暗访 | 双地铁,黄埔“神秘盘”才卖2.7万/平,是饼还是坑?

在我们生活中,总有一些“存在感”极低的朋友,他们从不发朋友圈,从不约你吃饭打球,甚至,从不主动联系你,久而久之,你似乎忘记还有这么一个人。

其实,在楼市中,有些楼盘,亦是如此,比如位于黄埔开发区东区板块的宝夏花园。

| 项目小区实景图

这个楼盘,它即不是知名开发商所打造,也不做任何推广和广告,更没有发起中介联动卖房,所以,能知道的人,寥寥无几。

说实话,不是因为最近有2位网友咨询我,房产君也不知道它的存在。

| 网友咨询截图

那么,作为一个黄埔全新项目,为何如此低调和神秘呢?昨日,房产君去到现场进行了一次暗访。

| 项目地理位置

房产君去到现场时发现,宝夏花园位于黄埔东路南湾大道,距离地铁13号线与5号线二期(建设中)交汇的夏园站,约580米左右,距离夏园BRT站也只有500米,周边生活配套丰富,吃喝玩乐一应俱全。

| 地铁夏园站旁边配套

| 项目大门口的南汇商业城

不过,该项目周边的居住环境确实有点杂乱。

早上9点,房产君从13号线地铁夏园站出来,走了大概100米左右,就能直接看到项目的名字。

从上图可以发现,宝夏花园基本被城中村所包围,周边交通也比较混乱,大货车、三轮车、电瓶车,哪哪儿都是,主干道的噪音也比较刺耳,我录了30秒的一段视频,大家感受一下!

| 主干道交通状况

值得一提的是,房产君从地铁口一路走到项目,感觉周边环境都是脏乱差,但是到了小区之后,却发现有了天壤之别,大路的噪音也完全听不到了,说得夸张一点的话,可以这么形容:“小区外面是非洲,小区里面是欧洲”。

| 地铁口刚出来时的景观

| 小区外面的景观

| 小区门口外的景观

| 小区景观

大概9点半左右,房产君以购房者身份走进了售楼部,其中一位大姐姐,问我:“你是不是过来看房的?”

随后,便来给我进行了“简单”的介绍。没讲区位图,没讲沙盘图,开口就问我:我们有样板房,要不直接去看板房?这个介绍,还真的是简单。

| 项目沙盘

经过房产君询问后了解到,宝夏花园分为2期开发,一期(A1-A2)已经全部售罄,并已交房入住。目前在售2期C栋的91-99㎡3房单位,剩余的货量也就20多套。

| 项目销控图

我让销售人员帮我算了一下价格,具体情况如下:

| 价格表

14楼04单位,91.9㎡3房户型,总价2498000元+5万税费,首付80万,贷款30年,月供8475元/月。

13楼03单位(最贵的楼层),91.9㎡3房户型,总价2644743元+5万税费,首付84万,贷款30年,月供9092元/月。

目前他们还有2套特价房单位,低楼层,均价2.6万-2.7万/平米左右。

这么一看,这个价格的新盘在黄埔开发区板块内,应该算是很有竞争力。

我们再来看看户型图和样板房。

| 91㎡3房户型图

91平米的3房户型,整个格局还算比较方正,有做动静分离设计,2房朝北,1房朝南,并且有三个阳台。

| 客厅全景

| 客厅阳台

虽然样板房在低楼层,但是整个客厅,采光和通风是非常好的,在阳台上,可以直接看中庭花园,景色相当不错。

| 厨房

| 厨房生活阳台看到的景观

厨房为一字型设计,交标比较普通,不过旁边带有一个生活阳台,而且,也可以直望南向园林景观。

| 卧室

| 次卧

| 次卧

不过,三个房间都比较小,需要定做床,或者做成榻榻米才显得大一些。

| 卫生间

卫生间交付标准相对简陋,浴室需要自己再加装一个玻璃门隔开才能使用。

| 卫生间旁边的一个阳台

比较让人意外的是,卫生间旁边还有一个挺大的阳台。根据工作人员介绍,这个阳台验收之前是这样,但是验收之后,交房时开发商会给你打通隔墙(言外之意就是,这个阳台其实是偷出来的面积)。

总体来说,户型还是相当不错的,只是交付标准很一般。另外,该项目的学位好像一般,旁边的学校有南湾幼儿园、夏园幼儿园、宝华幼儿园,广州市第八十七中学、南湾小学等。

| 项目旁边还有一个池塘

以下是房产君看完后给出的总结

整个项目地段算是没什么可说的,距离夏园站地铁口和BRT站只有500多米,而且规划了2条地铁线,周边配套也是要啥有啥,小区门口就有商业街,能满足生活所有需求,只是说配套都不高端,主要都以城中村配套为主。

小区内部环境ok,但是周边环境比较差,周边浓浓的城中村味道。

教育资源一般,但价格便宜,整体均价在2.7-2.9万/平米左右,可以说,在靠近老黄埔这一块,几乎找不出第二个这样价格的全新盘。

现房,6月份可交楼,可用公积金贷款,物业费仅1.8元/平米·月,性价比很高。

不从投资角度去考虑,这个盘真的很适合刚需自住客购买,毕竟,坐地铁40分钟就可以到珠江新城。当然,如果你嫌弃周边太城中村那你就不用去看了,不过,周边环境不是这样,你想2字头买黄埔全新盘,并且是在地铁口的?那你只能做梦了。

哦对了,周边好像有两根大烟囱,有没有污染就不太清楚了。

最后,弱弱地问一句:这样的楼盘,你会不会买?为什么?

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