下半年，融资更难
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这段时间有个事情搞得做地产前融的小伙伴都有点小紧张，监管部门关注到一些房企的拿地情况和拿地资金，要求房企就已竞得土地逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。因土地保证金和土地款的融资一直是监管部门重点关注的对象，银行、信托、私募、资管也一直被要求禁止参与上述业务，因此以民间资金参与以及明股实债、股加债的操作为主的上述前前融业务是否会受到合规排查的影响，目前仍有待市场进一步反馈。
进入六月份以来，很多地产前融同行都格外担心下半年的地产行情问题。从市场的走向来看，目前开发商的拿地已开始变得更加审慎，招拍挂拿地的难度在持续上升，除了竞地价、限房价，有些城市开始限销售对象，另外热点城市尤其是核心区域的抢地大战不会消停，土拍的整体成交溢价率下半年也不太可能明显走低，因此在项目低毛利的背景下不少开发商仍旧面临“拿地亏死，不拿地等死”的困境。
受招拍挂市场拿地难的影响，很多房企都已将拿地策略调整到了收并购、城市更新等方向，市场的融资需求也已从招拍挂项目大幅度地转向了收并购和城市更新项目的前融需求。需注意的是，地产融资的监管仍旧有趋严的迹象，银行的更新贷、开发贷、按揭贷款等仍旧没有放松的迹象，且放款周期明显拉长；融资类信托规模压降和通道类业务压缩已引起房地产信托业务大幅收缩，只是信托股权类投资产品开始逐渐成为主流；地产私募机构业务趋难且机构间出现明显分化，另外其他各类渠道的资金也不同程度出现了供不应求的情况。
总体而言，监管对楼市监控趋严。2021的下半年，开发商拿地难，融资更难。以下重点说说目前房地产项目各阶段的融资情况。
一、土地保证金融资
前面有提到，监管部门在排查一些房企的拍地资金来源，对土地保证金的融资来说其实是合规层面的巨大挑战。不管是纯债权、明股实债，还是股加债类型的投资方式，开发商在不违背“三道红线”监管要求的情况下，监管部门是否会对资金提供方对开发商的拿地支持提出否定意见，目前暂不得知，毕竟银行、信托、私募、资管等均无法参与保证金融资，如果斩断民间资金的进入，那在现实的层面来说似乎也不太可能，毕竟这个事情影响着整个行业的杠杆和无数人的饭碗，因此大家猜测更多的是监管部门主要针对的是房企自身通过各种方式倒腾资金的问题。
从实务的情况来看，开发商参与土地竞拍的保证金融资主要有两种形式，第一种是短拆、过桥形式的短期融资，一般15天左右为一个周期，按天计息，每天的利息在0.12%-0.15%左右，按月计息则在2-3%左右，目前主要是私人老板、小贷、担保等短拆、过桥机构在操作；第二种是土地保证金资金池的融资，资金使用期限一般是半年到一年左右，短一点的是三个月左右，年化成本一般在13%-18%左右，目前主要是一些民间机构和外资机构在操作，其中还有一些是私人老板、小贷公司、保理公司、投资公司以及实业类公司等。
集中供地新规施行后，土地保证金的融资需求非常大，市面上能做这类业务的机构手上基本都已没有额度或者额度不足。虽然也还有其他机构想尝试进入保证金资金池融资的业务领域，但很多时候都因不太熟悉操作逻辑而对这类业务偏于谨慎。我们这几年一直都很喜欢和操作保证金融资的私人老板或机构合作“前端保证金融资 后端前融置换”的捆绑业务，但在具体的配合过程中，不同的合作对象还是有着很明显的区别。比如我们财富端的私人高净值客户，目前能一下子拿出几千万或几个亿的基本都是江浙一带的被拆迁户，有时候是一整个村子里同时几个人一起参与前端的保证金业务，我们在后端的前融资金跟上后再置换给他们。值得一提的是，以前潮汕圈的高净值客户也很多，不过因为kangmei和yihua两家上市公司吸走了潮汕圈子的很多资金，所以目前市面上的潮汕圈高净值金主已少之又少。当然，就业务层面的配合来说，相比前端是外资机构或小贷、保理公司做保证金融资的情形，我们其实更愿意让我们财富端的私人老板做前端的保证金融资，因为这样可以更好地配合我们后端的前融资金的进入，并加快整体的工作效率，尤其是解决风控措施的衔接问题，不过有一些外资机构和保理公司做保证金资金池业务跟我们后端的前融置换已经磨合地非常默契的，则风控的衔接等细节也完全不是问题。
二、土地款融资
土地保证金和土地款的融资一直都非常特殊，因地产融资监管的影响，银行、信托和私募基金的资金一直都无法进入，比如我们与银行私行、信托等合作的“信托 基金/有限合伙”的产品，目前也只能在开发商缴完土地款后才能实现融资款的注入。就土地款融资本身而言，目前常见的主要是两种方式，第一种是土地款缴纳期限比较短的情况下，比如竞得土地后一个月左右需缴完土地款的情形，很多开发商都倾向于短期融资，比如继续找提供土地保证金融资的过桥机构解决土地款；第二种是土地款缴纳周期比较长的情况下，很多开发商都会选择找一些地方性的国企或国企类机构解决土地款的融资，其中风控方面主要通过后置抵押或提供其他抵押物的形式解决。以上是目前比较常见的融资情形，不过实务中也有很多是开发商自己通过其他渠道融资解决土地款的缴纳，或者找其他类型的机构解决土地款融资。
从融资成本来说，因为土地保证金的融资成本高于剩余土地款融资的成本，土地款的融资成本又高于缴完土地款或拿地后的前融成本，因此我们现在主要做的拿地后的前融业务一定程度上也都是为了置换掉前端高成本的土地保证金及土地款的融资。当然，同前面的情况一样，我们后端进入的融资款（指开发商缴完土地款后才能进入的前融资金）要置换土地款的融资时，仍旧会遇到风控的衔接问题，比如我们要先做好持股架构后才能放款，也即提供土地款融资的机构要先把股权释放并转到我们名下，如果这个机构在没拿到本息之前拒绝释放股权或拒绝配合，则我们后端的融资款也很难进入，这也是为什么我们喜欢找江浙的私人老板配合我们做前端融资的真正原因，毕竟各方之间都已经有充分的默契和信任。
三、缴完土地款以后的前融
开发商缴完土地款后，很多机构的钱都已经可以进入，主要的比如信托资金（主要是股权类）、私募基金、国企类机构的资金以及其他金控等机构的资金。开发商缴完土地款后的前融方面，目前各机构之间主要是融资成本方面的竞争，比如我们的“信托 基金/有限合伙”的前融产品，我们给到前二十强开发商的放款成本最低只能做到年化9.5%的样子，但还是有机构年化9%就能做，因此融资成本方面的竞争也造成了很严重的内卷，我们目前也和很多机构一样把“抢到业务”的重要性放到了赚钱的前面。
需注意的是，从交易对手的区分来看，对于拿地以后或者缴完土地款后的前融业务（也指“432”开发贷前的前融业务），信托公司的交易对手主要是百强开发商，给到开发商的融资成本较低，一般为年化9%-13%不等；国企类机构以及其他民营金控等的交易对手主要是地方龙头房企以及其他实力较好的中小房企，给到开发商的融资成本稍高，一般为年化13%-18%不等；私募机构的交易对手则因机构间的分化问题有较大差异，与银行、信托等合作密切的，交易对手以百强房企居多，给到开发商的融资成本较低，而靠自己的财富端募集资金的，则交易对手以中小房企居多，但给到开发商的融资成本却高出很多；至于小贷公司、保理公司以及其他民间资金等，则基本都偏向做实力还过得去的中小房企的业务，不过年化成本很多都到了15%-20%左右。
四、银行、信托开发贷以及其他抵押融资产品
受银行贷款集中度“两道红线”的监管影响，目前有很多开发商已很难取得银行的开发贷款，其中百强房企也不例外。目前国有制银行和城商行等基本都将交易对手压缩在前三十或五十强开发商范围内，而股份制银行的开发贷审批权限基本都收缩到了总行，基本上没有了操作业务的空间，另外银行的贷款额度也是目前最大的问题，很多开发商也都面临银行放款慢等难题。除银行的开发贷难以获取之外，信托的开发贷也面临着同样的问题，自从融资类信托规模压降以及资金信托管理办法（征求意见稿）等新规发布以来，信托开发贷已急剧减少，融资类信托的额度对开发商来说也成了稀缺产品的代表。总体来说，目前银行开发贷和信托开发贷都基本在往国央企背景的房企或其他排名靠前的房企倾斜，对中小房企则很不友好。
因很多排名靠后的房企以及大部分的中小房企都已很难拿到开发贷，因此这些房企拿到土地证后一般都会早早地寻找一些抵押融资的产品，而这些融资产品在一定程度上也取代了银行和信托开发贷的功能，目前较为常见的产品形式主要是如下三种：
1. “保理 抵押”的产品：比如我们给房企的总包单位就其对项目公司的应收账款提供保理融资，并由项目公司提供土地抵押和股权质押。
2. 抵押融资：目前主要是一些小贷公司在操作，有些是直接对项目公司办理抵押贷款的，有些是通过房企设立或寻找非房主体作为融资主体，资金再由非房主体流入项目公司的，当然土地自然须抵押在小贷公司名下。
3. 金交所产品：目前主要是一些金控平台、资管公司等通过在金交所发行非公开定向融资计划等为开发商提供融资，不过很多时候都会引入担保公司，并要求房企的项目公司办理土地抵押和股权质押至担保公司名下。值得注意的是，监管部门对金交所方向的融资产品一直都保持高压监管态势，因此后续是否会遇到合规问题还有待市场验证。
五、结论
从上半年的融资数据来看，房地产行业总融资规模在持续下降，其中信用债融资规模显著下降，传统融资模式累计融资额也均下跌明显。
2021年的下半年，房企融资将越来越难。