【文库精选】最新契税优惠政策及问答

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契税的相关资料

◆◆什么是契税？◆◆

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，由产权承受人（如二手房交易中买方）缴纳。

◆◆契税的征收范围◆◆

①土地使用权出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包。

②房屋买卖、房屋赠与、房屋交换

◆◆契税的税率◆◆

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。

◆◆二手房契税怎么算？◆◆

㈠住宅（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）

①低于90平米的房子，第一次买房是1%，第二次买房也是1%，第三次买房是3%。

②高于90平米的房子，第一次买房是1.5%，第二次买房是2%，第三次买房是3%；

㈡商业房：商铺、写字楼、公寓

不管买第几套，都按成交总价的3%征收契税

◆◆契税的征收管理◆◆

1.纳税义务发生时间

　　契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　2.纳税期限

　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　3.纳税地点

　　土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

◆◆契税的计税依据◆◆

1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

　　5.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益

　　（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定:

　　①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

　　②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

　　（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

　　（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

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关于“契税”的问答

1、问：房产继承是否缴纳契税？

答：根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：

一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”

2、问：离婚时房屋权属变化要交契税吗？

答：根据现行的契税政策，根据我国《婚姻法》的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。

在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有， 变更为夫妻双方共有或另方所有的， 或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有， 变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。（所谓的“加名税”）

3、问：个人独资企业，进行清算注销，将房产及土地转为投资者名下，要交契税吗?？

答：个人独资企业清算注销时将房产及土地使用权划归投资者名下时，应免征契税。

政策依据：

1、根据财税【2015】37号文第六条资产划转部分的规定:

①　对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

②　同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

2、财税【2012】82号第六条规定：

1) 个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

2) 合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

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契税减免优惠

一、契税减免的基本规定 

①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

②城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

③因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如地震新建房）

④房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

⑤承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

⑥依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征契税。

二、财政部规定的其他减免契税项目 

1.售后回租及相关事项的契税政策

（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

（3）市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

（4）企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

（5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地使用权转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

3.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

4.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。

5.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。（所谓的“加名税”）

6.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

①个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

②个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

8.对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税，自2014年1月1日至2018年12月31日，符合现行规定的享受相应税收优惠政策。

9.对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

编辑：会计师专家　陈耿升、黄志英