徐跃纲仍在对宾馆经营至2011年4月。李宗光2012年11月21日对宾馆物品搬离，是在其之前已向徐跃纲书面告知并要求3日内腾房无果的情况下所实施，因此，徐跃纲该不予配合的行为亦对宾馆财产损失负有责任。

关于宾馆损失，本案中，徐跃纲未予提供所谓财产损失4083200元的证据证明，亦未申请鉴定机构对宾馆经营损失进行鉴定。一审法院结合宾馆装修损失、营业损失等，当事人争议发生的起因、协商过程、过错程度、可能产生的损失等情形，《房屋租赁合同》约定经营10年及徐跃纲实际经营3年零4个月，涉案房屋每年248000元的租金的情况，酌情认定李宗光承担宾馆财产损失826666元，并未明显不公，本院予以维持。

■ 案件索引

案号（2020）最高法民申1267号