定投海外 | 房地产信托跑赢股指的秘密

西格尔在《股票的长期投资价值》中，统计了股票、债券、黄金三种投资品，红利再投资的长期收益，结论是股票收益远高于债券和黄金，即使是在二战中遭受重创的德意日也是如此。

不过西格尔少统计了一种资产，那就是房地产信托（REITs）。REITs兼有固定收益（房租）和权益收益（房产增值）的特点，被称为股/债/现金之外的第四种资产。

在美国，1989～2018年，REITs和标普500、罗素2000的收益对比是这样的，蓝色的REITs轻松跑赢标普和罗素两大宽基指数，唯一大幅回撤是次贷危机导致的房地产崩盘。

在香港，REITs指数大幅跑赢代表香港金融市场的恒生指数。

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现在美股的ETF市场，按照行业分类，REITs规模排名第二，仅次于科技行业。房地产长期繁荣、产品创新等多种内外因素，共同推动了这个行业的高速发展。

外因：

• 美国房地产行业30年长牛，给REITs发展提供了很好的行业环境。

• 产业结构转型，服务业比重不断加大，商业地产需求长期增长。

• 长期低利率，使得REITs更有投资价值。

• 允许共同基金、养老金、保险、境外投资者投资REITs。

• 高收益低费率，降低了普通投资者投资房产的门槛。

内因：

• 产品形式创新，UPREITs模式使得REITs可以快速做大规模。

• 政府放宽了REITs的物业服务范围，游泳池、维修服务等增值服务都可以经营。

• 为房产投资者提供了全新的退出渠道。

• 美国国会修改国内税收法，对REITs产品实行优惠税收。

• REITs公司可以通过房产抵押上杠杆，提高资产负债率。

• 美国空置率长期维持在6%～10%左右，比较稳定。

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在REITs内部，持有的房地产种类有零售、工业、办公、住宅、医疗、酒店等，每种都有不同的收益特性。

零售是REITs产品中，非常大的一个品类。零售REITs持有的通常是大型购物中心，目前美国本土购物中心，绝大部分都被REITs所持有。零售REITs会随着时间推移，稳定提高租金。零售行业的租客，有较高的黏性，只要有稳定的客流，很少轻易迁址。

医疗REITs，一般是由单一承租人租下整个房产，租约都是长期合同。收益稳健保守。

办公REITs的承租人，主要来自金融、IT等高净值行业。用户黏性低，容易由于租金变动而出现搬离的情况。办公REITs的特征是高波动和顺周期性。

住宅REITs受益于房地产价格。当房价不断上涨的时候，居民的租房意愿就会提高。

酒店REITs受旅游和展会影响很大，和酒店收入一样，呈现明显的季节性，夏季多于冬季。

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