成都富人区板块衰落，揭秘容积率的重要性，置换房产的策略与方向
大家听听我的想法，自己去纠结。这篇主要是给你对房地产一个新的认知。
大家一定记得一个盘——华润云亭，就是大面那个钢管房，容积率5。成都在以前没有
当初这个盘非常火热。因为价格便宜，10000-12000精装，之后8000-9000清水。这个盘当初也是万人摇，中签率也是1%，因为剪刀差非常好，当初大面二手房是达到18000左右，连我分析大面的“标杆楼盘”之一——师大现代花园，都15000，至于现在。。
这个盘当初非常多的人去摇，买到的笑嘻嘻，因为低价入住大面。还有近乎一倍的差价赚。相当于买一套值两套的钱。但买到这个盘的是否拿到一个优质资产？
现在大家看二手房，也会遇到很多项目，这里我希望大家今后一定要注意一个东西——容积率！
容积率这个东西任何楼盘都可以查，我也不给你解释这啥玩意儿了，直接百度去，反正在我看来容积率高非好事。特别是现在——未来。很多人对房产的认识最多只有10年，但看不到之后。
大家有兴趣可以去看看大源的卫星图。大源的小区修得可以说非常密，其次还有个大面。因为以前拓荒时期，成都并未对城市住宅进行容积率限制，所以外地的来成都都会吐槽成都的房子修得又高又密，在西边还好点，因为有限制高度，南边与东边就普遍不注意，现在你们去看成都很多小区，其实容积率相当高。
这里给大家分析下最近几年的城市规划！
住宅区域，办公区域密，但工业用地与别墅区域是非常稀。
工业用地和圈的地块可能占了建成区一半以上。并且，密度非常低。
这种城郊大幅圈地，布满低密度工业园的做法，一线到小城镇都非常普遍，而33层板式高层紧临农田和容积率可能不到0.3的工业区，毫无自然发展情况下容积率的渐变规律。所以工业聚集地，其实拆迁起来非常快，所以我国很多城市发展规律就是以工业去拓荒，然后集体拆迁，这种非常好拆迁，比如攀成钢，与现在东部新城的玩法。
所以为什么住宅用地容积率高，而工业用地容积率低？因为工业用地出让往往极其便宜，甚至免费提供只要能吸引产业，成都二圈层工业用地现在50w一亩是拿的到的，产业带来的是税收是就业是市场，是持续的现金流，而住宅用地出让是一次性的。住宅用地多贵大家看土拍就知道了，印钱的巨大收益必然放大贪婪的惯性，那么最快的模式当然是卖地造城，然后开拓新的新区。
这个模式是08以后铺开的，12以后恶性扩张，15以后登峰造极，18以后高位震荡。我也不谈房价贵不贵的问题。
今天不讨论房价涨跌贵贱。高容积率小区整体趋势是不好的。
为什么33层板式高楼组成的封闭式小区特别不好？
1.高层住宅电梯管路长期维护成本非常高。这个就是华润24城的最近楼面情况，这个盘才多少年？你交的那点儿维修基金能管几年？而且还是华润的品质。
2，封闭环境短期看是物业保护下隔绝于外部烂环境的伊甸园，长期看是物业崩坏政府甩锅下隔绝外部公共服务的贫民窟。这也是为啥有些老小区越来越没落的原因。
3，面对物业崩坏低层住宅抵抗力较强，因为维护成本低，而高层住宅恶化没有上限，居住体验可能差到难以置信。现在我这么说很多人是不敢想象的，大家可以去看看现在主城区的改造区域，我记得最直观的是茶店子。低密度刷墙改造是低成本的，所以很快。
4，大型小区在小区治理上很难协调，无法产生准政府组织，高协调成本本身导致社区崩坏不可逆。因为人多，人杂！当原本的富人离开后，或者倒卖或者出租，人群价值就差异了。整个小区就可能堕落，高租金人群会去选择更有体验的小区，租金很难持续。
这四个理由都足够可怕，但是我拦不住广大人民群众对便宜干净方正舒适的追求，上杆子抢购全新的韭菜盘。虽然我也经常说，附近的农田和工业区与房子的容积率巨大落差，是它实值的残酷体现。
这种韭菜盘卖出比成熟市区旧房更高单价在一二线城市屡见不鲜，在三四线城市则是常态。对应的是大家对上涨预期的恐慌，对新东西的追逐，以及对一片白纸的区域未来改善的幻想。
好吧姑且都对。我们在希望的田野上。
棚改的原因——城市化改造的策略
有一个原因大家可能没有想过，中国特色的土地一次性出让加上分层散售，使得城市更新非常难，城市无法在地价上涨之后自发的调整容积率，因为就算没有政府限制，也不可能有小面积的地块自发协调然后整体开发。曼哈顿被填满上百年了，天际线还年年更新，换做国内是不可想象的。国内城市改造只能通过对用地结构尚未变更的旧棚户区/历史街区/工人新村进行拆迁改造，一旦通过招拍挂模式出让并变成封闭小区，城市更新便在这个区域到此为止。这是为什么政府喜欢不断造新城的重要原因，已经成形的纯新城区很难再调整了。
而且拆迁改造也很麻烦的，一二线城市尚有支持的利润，三四线城市根本不愿意做这费力不讨好的事，那么，三四线城市就有一个特点，愿意把资源投入新城区，吝啬老城区——因为后者注定亏本。但是，盖多了新房怎么办。
所以这个时候棚改就闪亮登场了，套利这种玩意儿对于中国人来说是逆袭的，现在你拆迁就给你一笔钱，然后还送你棚改资格，让你去摇滨河湾与华润悦玺，你还在意你以前的老破小吗，你即使当钉子户你也不划算，因为你的老破小是在贬值的。
进退维固，所以一方面可以诱惑你棚改去去库存，一方面又可以拆迁！
所以说城市化还是会推进，用韭菜盘这种低成本方式推进，尽可能的是在产业上慷慨，在居住上吝啬——而且人民群众其实是喜闻乐见的，我讨厌我算老几？
所以大概终究会将几乎全部的劳动力固定在城市，然后棚改2.0，货币化或者其他方式的农村自建房改造置换也会铺开，农村形态大部分消失，绝大多数人都住在韭菜盘里，一个时代结束了，新的时代开始了。
好，这里开始讲怎么办。以下都是我的脑洞，我不为此负责，但是逻辑是通的。
我前面说过高层封闭小区也就是韭菜盘几乎必然会遇到社区崩坏危机，那么其实也是有改善需求的，而且很强烈。大家看到现在他们被掏空六个钱包，感觉没有了流动性，但是没关系，总会还清的，总会再有钱的，总会有钱置换的！
他们认为是幸福终点和人生希望的韭菜盘因为折旧和社区崩坏变得既不是好家园也不是好资产，而农村这个时候早已腾空，新征地因为人口密度低已经可以非常便宜，以及那样巨量的工业用地大概也到了年限可以让早就成为落后产能的工厂企业滚蛋或者集约化布置了。房产税也铺开了——并且大概率是普遍的资产税而非房价的调控税。而房产税逻辑下的城市开发从出让中心变成了现金流中心，节约建成区的必要性也减弱了。这个时候，因为韭菜盘治理崩坏产生的改善需求就一批批产生。他们需要又买一次房又背一次贷款，开始城市化2.0。所以我国是不断去库存城市化的过程。
仰赖开发的集约，这个时候中国城市大部分，除了一线和部分强二线，尺度都没有很大，摊大饼当没有了用地限制之后其实不是问题，而基建的分散也找到了税源去支持，所以33层韭菜盘不需要再出现了。
是不是花园草坪大豪斯？应该还是不能，因为美式低密度大饼，不光是多占地，还有高耗能——我很难想象中国一年进口20亿吨石油。但我觉得花园洋房和排屋的模式可以的，以人居和生活美学为目标的城市化徐徐展开——毕竟税源有了保证。
那么大型封闭韭菜盘呢？70年年限大概只需要三分之一就可以坏得不成样，有可能沦为低收入住宅区房价低得难以想象，也可能被以极低的成本拆迁改造，变成新一代的美好家园——只要价格够低，拆高容积率盖低容积率也不是不可以的。但这种拆迁只有玩爆破了。超高层的价值可能最多20多年吧。大家有兴趣可以去成都老城区多转转再看看小区价格。
然后房价还是很贵——新房很贵，不是二手的前新房很贵，城市化完成了，大家付出了巨大代价上了车接了盘，用自己的血汗支持了世界上最波澜壮阔的现代化事业，然而最后发现自己以为的资产锚，锈得烂了。
由于老龄化加剧，人口流失先干掉农村，在逐级上到各级城市，鹤岗不会只有一个，可能会有数百个。年轻人外流，竞争失败的城市变成老龄化的末端，不断朽烂毫无流动性的韭菜盘就成为了城市的最终形态。而头部城市们，一直维持着光鲜亮丽的，中国主体的模样。
就算觉得可怕，也是合乎逻辑的幻想，比庞氏骗局的幻想，好歹更务实。比铁饭碗千秋万代的梦想，好歹更实际。我很多时候都是痛心于，棚改之后的全民上车恐慌，大量小城市高位接盘的新城市人，赔上了可能一生的代价。
成都意识到这个问题没，意识到了，所以成都差不多已经向一个新方向了
另外成都这次把修房子的容积率标准改了，搞地产的一看就明白，容积率标准从4.0暴降到最高2.5，调整了容积率就意味着，以后被调整的区域再也不会有这么便宜的房子，卖房子就是卖容积率，为什么政府一直在打击群租，群租就是后期变相改变了容积率，会导致社区贬值的，从4.0暴降到2.5，意味着房价的当量起码就是2倍左右，跟目前现在的涨幅就匹配了，以后新供给的土地的房产的容积率降低，意味着定价也是拔高的，妙处就在这里。
研究成都的土地供给，以后在成都还想买自己的商品房，首先有2个很现实的门槛
1、容积率的变化，现在看这个价格是非常的科学的，比如说一平方2万大洋-2.5万，正式一个人要买房的刚性标准，新供给的房产容积率在那摆着的，4.0降低到2.5，定价标准就明盘了，一定变贵，所以我之前也说了，一个区域房价会剧烈分化。一条街之间可能都会两倍。并不是出个地王，你的房价就一定会涨，因为容积率不一样。
2、商品房+租售并举，中优区域都是2.5一下容积率的产品，要住的舒服你就去买2-2.5万标准的商品房，这种容积率不可能给你修小户型了，一定是大户型，所以中优的结果就是中优区域只有中高收入家庭，那么中低收入的就要去外面，外面才有小户型，或者以租代售
成都富人区板块没落更换之秘
成都之前的富人区是双楠与桐梓林，成都之前也有东穷西贵南富北乱的说法，这个说法也是反应了我说的城市不断开发的逻辑。成都以前的开发在西门，所以之前东门便宜，现在西门不好开发了，所以东门南门集中开发，价格也涨起来了。但西边其实好盘价格并不比东门与南门低，比如万家湾均价也在22000左右，金沙部分学区区域也是25000，但，有些老小区价格就下来了，几乎全部老小区的价格都下来了，所以为啥主城区有些价格不如新区？因为老房子脱后退了
你们看得出来，一个区域的老盘与次新房差异是巨大的。这个原因就是房屋老化带来的房产资产恶化的问题。所以很多朋友问我一些二手房我不推荐你买，或者告诉你只能拿10年，就是因为我知道这个盘的价值是抛物线形状的。
老富人区不断衰退的原因就是房子的不断老化带来的品质落差，现在一想到成都的富人区，你们首先想到的是金融城与攀成钢还有浣花溪。但没人提桐梓林与双楠了。因为这些地区已经整体老化了
桐梓林有几个盘以前可是都是富逼买得起的哦。比如我同学给我吹嘘的中华园，锦绣花园之类的
现在双楠真尼玛惨。这些区域衰落不止因为盘的老化，还有个原因是以前成都的开发商品牌低劣，修得房子也不咋样。维护不正规。虽然算是低密度。
这里给大家解析下房屋年龄差不多为啥浣花溪不衰落，说不衰落对于南吹来说也衰落了，最喜欢举例的就是单位房，浣花小区
我们可以看出，价值与周围吹盘相差5倍价差。为什么——人家是别墅。所以我一直说浣花溪实际是别墅区。别墅就是有个优点，你年代再远，劳资上有天下有地，占领完整一块地。土地价值与人群价值就保值，因为别墅贫民租不起，不可能出现管理老化的问题。而且低密下，维修成本不难，我业主大不了自己乱搭乱建翻新一遍。刷下墙，比你那些高密度产品容易多了，你要当蜘蛛侠扒玻璃，吊丝线。
这里再给大家举个例子，很多人看不懂它为啥这么贵的老房子——万科城市花园。
我今天来告诉你，这就是容积率优势！这是成都第一个万科开发的楼盘，低容积率1.2，这都快成现在叠拼的容积率了。所以这个盘非常保值，因为好维护，居住质量一直在，加上万科的管理。始终是城市的绝版品。
所以大家知道老房子之间价值巨大差异的原因了吧——容积率，相当重要。
容积率本质就是资产证券化的一个重要参量，倒腾房产得本质其实就是倒腾容积率，为什么土豪买了别墅，宁愿自己拆了重新修一个都可以，人家这个骚操作可以看成是付了资产证券化的手续费了
我这里给大家表达的意见是
1.作为自住，你们一定要沿着城市发展，去不断置换低密产品。终极置换肯定是别墅与叠墅，洋房。要买大平层，请去买户数非常少的低密度大平层，注意户数少，低密，品牌货，至于那个建筑石材我也不知道开发商会不会兑现，毕竟最近维权也有吹的，但品牌低密户数这个没法吹，参考产品类似于——东源印长江或者迎晖天玺这种，核心地段的大平层。我没打广告，不过印长江产品纯楼来说我是看得起，迎晖17层高度也是超越大部分住宅。最主要是户数少，其他类似产品我也是推荐。自住哈，不是投资，别墅流动性差，因为总价高，比如我就想东南西各一套别墅产品用于自住。别墅金融属性一般若于平层资产，因为总价高低流动性！但这里用来自住我觉得是顶级改善。
2.作为投资，买大平层或者小高层，超高层无可厚非，因为流动性高，但注意你的抛售时间与品质。我说了大平层小高层，超高层价值是抛物线的走势，现在你看不出来，过个10——20年你就晓得了，特别那些高容积率的，所以我真不知道大源与大面今后会咋样？特别那种户数多的小区，物业差点，比如南城都汇这种，物业又差，我给你们看哈春熙路的大平层
所以你们玩投资的，就要抓紧时间套利了，要不然今后可能沦为贫民窟哦。虽然现在买二手房炒房容易，但你买的都是高容积率盘，因为以前成都不限制容积率的，即使攀成钢大量都在3以上，现在即使一些剪刀差很不错的盘，其实我也看得到它的最终情况，比如人居东湖与人居花照，还有啥。。。。这些高容积率的盘热门程度我觉得最多就20年吧，如果哪个在里面住20年，慢慢你就要郁闷的。如果是我买到这种盘，绝对在抛物线最高点就跑了。毫不痛惜。
现在我们看不起老破大老破小，就要避免自己今后的资产变成老破大与老破小。如果趋势不可逆，那就要在最高点套利了，因为今后流动性就会被最新的次新盘代替。