全新规划！重庆的真·核心区，明确了！

最近，有两个很重要的事。
关乎城运，更关乎我们对未来趋势的思考判断。
01
新城市格局！
前几天，《重庆市国土空间总体规划（2021-2035年）》（意见稿）发布。
其中，有很多的关键信息，揭示了重庆未来发展的趋势和价值走向！
比如：强调“划定三条控制线”：生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界。
（图源规划公示）
什么意思？
这意味着，重庆“搭骨架”基本完成。
又比如：
对重庆城市的全新定位更聚焦了：国际门户枢纽、中西部国际交往中心、国家（西部）科技创新中心、西部金融中心等。
（图源规划公示）
再如：
全新的“一核一轴五城”格局出炉，重庆真·核心区，脱颖而出！
（图源规划公示）
重庆发展，将围绕“一核一轴”，形成“五城”格局。
应该说，这是国际化道路、成渝双城经济圈战略使命下，重庆的发展脉络！
其中，我们看到几个重要的关键词：
两江四岸核心区，发展主轴，城市会客厅，商业商务中心区...
他们指向同一个地方：
历史母城。
 
由南坪-弹子石、朝天门-菜园坝；江北嘴-观音桥一带构成。
（示意图 大卫制图）
涵盖了三大传统商圈、三大CBD、多个门户地标；
以及“两江四岸”的精华部分。
这里组成了官宣的重庆真·核心区。
好了，发现其中变化了吗？
是什么导致此刻，我们开始强调“控制开发”，并重点凸显核心区功能定位？
从新区“大干快上”，到母城“精细化建设”，城市的开发逻辑，变了吗？
我们去看下一条线索，你就明白了。
02
老龄化
“七普”数据公布，我们的人口，已有了老龄化、少子化趋势。
重庆，问题更显突出。
重庆65岁以上人口比例达17.08%，位居全国第二，仅次于辽宁，属中度老龄化；
与之对应，0-14岁人口占比仅15.91%，少子化苗头显著。
（七普老龄化排名）
截至2018年10月，日本有5759万套存量住宅，但同期，全日本只有4997万户家庭。
房比人多。
日本政府不得不设置“空屋银行”，部分地区房屋免费赠送，以促进人口流入，防止越来越多的“鬼城”出现。
与此形成鲜明对比的是，东京核心区域的房价，却依然高居全球前十。
（日本中心城区和远郊 图源网络）
因为人太少，小卖部、医院、学校可能都开不起来...
（日本中心城区和远郊 图源网络）
最终，基于上述情形，日本的城市之间，城市内部之间，产生出巨大的分化！
中国当然不会如日本这样极端，毕竟基数大；
但是，趋势之下，却不得不提前筹划。
控制开发边界、从“做大”到“做强”、城市精细化更新；
让城市资源更聚焦、中心势能更突出...
 
或许，这些都是重庆下出的一步大棋啊。
03
核心区崛起！
日本的房子，之所以形成“全球前十”VS“白送”的分化。
核心原因，是供求关系。
供求关系的背后，则是城市资源的占有。
就业资源，以及配套资源。
最近，我经常说：核心区，赶紧来！
其实关键理由，也是如此：
其一，在上述大的趋势背景下，基于长期供求关系考量，核心区，将来会大放异彩！
其二，当新区“高价化”之后，核心区形成了明显的价值洼地。
核心区，重点看哪里？
当然是跟随着规划中心、发展势能，基于人口的分析判断，以及实际的项目价值要素、买入价格，综合决策。
在重庆“一核”之中，机会感最为明显的，其实是南坪。
因为在重庆展开的一系列“城市更新”动作中，跑在前面，改变最大的，就是南坪！
（图源网络）
南坪对城市更新迭代的推动，应该会超出很多人的预想。
以新天街为代表。
南坪正计划通过全面焕新，形成一个连片的“超级商圈”！
（2021年南坪中心广场品质提升区域）
同时，作为重庆新地标之一，原“重庆游乐园”地块，将诞生“重庆眼”！
总体规格定位相当高。
目的何在？
因为这里，是重庆的门户！
（图源网络 仅供参考）
南坪在重庆“一核”区域内，有三大独特的优势：
其一，绝对位置中心，与渝中半岛形成全面互动；
其二，作为整个南重庆的领头羊，南坪有强劲的人口支撑；
其三，他是主城唯一一个背山、正江，且自成大商圈的地方！
（南滨夜景 图源网络）
这样南坪，潜力，可想而知啊！
南坪通过旧改、拆迁，腾笼换鸟，进行二次开发。
让这里不光拥有新区数十年换来的交通、商业、教育、医疗等密集型配套资源优势；
慢慢的，通过更新，他还拥有了媲美新区的城市界面。
（示意图 大卫制图）
与此同时，相较于“两滨一嘴”，新出品质项目，建面单价奔着3-4万+/㎡的势头。
以南坪的招商云邸为例，建面单价2万/㎡以内，还能买到城市天际线视野的江景、高品质、现房！
简直就是“超级洼地”！
04
宝藏项目...
站在现房的实景样板间里时候，我听到小助理情不自禁的“哇”了一声。
其实不光是他，如果你去了，我相信你基本也走不了。
（实景拍摄）
这是我拿手机，随手一拍。
实景比照片会震撼100倍。
整个渝中半岛、蜿蜒长江，甚至说，半座重庆城，都是你家的景观，会是什么感受！！
近乎无敌的景观，还是其一。
招商云邸的位置，占到了南坪商圈的最核心的区域。
（大卫制图）
约500-600米的范围，他几乎拥有了南坪最为集中的城市配套资源。
地铁枢纽、天街、万达...
招商云邸是现房销售项目。
因此，不光是周边配套成熟，项目本身已全面建成。
实际呈现出来的品质，相当出彩。
（项目实景）
作为纯改善项目，较多应用了宽幅的玻璃阳台设计；
整体搭配，非常有质感。
（项目实景）
进入大堂，同样如此。
（项目实景）
挑高的精装修大堂，很有那么些五星级酒店的氛围感！
此外，如车库、架空层等公区，也都采用高规格的装修标准。
车位配比，高达1：2！
（项目实景）
还设计了包括儿童乐园、户外运动场、泛会所等在内的五维活动空间。
（图源网络）
以及一处云端会所。
（项目实景）
除了这些，更令我惊喜的，是价格！！
05
价格倒挂！
按照置业顾问的介绍，招商云邸目前推出了“镇馆之宝”的收官产品--建面约175㎡的面江大平层！
整体的均价，大约只在300万+...
什么感受？
土拍过后，中央公园、礼嘉品质改善，都基本奔着300万级去了；
照母山的二手房，重光站附近的洋房，居然能卖到3W+/㎡！
视线拉近点，我们在核心区、同维度比较。
你会发现，这更是惊人的“笋价”。
（大卫制图）
悦府，3-4W/㎡；
来福士，175㎡的产品，估摸着已经去到800W+；
两江峯，面江大平层，全面1000W级；
A-one，据说要6-10W/㎡...
梳理一下，在全新规划下的真核心区，因为土地稀缺，能兼顾商圈&江景的品质改善新房，掐指可数...
而招商云邸，却形成了巨大的“价值与价格倒挂”！

  • 他远低于同量级地段、近似资源、类型的新房；

  • 和区域内，近似品质的二手房，形成了近4000元/㎡的“一二手倒挂”！

  • 和核心区土地的拆迁价、未来价值预期，都存在明显的“房地倒挂”！

要知道，南坪商圈年初拍了一块比他位置要差些的地，楼面价，已经14236元/㎡。
而云邸，江景现房，还不过建面18000元/㎡左右？？
（图源重庆锐理）
云邸的卖价，为何会如此“偏低”？？
原因，倒也简单。
300万级的“镇邸之宝”，是去年和着其他房型“整体备案”的...
你知道，现在没法调！
因此，如今，成了一个大便宜...
心动吗？
无论出于对未来城市发展趋势的思考和判断，还是出于此刻的价格洼地机会；
作为核心区、全面迭代更新的成熟商圈内，一个江景、品质改善现房。
还真没有什么理由，拒绝他啊！
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