逆境过后的新城控股，还能翻身吗？
2019年下半年，新城受特殊事件影响，其投资运营节奏较为失常。
2020年上半年，新城改变土储策略，从“卖地”变为“买地”，恢复主动拿地节奏，争取让运营节奏重回正常轨道。
爱德地产研究院以新城2017-2020年年报和中报数据为研究基础，从销、开、投、建、储五方面对新城2020年上半年的运营节奏进行分析，并预测2021年新城态势。
销：2020年上半年低于行业均值，未及预期
2020年，新城定下2500亿元的销售目标，比2019年下降8%。
计算公式：上半年销售增长率=（上半年销售金额—前一年上半年销售金额）/前一年上半年销售金额
如图1所示，2020年上半年，新城实际完成975.2亿元的销售额，同比下降20%，目标完成率39%不及去年同期45%。
这说明其销售额下降过快，明显低于计划目标和往年成绩。而且，新城已掉出2020年上半年全国房企全口径前十的排名，上半年百强房企的平均增速为-2.7%，新城明显落后。
随着市场回温，2020年下半年，新城更需加大推盘和营销力度追赶业绩。
开：上半年新开工量只有同期55%，下半年销售下滑或将持续
计算公式：上半年开销比=上半年新开工面积/上半年销售面积
如图2所示，2019年下半年，新城新开工面积只有上半年的一半。而2018年和2017年相同的指标数值为1.4和1.8。新开工面积的减少直接导致新城2020年上半年销售额的下降，也将影响下半年的销售额。
2020年上半年，新城新开工面积同比减少45%，为了确保2021年上半年销售规模，新城在下半年要不断增加新开工面积，加速推进更多在建项目和货量。
投：2020年上半年恢复主动拿地节奏，有效补充了弹药
从2019年下半年开始，新城受特殊事件影响后，果断作出经营决策，大量出售上半年获取的项目股权，不低于投入成本快速回笼资金。
计算公式：上半年投销比=上半年新增土储面积/上半年销售面积
如图3所示，2019年下半年，新城新增土地急速减少，基本算没拿地。加之疫情因素，影响了2020年上半年的推货节奏。所以2020年上半年新城迫切补仓，在土地上频频发力。
2020年上半年，新城积极拿地，让推货节奏回归正常，这有力的阻挡了销售的断崖式滑落。但新城的拿地总量同比减少22%，导致下半年销售额显著下滑。
如果新城下半年拿地势头继续保持这种态势，那么，其销售增速或将在2021年重回正常轨道。
值得一提的是，2020年新城战略性增加了高能级城市的土地项目，其获地成本保持在销售均价45%的水平线之下，表明新城有较强的投资能力。
建：在建总量恢复增长
计算公式：上半年建销比=上半年在建面积/上半年销售面积
如图4所示，2019年上半年，新城在建面积是2018年上半年的两倍，甚至超过了2018年整年的在建面积，新城上半年项目建设如火如荼。但是，到了2019年下半年，新城面临较大的资金压力，在建项目面积减少了351.6万平方米。
2020年上半年，新城8759.9万平方米已超过2019年8497.8万平方米的在建总量。即使受疫情影响，新城项目的在建总量已经恢复良性增长。
另外，新城2020年上半年建销比达到最高值接近10。上半年因为疫情原因，新开工项目不多，部分计划竣工的在建项目也有所延期，加之上半年销售未及预期，所以建销比走高。
下半年销售节奏跟上后，建销比会下降，逐渐恢复正常，很可能会好于2019年。
储：土地储备止跌回升
计算公式：总土储面积=总建筑面积—累计结算面积；2017-2019年储销比=总土储面积/当年销售面积
2020年储销比=上半年土储面积/2020年销售目标
如图5所示，2019年下半年，新城新增土储非常少，同时又在大量转让出售项目股权，缓解资金压力。加上已结转减少的土储面积，导致2019年总土储面积比上半年少。
2020年上半年，新城积极拿地增储，为稳定的持续发展提供了保障。土储总量及储销比止跌回升，将有利于2021-2022年的良性发展。
目前，新城拥有了充足且高质量的土地储备。在土地储备结构中，一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。
全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城下半年以及未来的发展打下坚实基础。
总结
爱德地产研究院发现，逆境中的新城有着较强的自我修复能力。2020年上半年，新城采用了积极的投资策略，抓住市场窗口期快速补充优质土储。
虽然销售、开工不及预期，但是投资、在建、土储都发生了积极的正向支撑。随着更多的项目开工，在建总量良性增长，其运营节奏和货量供应也会逐步恢复正常。
随着新城“投—开—建”的良性调节，2021年，新城销售有望止跌回升。预计其销售增长将在2021年下半年重新回归正轨。
数据来源：上市房企年报和中报、爱德地产研究院。