什么压垮了五洲国际？

停牌两年，五洲国际终未能逃脱退市的噩运。

2013年联交所上市后，这个曾在中国低线城市叱咤风云的商业地产商，疯狂举债、蒙眼狂奔，最终陷入债务的泥潭难以自拔。

扩张埋雷

舒策城兄弟可能做梦也没想到，五洲国际上市7年，最终逃不过退市这场劫。

12月8日，五洲国际（01369.HK）被取消在香港联交所的上市地位。

就在一天前，公司还在公告里表示，对上市覆核委员会予以除牌的决定感到失望。

公司称，其债权人众多且不断进行法律诉讼过程漫长，公司仍为推进公司重组及达成复牌指引付出努力。

是什么让这家曾驰骋中国内陆的知名商业地产商，沦落到退市地步？

斑马消费梳理发现，公司2013年上市后大跃进式扩张、举债狂奔，埋下“地雷”。

2017年，是公司的巅峰时刻。公司旗下项目总建筑面积增至1200万平方米，从东北的哈尔滨到西南的保山、腾冲，在全国27个城市开发、运营40多个项目。

值得注意的是，当头部房企吸饱“棚改”红利壮大规模之后，逐渐从三四线城市抽身，五洲国际仍在低线市场深度布局，产品去化和回款速度放缓，资金链紧绷。

债务、法律诉讼也纷至沓来。

启信宝显示，截至今年10月，公司重要子公司无锡五洲国际司法涉诉205起，大多是民间借贷、施工合同以及金融借款，实控人舒策城被限制高消费33次之多。

去年6月，舒策城离开公司董事局，胞弟舒策丸接任。今年7月23日，舒策丸辞去董事会主席、执董及行政总裁等职。

致命的商业模式

在五洲国际创立早期，舒策城兄弟通过在上海开发嘉定汽配城、无锡新东纺商业街，掘得第一桶金。

小试牛刀之后，舒氏兄弟在江苏无锡投资20多亿元开发五洲国际装饰城，成为舒氏兄弟全国扩张的起点。

扩张使得公司业绩迅速提升，2010年至2012年，公司收入和净利润复合年增长率分别为60.4%和56.7%。其中，2012年，公司实现收入22.5亿元、归母净利润7亿元。

截至2013年2月，公司在浙江、山东、江苏、湖北、云南和重庆布局25个项目，包含11个专业批发市场、14个多功能商业综合体。

2013年6月，公司顺利登陆香港联交所，成为浙江首家登陆港股的商业地产企业。此后，公司业绩马上变脸，斑马消费统计，2013年至2015年，公司归母净利润分别为10.2亿元、2.53亿元和-4.82亿元。

亏损的闸门一旦打开，便一发不可收拾。2017-2019年，公司分别亏损5.18亿元、42.16亿元和27.66亿元。今年上半年，公司录得收入5.14亿元，亏损达6.41亿元。

到底是什么影响了这家商业地产的业绩？商业模式是重要原因之一。

公司的售后包租或返租模式一直备受质疑，加之三四线城市存量地产去化能力弱，公司所拿铺面不好出租，早前就有各地曝出租金回报低于预期。

从2017年开始，时任公司董事局主席舒策城高调表示，要适当加大住宅土地储备比例，改善经营性现金流，可为时已晚。

90亿巨债

举债狂奔、业绩巨亏，导致五洲国际的债务规模越来越大。

截至2020年6月，公司计息银行及其他借贷、优先及可换股票据总额分别为31亿元及60亿元。其中，计息银行及其他借贷中，约26亿元须1年内偿还；优先票据及相关债权约34亿元须1年内偿还。

斑马消费注意到，公司的债务危机在2018年首次被踢爆。当年，公司于2016年、2017年连续发行的3只公司债券集中到期，公司无力偿还，出现违约。

在此之后，公司陷入了变卖资产偿债的恶循环。

从2018年8月开始，公司3.5亿元出售盱眙五洲国际全部股权、2019年转让沈阳五洲所持抚顺中合49.5%股权，作价4000万元出让无锡惠山的房产等，仅仅换来暂时喘息的机会，债务状况并未改善。

2020年以来，公司先后将投资基金、无锡银河城等资产用作抵偿债务等。截至今年6月，公司净负债比率达131.2%。

今年上半年，公司旗下项目仅剩14个，相比2017年的顶峰时期缩水6成。