壹
提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.在租期间如何看房？谢谢！
回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：
1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。
贰
提问：房姐，请问我现在有40万，武汉二套房，想买个老破小之类的房子出租，长期持有。有什么好推荐的吗？要租金比较高的地方
回答：武汉老破小涨幅太弱，属于房产生物链的最低端，别买
我们说买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。而二线城市，一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群，老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。子弹40，可以通过很多方法操作成首付3成，投资回报最大的板块见知识星球内部分享。
叁
提问：房姐您好，本人男32岁，在北京十年，和老婆目前均从事互联网市场工作，目前就业前景不算稳定，和老婆月薪税前均2.5万，手上子弹加上北京公积金目前81，老家湖北小县城全款精装四房刚入住，地段核心，上学方便，7000一平，127平+赠8。老婆去年把户口转到武汉，目前小孩4岁在老家农村跟随爷爷奶奶生活，2022年9月上小学。双方父母年龄均60-65岁。老人比较固执不喜欢城市生活，未来不会跟我们城市居住，都不支持在武汉买房。考虑未来工作和小孩上学问题，想在武汉定居，想找个学区不错适合居住的房子，新房二手房买哪种合适，武汉哪个区合适，或者哪个楼盘比较合适？
目前只看了汉口万科传奇，对口红领巾小学和武汉一中，洪山南湖城投瀚城，对口洪山外国语小学和初中，光谷的暂时还没看，不了解，看看房姐有没有更合适的推荐。怕孩子孤单，未来有二胎打算，还在犹豫要不要，要的话，老婆一人带俩，很难再上班，老人不去城市帮忙带，孩子放在老家才帮忙带，老家县城房子装修很好，武汉的工作和房子没定下来，也不舍的卖县城的，不卖的话，武汉定居压力又很大，很迷茫，对未来武汉就业也很迷茫，希望房姐给我们点意见，谢谢！
回答：你好，既然在北京已经10年了，未来发展 孩子教育 资产增值的最佳选择是建仓北京。把老家全款房卖掉，子弹凑到150以上，入手一套北京上车盘。北漂解决孩子教育问题的最佳方案是：北京工作居住证+天津户口。
城市间的经济地位是不同的，无法改变。经济学基础是分工。一个人不可能啥都干。不同城市之间也存在分工。这种分工谈不上哲学上的公平，这就造成了苦乐不均。中国要建交通枢纽，长江以北肯定北京，不可能是鹤岗西安。这个基调定下来了，后面几十年纯粹是锦上添花了。集中力量建一批最好的医疗机构。肯定是建在群众最方便的地方。哪里最方便？交通枢纽城市啊。以此类推。医疗，文化，科技，教育，金融，商贸。经济学一切分工，都围绕交通枢纽开展，总部在北京，大家最方便。当一个个的行业中心建立起来后，人们开始了买房装修，配偶就业，父母投奔，子女入学，亲戚朋友聚集，各行各业蓬勃发展，盘根错节的关系越来越复杂。这就导致了一个最基本的结果，枢纽中心城市不能搬迁。搬迁成本实在是太高了。重新修建道路，铁路，机场，货栈，那还可以计算，但是普通人的资产损失是无法计算了，谁也承担不了。既然搬不走，这里生意又那么好，最优秀的人也只能是过来了。于是，中心城市汇集了各地区最优质的智力资源，小地方最好的学霸，美女，资金被源源不断的抽走。小城市留下的的空缺，只能是附近农民来填。但是，新来的人没钱啊，小地方和中心城市的差距就越来越大。改变市场规律，只能是经济计划。以前搞了几十年，那是因为关起门来，凭票供应。现在，我们开放了，拥抱市场经济了，和国际接轨了，就必须讲成本核算了。交通枢纽成为了关键因素。即使重新搞个九省通衢，人们可能还是会习惯性去京沪，因为那里一切都方便，各家各户怎么可能废弃自己资产，重新搞一次呢？但是，中心城市也不能无限制扩大，最合理的办法是，把中心城市非主要功能迁出去。例如清北大学可以保留，自考培训就可以搬走。中科院社科院很重要，图书印刷物流可以搬走。金融中心很重要，但是档案资料整理可以搬出去。以此类推。结论：人往高处走。你这一代辛苦了，下一代就会轻松很多。你这一代轻松了，下一代面临的竞争是你更难理解的。你看懂了上面这段话，如果还是想保留老家房产，去武汉买房定居，也是退而求其次的办法。支持要二胎，但不一定是当下。武汉各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。
肆
提问：房姐，家里长辈要买三亚房产，把户口也从武汉迁到了海口。请问，三亚房产有投资前景吗？具体哪些位置可以关注呢？
回答：你好，三亚可以自住旅游买一套。海南的海岸线有稀缺性，可惜老大明确规定三亚不能做房产投资，预计未来海南和雄安是中国房产调控最严格的两个区域，所以对海南房产投资不看好。
养老地产一定有需求的，但从投资角度，太脆弱了，不值得真金白银去押注。
长辈如果坚持要买，选择区域有（三亚湾，大东海，亚龙湾，海棠湾，清水湾，香水湾）。
整体来看，更倾向市区，性价比最高的板块 详见知识星球内部分享。
伍
提问：美丽房姐，去年底在你的点拨下入手了一套重庆北滨路涨幅喜人，感谢，现在想了解1.两江四岸目前还有5年到8年具备价值的次新吗，建面多少可以入手2.西永目前地铁边次新建面15000以上还能入吗？3.大渡口作为内环价值洼地因龙湖拍地有空间吗？谢谢
回答：你好，恭喜！
重庆长期看好。两江四岸和科创新区，非常认可。西部金融中心＋第四交易所，都是实实在在的利好，现在抓紧时间入手，不要犹豫。
从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。
目前重庆板块极度分化，只能在知识星球推荐的几个板块内淘笋。
陆
提问：房姐，为什么中介总是充满谎言？
回答：中介的目标是撮合买卖双方成交，他的利益出发点决定了，既不应该站在卖家利益考虑，也无法单独为买家利益出发，当房源强势的时候，就要多忽悠买家，当市场萧条的时候，就要多打击卖家降价出售。
这种利益出发点，决定了中介必须是一个充满谎言的行业，他们的目的不是保障你的权益，一切都只是为了成交，加上房产属于低频大额交易，一些居间中介就更要抓住只有一次的忽悠机会。很多人以为链家等大中介服务好就靠谱，其实靠不靠谱看的是业务能力，公司大只不过恰好掩盖了业务能力的差，真正厉害的中介往往没有公司(或者只是挂在公司)。再者，房产本身也是一项超大额的投资项目，很多人一辈子可能就这一次投资机会，且不说很多年薪百万的社会中产都不具备这种专业的投资知识和技巧，整个中介群体大都只是社会底层人员，他们对于财富和房产投资的理解十分有限，这种情况下，怎么能够给购房者提供真正靠谱的购房建议呢？唯一答案是不行也得行，通过一整套培训，中介形成应对的套路，只要能够「对付买家」就可以了，想要真正懂得投资并给出合理的建议，这不是月薪5000(绝大多数情况)的中介能办到的。房产可以说是一个低频的大宗买卖市场，未来的购房市场，会逐渐明白，买房是一个专业领域，需要真正专业的服务人员，站在买家的利益角度来为买家服务。
柒
提问：新人首问：武汉二套房，锦绣龙城141平四房和中北领寓60平二房，均己出租，现为孩子上学方便租住学校附近，（有二孩，女儿今年大三，儿子今年上六年级）求问，关于房子，是卖二套重新进行资产配置，还是保留一套中北领寓小二房，卖锦绣龙城四房，问置换一套市内居住环境好一点三房还是买有发展潜力大，稍微偏远点新楼盘居住，或者买二套投资潜力大，付首付房，（武汉房票有二个），买哪个地方，哪些楼盘较好，请房姐指点迷津，谢谢！
回答：你好，投资原则上不买单体楼，没有小区环境，自住体验不佳。单体楼因为二手成交量很少，很难通过楼盘自身成交拉动价格，涨幅基本依靠板块普涨。加上中北领寓房龄也偏老，在武汉房龄超过25年，下家只能全款接盘，未来涨幅跑不过次新盘。
锦绣龙城是个比较尴尬的地方，交通拥挤，虽然在三环内，但是价格也一直上不去。如果不通地铁，基本就是跟着光谷喝点汤。可以考虑置换。
捌
提问：新人首问，谢谢房姐，说一下本人情况，本人深户，先生北京户口，37岁，但我们现在这几年在武汉工作，有两娃，不需要考虑孩子学位房问题，家庭现持有北京通州小两居一套(有少量公积金贷款)和深圳90平三房一套(750W有商贷)，现在手头子弹不多，打算抵押深圳房凑250子弹，近来打算再出手，想请问是先北京再二套还是武汉低价潜力盘全款再抵押比较好，我们计划45岁之前看工作机会举家迁回深圳或北京，想着如何布局比较好点，谢谢耐心看完！
回答：你好，大单优先原则，先买北京，北京买完再考虑武汉，毕竟武汉首付40就可以上车了。
北京的存款总量是全国所有城市中最大的，毕竟，对于有些神仙佛祖来说，钱无非只是在1后面加多少个0的问题，电脑上点几下鼠标就可以修改了。所以几个一线城市中，北京的上限是最高的。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。深圳是很强的政策导向。政策如果一碗水端平，北京的上限远大于深圳。深圳的未来也会不错，但目前看风险、波动还是会比京高一点。经济规律最会迟到，不会缺席。深圳大涨之后，北京的房价只是深圳的60%-70%，明显被低估。只是，如果一线城市中北京第一个涨，未免太打当局的脸，不太能够接受啊。所以，无论如何，再按住一段时间吧。所谓政zhi，就是跷跷板。哪里起来了，压下去一点，平衡中庸才是帝王之道。价值总会有回归的一天。
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提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？
回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。
